來(lái)源丨馮侖風(fēng)馬牛（ID：fengluntalk）
作者丨馮侖

中國(guó)的住宅市場(chǎng)，已經(jīng)發(fā)展了二十多年。1998年，我們?nèi)∠烁＠址?，靠市?chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題。這之后，住宅市場(chǎng)才蓬勃發(fā)展起來(lái)。

改革開放初期，我們的人均GDP才300多美金，人均住房面積3平米。經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，現(xiàn)在，人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美金，人均住房面積超過(guò)40平米。

一方面，這是一個(gè)巨大的成就。另一方面，住宅的高速發(fā)展不會(huì)是永遠(yuǎn)的，高杠桿、高增長(zhǎng)是有條件的。

大概有五個(gè)條件，決定了增長(zhǎng)的邊界。

    第一，人口的增量。

一線城市中，北京的人口過(guò)去一直是正增長(zhǎng)，最近幾年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。上海、廣州的人口增量也在不斷下降。2021年，上海常住人口增長(zhǎng)了1萬(wàn)，廣州常住人口增加了7萬(wàn)。

其它大部分城市，特別是二線、三線城市，人口基本上都是零增長(zhǎng)，甚至是負(fù)增長(zhǎng)，只有少數(shù)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)比較快的城市，還在正增長(zhǎng)。

住宅是要給人住的。那么人口就是一個(gè)邊界，當(dāng)一個(gè)城市的人口增量越來(lái)越少，人口聚集度越來(lái)越緩慢的時(shí)候，住宅的增長(zhǎng)也一定會(huì)放緩或者停下來(lái)。

更極端的情況，比如黑龍江的鶴崗，人口大量流出，常住人口不斷減少，于是1萬(wàn)塊錢可以買一套小房子。即使那么便宜，也沒人買。不少人會(huì)說(shuō)，「在那待著干嘛，沒就業(yè)沒收入，還很冷?！?/span>

不只是鶴崗，每年從東三省跑出來(lái)，到東北以外的，大概有200萬(wàn)人。

    第二，城市的基礎(chǔ)設(shè)施。

當(dāng)一個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施沒有完全定型，機(jī)場(chǎng)、碼頭、車站，以及公共的劇院、醫(yī)院、學(xué)校等等還沒完全建好的時(shí)候，就是城市在往上走的時(shí)候，人口會(huì)隨著這些設(shè)施的完善而移動(dòng)。比如，這兒修了一條地鐵，地鐵沿線就會(huì)聚集一批人；那兒又蓋了醫(yī)院、學(xué)校，又聚集一批人。

等這些投資都完成了，城市的格局、居住格局、空間格局基本上就定下來(lái)了，人移動(dòng)的方向和聚集點(diǎn)也都定下來(lái)了。到這個(gè)時(shí)候，物理空間的增量就很少了，住宅基本上就停下來(lái)，非常緩慢地增長(zhǎng)。

這個(gè)過(guò)程和城市化的指標(biāo)有關(guān)。一般來(lái)來(lái)說(shuō)，伴隨著基礎(chǔ)設(shè)施的興建，城市化率到了百分之六、七十，關(guān)于住宅的想象力就會(huì)極其有限了。

    第三，相關(guān)的金融問(wèn)題，比如利率、稅收、匯率，這些對(duì)住宅的需求影響非常大。

最近一些城市的首付比例下降了很多，如果利率也非常低，可能會(huì)刺激出一些改善性的需求。

另外，如果首付特別低，對(duì)于從外地移居到城市的人來(lái)說(shuō)，買房的門檻低了，也會(huì)增加一些購(gòu)買需求。

總之，這些金融政策，利率、利息、匯率、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅、財(cái)產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅，等等的變化調(diào)整，住宅市場(chǎng)會(huì)有非常敏感的反應(yīng)。

    第四，國(guó)家的住宅體制。

住宅體制決定了住宅市場(chǎng)的規(guī)模。從全球范圍內(nèi)看，不同的國(guó)家，住宅體制有許多不同。比較典型的，有德國(guó)模式、美國(guó)模式，以及新加坡模式。

美國(guó)的住宅市場(chǎng)旺過(guò)幾十年，但德國(guó)的住宅從來(lái)沒有被炒起過(guò)。

德國(guó)的人口有八千多萬(wàn)，是中國(guó)香港，或者新加坡的十多倍，但是沒有一家大的地產(chǎn)公司。它的地產(chǎn)公司的規(guī)模還沒有新加坡的地產(chǎn)公司大。為什么呢？

因?yàn)榈聡?guó)實(shí)行的是租賃為主的住房政策，德國(guó)的租賃體系非常完備，大概50%到60%的人租賃住宅。另外，炒房、賣房子套利還可能坐牢。

在德國(guó)這種住房體制下，住宅公司就不太可能發(fā)展得很大。

而美國(guó)的住宅體制，更多的是市場(chǎng)。包括解決窮人的問(wèn)題，也用市場(chǎng)。用次貸，也就是免首付，然后就給貸款，也不考察信用，或者信用考察非常簡(jiǎn)單，就讓人買。之后再想辦法刺激，給消費(fèi)貸款，等等。這樣搞，住宅市場(chǎng)就不斷地出現(xiàn)泡沫。

新加坡的體制很有意思，它分成兩塊，政府管80%，這80%是保障性的，叫組屋。組屋是單行道，你可以進(jìn)去。進(jìn)去之后，如果你選擇出去，以后就不能第二次進(jìn)去了。

也就是說(shuō)，每個(gè)新加坡人，只要正常工作，就有一次申請(qǐng)政府房屋的機(jī)會(huì)。這個(gè)房子由政府供地、政府建、政府賣、政府提供貸款，全部是政府來(lái)做。隨著時(shí)間的推移，房子的價(jià)格略微會(huì)漲，但也不會(huì)太多。

