隨著核心城市二手房市場成交持續(xù)回暖，部分城市二手房掛牌量正在悄然下降。

以上海為例，隨著新增掛牌量放緩、成交速度加快，上海的二手房總體掛牌量已基本回歸至去年2月份水平，前期堆積的庫存正在逐步消化。上海鏈家稱，該平臺二手房庫存掛牌量已連續(xù)9個月下降。

“盡管各家中介機構(gòu)對于‘凈下降’的絕對值統(tǒng)計數(shù)據(jù)略有不同，但大家對于‘掛牌量迎來下行趨勢’已經(jīng)達成共識?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)資深分析師盧文曦表示。

在經(jīng)歷了長達數(shù)年的價格博弈后，越來越多房東開始拒絕繼續(xù)“拼低價出貨”，他們或是撤牌，或是由售轉(zhuǎn)租，這些心態(tài)與行為的變化，正在改變二手房市場的供求關系與價格趨勢。

京滬二手房掛牌量同步回落

作為房地產(chǎn)市場的“風向標”，上海二手房市場掛牌量已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)性回落。

根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”（由上海市房地產(chǎn)交易中心主辦）數(shù)據(jù)，截至2026年1月27日，上海全市二手住宅掛牌量約為33.68萬套（含“一房多掛”，即同一套房源在多個平臺重復統(tǒng)計），這一數(shù)字已連續(xù)4個月下降，目前已基本回歸至去年2月份水平，前期高位堆積的庫存正在逐步消化。

上海鏈家平臺的監(jiān)測數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢。上海鏈家近日披露，其平臺二手房庫存掛牌量已連續(xù)9個月下降，當前庫存量較2025年1月下降約20%。隨著庫存去化壓力降低，市場供需關系正逐漸趨于平衡。

“目前的成交周期較上月加速，市場信心逐漸修復，連續(xù)多月成交量回穩(wěn)，客戶信心提升，庫存去化加速。”上海鏈家研究院負責人李根表示，截至1月20日，上海鏈家二手房成交量環(huán)比上月同期上漲15%，成交價格暫時止住下跌趨勢，市場已顯現(xiàn)“止跌”信號。

這一變化并非上海一城獨有。

第一財經(jīng)記者統(tǒng)計貝殼找房平臺前端展示數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2026年1月27日，北京二手房掛牌量為12.53萬套，較2025年9月份14.32萬套的階段性高點減少1.79萬套。

“部分城市的二手房新增掛牌量正在急劇下降?！痹诮诘囊粓龇康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)布會上，克而瑞集團聯(lián)席總裁、普睿數(shù)智科技董事長丁祖昱表示，2025年北京、上海、杭州等城市二手房新增掛牌量出現(xiàn)明顯下降，這預示著二手房價格調(diào)整已進入底部區(qū)間。

丁祖昱指出，2025年二手房價格回調(diào)幅度十分顯著，也正因如此，過去一年二手房成交量保持高位運行。數(shù)據(jù)顯示，30個重點城市2025年二手房全年成交面積達到2.14億平方米，創(chuàng)下歷史新高。

“接下來二手房價格可能不會再出現(xiàn)大幅度回調(diào)?！倍∽骊胖毖?，“我們回調(diào)得已經(jīng)夠多了，不要老想著房價還會再跌?！彼J為，此輪國內(nèi)房價調(diào)整幅度已明顯超過國際平均水平。

部分房東心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變

掛牌量下降的背后，房東行為變化是重要因素之一。

某一線城市的一位“土著”丁梅近期告訴第一財經(jīng)，她曾在2025年6月掛牌出售自有住房，但在掛牌后的數(shù)月里，她頻繁遭遇中介與購房者的壓價。隨著市場情緒偏謹慎，看房客戶普遍預期繼續(xù)下跌，而中介亦不斷建議其下調(diào)報價以促成成交。

