來(lái)源丨財(cái)秘筆記（微信號(hào)：rong360licai）

作者丨米米

快到年底了，各種突發(fā)的房產(chǎn)消息又開(kāi)始滿天飛，米米注意到，有兩個(gè)放松限購(gòu)的消息極其引人矚目。

一個(gè)是天津：前兩周瘋傳天津要放開(kāi)限購(gòu)，簡(jiǎn)單說(shuō)就是，部分企業(yè)非天津戶籍員工，可以購(gòu)房，房屋三年不能交易。

如果是真的，這無(wú)疑重磅炸彈，會(huì)有大量購(gòu)房者恐慌性入市，造成天津樓市大幅上漲。

當(dāng)天米米收到了幾百條推銷天津房產(chǎn)的消息，一些朋友都在問(wèn)要不要馬上上車。

雖然最后官方出面說(shuō)這個(gè)傳言是假的。但是到今天還有不少人問(wèn)是不是上面有這個(gè)意思先放風(fēng)。

另外一個(gè)就是鄭州，這幾天好友的手機(jī)朋友圈全鄭州放開(kāi)限購(gòu)的傳聞，主要就3點(diǎn)：1、本地戶口可以買第三套房了；2、外地戶口可以買第二套；3、鼓勵(lì)貨幣化安置。

這個(gè)消息說(shuō)的有鼻子有眼，還故意提到“春節(jié)前能否抄底”，暗示新一輪暴漲。

但是11月24日澎湃新聞報(bào)道，河南省鄭州市住房保障局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理處回應(yīng)道：沒(méi)有接到相關(guān)通知和文件。

這兩件事，每次雖然都被證明是假的，但是每一次都能掀起軒然大波，可見(jiàn)大家對(duì)房?jī)r(jià)上漲這件事的關(guān)切程度。

而且今年經(jīng)濟(jì)不太好的情況下，越來(lái)越多的人開(kāi)始問(wèn)米米要不要去買房，股市不好，理財(cái)收益一般，還是想炒房。

對(duì)于這樣的朋友米米想說(shuō)，你們都不看新聞的嗎？現(xiàn)在買房第一要看政策！

今年最重磅的地產(chǎn)新聞應(yīng)該是8月28日傍晚，住建部在官網(wǎng)發(fā)布了一篇題為“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部強(qiáng)調(diào)：落實(shí)城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)”的新聞通稿。

通稿透露：沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等城市房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)責(zé)人，被叫去參加了“工作會(huì)商會(huì)”。

會(huì)議是8月26日舉行的。通稿里主要有如下表述：

通稿內(nèi)容：會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，提高政治站位，把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到中央決策部署上來(lái)，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

并且還要求：“堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房”，方式是“住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應(yīng)”。

這次開(kāi)會(huì)，去的都是上半年房?jī)r(jià)漲的比較多的幾個(gè)省市領(lǐng)導(dǎo)。

通過(guò)被叫去喝茶可以看出，妄想樓市和之前大漲肯定是不可能了，稍一露頭，現(xiàn)在肯定遭遇重拳，你覺(jué)得房?jī)r(jià)上漲重要還是前途重要。

所以米米勸告還想炒房的人：過(guò)去 20年你去炒房賺錢(qián)，那是順著國(guó)家大力發(fā)展地產(chǎn)和基建的紅利政策賺的錢(qián)，而現(xiàn)在“房住不炒”的政策基調(diào)下，逆著國(guó)家政策的，最后有幾個(gè)賺錢(qián)的。

另外房?jī)r(jià)也跟貨幣關(guān)系密切，歷史上房?jī)r(jià)大漲，也都是貨幣推動(dòng)的結(jié)果，2007，2009，2015年這三次都有降準(zhǔn)降息在推動(dòng)房?jī)r(jià)大漲，特別是一線城市房?jī)r(jià)。