如果你退出來(lái)，要自己購(gòu)買更好的房子，那你以后再也不可能申請(qǐng)組屋了。接下來(lái)你就會(huì)進(jìn)入私人房地產(chǎn)。這些商業(yè)化的房產(chǎn)，大概占到市場(chǎng)的20%。

我們現(xiàn)在的體制是什么？

我們的體制比較復(fù)雜。剛?cè)∠＠址浚M(jìn)行房改的時(shí)候，比較偏向美國(guó)模式，什么都市場(chǎng)化。后來(lái)溫總理的時(shí)候，比較偏向新加坡模式，搞了經(jīng)濟(jì)適用房，搞了一陣子廉租房。現(xiàn)在「房住不炒」，又比較偏向德國(guó)模式。但是，每一個(gè)又都沒有完全做到，不是這三種模式當(dāng)中的任何一種的完備模式，政策還經(jīng)常有搖擺。所以，我們的住宅市場(chǎng)就不好預(yù)測(cè)。

    第五，社會(huì)心理預(yù)期。

社會(huì)心理預(yù)期非常重要。比如說(shuō)，房子是永久產(chǎn)權(quán)，可能會(huì)刺激一些人多買一點(diǎn)房，然后把它交給下一代。但如果這個(gè)房子只有幾十年的租賃權(quán)，可能買的人就少一點(diǎn)。

還比如說(shuō)，要征房產(chǎn)稅了，大家的心理預(yù)期就有些變化。當(dāng)然最近政策明確了，這兩年房產(chǎn)稅的試點(diǎn)不擴(kuò)大，也就是說(shuō)暫停了。

如果遺產(chǎn)稅也要來(lái)了，大家會(huì)覺得，買這么多房子，將來(lái)都會(huì)成負(fù)擔(dān)，對(duì)大家的心理預(yù)期的影響也很大。

此外，由于人口結(jié)構(gòu)的變化，90后、00后的年輕人，他們對(duì)房子的心理預(yù)期，也跟老一代不一樣。因?yàn)樗麄兩厦胬先颂貏e多，如果將來(lái)老人都不在了，其實(shí)房子是多的。20年以后，可能不少00后會(huì)繼承幾套房子，他們的預(yù)期變化也會(huì)使買房的沖動(dòng)降低。

當(dāng)然，社會(huì)穩(wěn)定不穩(wěn)定，政策管制與否，經(jīng)濟(jì)是不是有波動(dòng)，等等，都會(huì)影響到預(yù)期。

如果預(yù)期特別不好，住宅市場(chǎng)的擴(kuò)張就會(huì)受限制；如果心理預(yù)期特別好，市場(chǎng)還會(huì)增長(zhǎng)。

其實(shí)，從某種意義上說(shuō)，大家對(duì)待財(cái)富的心思跟養(yǎng)孩子是一樣，就三件事：

第一，這孩子是不是我的？孩子是我的，我就好好養(yǎng)；如果是隔壁老王的，不僅不能好好養(yǎng)，還得跟老王對(duì)著干。這個(gè)錢是自己的，那就想辦法讓它增加，讓資產(chǎn)增值。

第二，要讓自己的孩子快速成長(zhǎng)，讓孩子去更好的學(xué)校，接受更優(yōu)質(zhì)的教育。同樣，著眼于成長(zhǎng)，人們也希望把財(cái)富放在一個(gè)有成長(zhǎng)，有增長(zhǎng)的地方。

第三，要有良好的流動(dòng)性。比如說(shuō)，孩子在某地工作，萬(wàn)一當(dāng)?shù)赜幸咔?，或者有?zhàn)爭(zhēng)了，打一個(gè)電話，讓孩子趕緊跑，趕緊回家，孩子就順利回來(lái)了，那叫有流動(dòng)性。如果一個(gè)地方?jīng)]機(jī)場(chǎng)，沒鐵路，沒公路，你不可能讓自己的孩子去，因?yàn)闆]有流動(dòng)性就沒有安全感。

我們的資產(chǎn)、住宅如果能具備這三條（第一，產(chǎn)權(quán)明確；第二，不斷升值；第三，交易很流暢，有流動(dòng)性），心理預(yù)期就會(huì)很好，住宅市場(chǎng)就會(huì)不斷活躍，會(huì)有增長(zhǎng)。

如果這三個(gè)預(yù)期都破壞了，比如說(shuō)，這房子是不是我的不知道，還漲不漲價(jià)不知道，能不能賣掉也不清楚，住宅市場(chǎng)就不太可能好。

比如說(shuō)，根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在一套房掛出來(lái)沒有11個(gè)月是賣不掉的。我們知道，好的時(shí)候，3個(gè)月就能賣掉，現(xiàn)在要11個(gè)月，那還買房干嘛，萬(wàn)一急用錢，這不就瞎了嗎？

總之，以上這五件事，制約著我們對(duì)住宅的想象空間，影響著房?jī)r(jià)的大的走勢(shì)。

而且這五個(gè)因素也決定了，人均GDP到了1萬(wàn)美金之后，住宅市場(chǎng)會(huì)逐漸地減量、減速、減價(jià)。為什么老說(shuō)人均GDP到了1萬(wàn)美金，因?yàn)檫@是全世界的規(guī)律。

我們也看到，現(xiàn)在很多住宅公司爆雷，出了一大堆問(wèn)題。事實(shí)上，有些有偶然性，但是從房地產(chǎn)，從住宅這個(gè)行業(yè)來(lái)看，它也有必然性。人過(guò)了青春期肯定是不長(zhǎng)個(gè)了，行業(yè)也如此。

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