來源丨中國經營報

幾經傳言、幾經周折，SOHO中國（410.HK）與黑石的交易終于“官宣”。

6月16日晚間，美國投資管理公司黑石集團（Blackstone，或稱“百仕通”）公布，向SOHO中國發(fā)起全面要約收購，而SOHO中國則公布交易作價為236.6億港元。在交易完成后，SOHO中國可以保持現(xiàn)有主營業(yè)務和管理團隊，現(xiàn)股東潘石屹和張欣夫婦將保留9%的股份，并繼續(xù)保持在香港的上市地位。

若最終達成交易，本次收購或將成為黑石集團在亞洲最大的一起地產投資。多位市場人士向南方財經全媒體記者表示，其實SOHO中國的“賣盤”價格比較難估值，合理作價應“至少不低于港股市值”，然而該公司的價值（EV）則應額外考慮債務價值、無形資產等。

目前236.6億港元的要約報價，相當于給每股港股SOHO中國定價為5港元，而SOHO中國于6月11日的最后收市報價為每股3.8港元，相當于有31.6%的溢價。

SOHO中國突發(fā)停牌

6月15日，SOHO 中國（00410.HK）發(fā)布公告稱，自2021年6月15日上午九時正起于香港聯(lián)合交易所有限公司短暫停止買賣，以待刊發(fā)有關內幕消息及根據(jù)《香港收購及合併守則》而作出的公告。

據(jù)同花順財經數(shù)據(jù)顯示，在停牌之前，SOHO中國股價連續(xù) 9 個交易日上漲，漲幅高達 58.33%，創(chuàng)下近一年來股價新高，報收3.8港元 / 股，總市值197億港元。

過去一年，SOHO中國的成績并不理想。

年報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)收入約21.92億元，同比增長約19%。

雖然營收增速達19%，但營業(yè)成本卻從2019年的約3.37億元增長至2020年的8.01億元，增長幅度高達137.7%。

成本快速上漲，再加上受疫情影響，租賃市場受挫，導致SOHO中國全年凈利潤同比減少58.83%，僅為5.435億元。

套現(xiàn)350億資產

早2020年3月初，有媒體報道稱，黑石集團正在與SOHO中國進行私有化談判，價格為6港元/股，交易共計約40億美元。此外，黑石集團還將接管SOHO中國的債務。“私有化”的傳聞讓市場對SOHO中國重拾信心。消息爆出次日，SOHO中國股價漲幅達到37.58%，為4.10港元/股。

但是，因疫情及債券市場的動蕩，黑石關于SOHO中國私有化的洽談陷入停滯狀態(tài)。最終，在談判進行了5個月之后，SOHO中國與黑石官宣“分手”。

2020年11月，市場再度傳出SOHO中國私有化的信息，這次買方為高瓴資本。不過隨后，高瓴資本火速澄清，稱無意私有化SOHO中國。

雖然SOHO中國私有化屢次未能成功，但是SOHO中國卻在不斷變賣核心資產。

自2014年開始，SOHO中國開啟了賣賣賣模式。

2014年，SOHO中國將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億的價格出售給了金融街控股，同年9月，SOHO中國將上海凌空SOHO 10萬平米物業(yè)以30.5億的價格出售給攜程網(wǎng)。2015年，SOHO中國將上海外灘國際金融中心地塊，以84.93億元價格出售。2016年，SOHO中國又將上海SOHO世紀廣場賣給國華人壽保險，總價32.2億元。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。2019年， SOHO中國先后出手了總價值78億元的13個辦公物業(yè)項目以及價值7.61億元2583個地下停車位。

從2014年開始，SOHO中國陸續(xù)通過出售資產套現(xiàn)超過350億元。而據(jù)市場公開數(shù)據(jù)顯示，自2013年開始，公開土地交易市場中就鮮少有SOHO中國的身影。既無新增儲備，同時持有項目不斷變賣，市場中關于SOHO中國將徹底清倉的傳言不斷。