至2025年11月，該房源掛牌價已多次下調(diào)，甚至低于她2016年的購入價格。在反復權衡后，她選擇了撤牌，暫緩出售。

“已經(jīng)跌到這個位置，再賣下去意義不大?！彼硎?，在并非剛性變現(xiàn)需求的情況下，她選擇退出交易，等待市場進一步明朗。

在上海從事裝修行業(yè)二十余年的工長老徐也對記者反映稱，2023年至2025年整體裝修業(yè)務相對清淡，但自2025年年底起，接單量明顯回升，可能要一直忙活到春節(jié)前夕才能回老家。

他發(fā)現(xiàn)，近期接到的不少項目都來自原本計劃出售房屋的業(yè)主。這些房東在掛牌過程中持續(xù)被壓價，最終選擇對房屋進行翻新后轉(zhuǎn)為出租。

“現(xiàn)在一些老破小地段不錯，稍微翻新一下，租金反而不低?！崩闲毂硎荆c繼續(xù)讓價出售相比，部分房東更傾向于通過裝修翻新提升品質(zhì)，獲取相對穩(wěn)定的租金收益。

多重因素共振推動掛牌量回落

對于掛牌量下降的原因，業(yè)內(nèi)普遍認為是多重因素共同作用的結(jié)果。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，近段時間上海二手房掛牌量確實出現(xiàn)明顯下降，盡管不同機構(gòu)對“凈下降”的絕對值統(tǒng)計不一，但掛牌量下行的趨勢已經(jīng)形成共識。

他分析稱，一方面，新增掛牌增量明顯放緩；另一方面，成交速度加快，庫存被持續(xù)消耗。此外，部分業(yè)主選擇“由售轉(zhuǎn)租”，主要原因在于部分老房的租賃回報率較為可觀，年化回報率可達3.3%—3.5%；也有少量業(yè)主選擇暫時撤牌觀望。

“目前掛牌總量雖然下來了，但還沒到供應緊張的階段。”盧文曦認為，掛牌量下降對價格的影響，更多體現(xiàn)在房價下行壓力逐步放緩。

他以寶山區(qū)域為例，“最近跟寶山幾位一線中介經(jīng)紀人聊了聊，他們表示從2025年10月到2025年年底，其所在片區(qū)多數(shù)性價比較高、價格明顯偏低的剛需房源被大量消化掉了，剩下來的房源基本都不是低價房，以前買家上來砍價都是‘大刀’，現(xiàn)在賣家明顯不愿意再買賬了，議價空間在顯著縮小?！彼袛?，房價快速下行的趨勢正在發(fā)生改變。

成交數(shù)據(jù)為這一判斷提供了支撐。

2025年11月和12月，上海二手房市場出現(xiàn)明顯“翹尾”行情，連續(xù)兩個月網(wǎng)簽成交量均達到2.3萬套。全年上海二手房成交量達25.4萬套（全口徑數(shù)據(jù)，含商業(yè)、車位等），創(chuàng)下近四年來新高。若結(jié)合人口數(shù)據(jù)計算，平均每97位常住在上海的人中，就有1人在2025年購入二手房。

這一熱度在2026年開局仍在延續(xù)。安居客上海數(shù)據(jù)顯示，1月5日至11日，上海二手房單周成交量創(chuàng)近3個月新高；1月10日單日成交1261套，同樣刷新階段性紀錄。安居客預計1月全月成交量有望再次突破2.2萬套，在無新增政策刺激的情況下，上海的二手房成交量有望將連續(xù)三個月站上2.2萬套關口。

安居客認為，市場活躍度的提升，部分源于大量價格回落至2016年水平的高性價比房源集中入市，成功吸引了觀望與抄底兩類購房者。同時，多個小區(qū)的掛牌最低價已開始抬升。這也意味著，越來越多房東正逐步走出“拼低價出貨”的內(nèi)卷泥潭，不再單純以價換量，二手房市場的價格體系正在向更加理性的方向回歸。

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