今年前三季度，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定健康發(fā)展，我國(guó)貨幣政策相對(duì)比較寬松，在這一定程度上推動(dòng)了近幾個(gè)月房?jī)r(jià)的上漲。

進(jìn)入四季度以來(lái)，我國(guó)貨幣政策明顯收緊。尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，更是史無(wú)前例遭遇了“三道紅線”，房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛開(kāi)始降杠桿。

更為關(guān)鍵的是，自3月份央行下調(diào)LPR利率以來(lái)，LPR利率已經(jīng)超過(guò)半年沒(méi)有調(diào)整，說(shuō)明房貸利率很可能已經(jīng)處于歷史低位，未來(lái)或上漲。

所以政策堅(jiān)定房住不炒，降準(zhǔn)降息熄火多年，房貸利率居高不下，希望樓市普遍大漲無(wú)疑于癡人說(shuō)夢(mèng)。

除了天天盼著房?jī)r(jià)大漲炒房的人，還有一部分人天天想著房?jī)r(jià)大跌。這樣的人其實(shí)和上面的炒房的人一樣，不理智。

首先，降房?jī)r(jià)意味著降地價(jià)，從而影響著接下來(lái)的土拍行情，更嚴(yán)重的時(shí)候還會(huì)引發(fā)土地流拍。

地價(jià)和地方財(cái)政收入直接掛鉤，讓開(kāi)發(fā)商降價(jià)無(wú)疑自毀收成，涉及利益就是觸及靈魂。

其次，降房?jī)r(jià)會(huì)引發(fā)售樓處維權(quán)事件上升。現(xiàn)在和諧社會(huì)，這是地方誰(shuí)都不愿意看到的。

綜合來(lái)看，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)是不會(huì)變的。但是全國(guó)整體情況如此，不代表全國(guó)房?jī)r(jià)統(tǒng)一漲跌。

因?yàn)槿丝谶M(jìn)出和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，所以個(gè)別城市房?jī)r(jià)短期不排除出現(xiàn)局部上漲或下跌，比如今年的深圳房?jī)r(jià)大漲，還有無(wú)錫這兩年一直連續(xù)上漲，雖然最后都出臺(tái)了調(diào)控政策。但是說(shuō)不好某個(gè)城市某種原因就大漲。

所以在這種整體房住不炒，部分城市熱點(diǎn)頻出的情況下，你自己要不要買房，這事要分開(kāi)看：

首先你要確定你是干什么用的，要是投資，你就別想了，未來(lái)樓市不太可能再給你賺大錢(qián)了，頂多起到個(gè)抵御通脹的作用。

即使出現(xiàn)深圳這樣的大漲城市，你確定你能精準(zhǔn)抄底嗎？這和股市抓漲停板一個(gè)道理風(fēng)險(xiǎn)極高，弄不好跟像燕郊一樣房?jī)r(jià)腰斬，這輩子就安心還房貸吧。 

而如果要自住，還可以分為兩類：

一類是剛需，沒(méi)房不行的，比如孩子著急上學(xué)的、要結(jié)婚的。等不了2-3年的，那么你只要承受的起，就盡早買。

這個(gè)算消費(fèi)，房?jī)r(jià)漲跌和你無(wú)關(guān)。

而如果你短期不著急再等等也是可以的。

拿北京、天津、鄭州為例，米米注意到特價(jià)房已經(jīng)越來(lái)越多，二手房急售也越來(lái)越多，有的開(kāi)價(jià)就比市場(chǎng)價(jià)低了10%，你再砍下來(lái)10-20%，基本就是市價(jià)七到八折就很有誘惑力了。 

另外部分新房折扣也是相當(dāng)驚人，天津、濟(jì)南都因?yàn)榇蠼祪r(jià)引發(fā)業(yè)主售樓處維權(quán)，不過(guò)買新房一定要慎重，去杠桿下，地產(chǎn)企業(yè)壞賬爛尾風(fēng)險(xiǎn)還是很高的。

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