“業(yè)務萎縮只靠售賣物業(yè)的話，頹勢很難扭轉?！敝性禺a首席分析師盧文曦表示，由于SOHO中國近年來鮮少拿地，手中的物業(yè)賣一棟少一棟，優(yōu)質資產售賣完后，手中的邊緣資產也將降低翻盤幾率。

據(jù)SOHO中國發(fā)布年報顯示，截至2020年12月31日，SOHO中國的凈資產負債率約為43%，平均借貸成本約為4.7%；SOHO中國的總借貸共計約人民幣184.70億元。

值得一提的是，2020年SOHO中國的借貸中約10.12億元將于一年內到期，約16.60億元將于近兩年內到期，約人民幣36.76億元將于五年以內到期，超五年期限的債務總和約121.22億元。

曾捐贈美國大學1億美元惹爭議

SOHO中國一旦出售成功，潘石屹就等于把SOHO中國在中國境內的資產全部清倉。

和李嘉誠出售中國內地資產、買斷英國一半土地不同，潘石屹的選擇是在美國購入大筆資產。2011年，潘石屹便以7億美元，買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓。2012年，他又花了6億美元，收購了曼哈頓公園大道廣場49%股權。

2013年，潘石屹的妻子，也就是SOHO中國CEO張欣又聯(lián)手巴西Safra家族，以14億美元收購美國通用汽車大廈40%股權。此外，潘石屹長子還在英國成立了一家房地產公司，拿下當?shù)囟鄠€地產項目。

一連串的海外收購后，有媒體提出了質疑。老潘回應道，“在海外投資的錢來自家族信托，跟SOHO中國的公司行為無關?！钡珡墓蓹嘟Y構來看，潘石屹夫婦持有SOHO中國63.93%的股權，其妻張欣為美國國籍。而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中國股權，便全都轉至張欣名下。

2019年末，就在SOHO中國打算出售“八大金剛”期間，潘石屹再次靜悄悄地開始了一系列海外資本動作。天眼查數(shù)據(jù)顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，僅28天時間里潘石屹先后注冊了7家公司，股東均為境外公司。新注冊的7家公司經營范圍中，除了天津潤石的經營范圍涉及境外投資和科技開發(fā)，其余6家的經營范圍則基本一致，均為企業(yè)管理、經濟貿易咨詢、機動車公共停車場服務、出租辦公用房等。

對于密集注冊7家公司的真正用意，SOHO中國并未公開對外回應。但在資產出售的關鍵節(jié)點，也不免讓業(yè)內人士猜測其真實意圖。

當?shù)禺a老炮因投資事業(yè)開始往返于國內外多地，他曾經塑造的公益形象，也隨之發(fā)生了改變。

與其他地產大佬的低調形象不同，潘石屹熱衷于在微博上“開麥”，并成功把自己打造成了微博頭部大V，雖然他不是來自娛樂圈，卻有著超過2000萬微博粉絲。

這些年，潘石屹也沒少“不務正業(yè)”，有時幫甘肅天水農村老家賣蘋果，有時熱衷于發(fā)自己的攝影作品，有時候還會展示一番木匠手藝。也被網(wǎng)友戲稱為“潘木匠”、“潘蘋果”。不過，這也引起了有心網(wǎng)友的關注，并由此發(fā)現(xiàn)了一些端倪。比如在去年國內疫情最嚴重時，潘石屹的公司及家族基金沒有捐出一分錢，僅僅在網(wǎng)上發(fā)了一條微博聲援武漢疫情，最后被網(wǎng)民們聲討。

事實上，潘石屹夫婦最大的一筆公益投入，還是把錢投入哈佛、耶魯?shù)群Ｍ饷８愫献?，捐?億美元設立助學金。2014年時，潘石屹夫婦就向哈佛大學捐出了1500萬美元，而后成立基金會再次捐助1億美元給哈佛大學，同年，他們還向耶魯大學捐贈了1500萬美元。

捐款之時，張欣是這么解釋的，“讓中國的貧困學生到世界一流大學去讀本科?！钡藗兒芸彀l(fā)現(xiàn)，捐款沒多久后，潘石屹的兩個兒子先后入讀耶魯和哈佛。曹德旺曾意味深長地評價這筆慈善：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的?！?/p>

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