01

一些老外離開了中國，國內(nèi)的奢華酒店公寓出現(xiàn)了大片空置。

最近，“公寓界天花板“上海寶格麗公寓開始尋求轉(zhuǎn)讓，據(jù)港股公司華僑城（亞洲）披露，該公司旗下非全資附屬公司華僑城上海置地計劃于北京產(chǎn)權(quán)交易所通過公開掛牌出售上海首馳企業(yè)51%股權(quán)。

值得一提的是，上海首馳企業(yè)旗下最值錢的物業(yè)就是上海閘北區(qū)蘇河灣區(qū)域的133套寶格麗公寓及相應(yīng)土地使用權(quán)，此公寓為中國首家寶格麗公寓，華僑城（亞洲）為其標(biāo)底價約5.85億元。

對于此次出售，華僑城董事會官方說法是出售可令集團(tuán)實現(xiàn)較好的的投資收益，盤活集團(tuán)的存量資產(chǎn)及加速集團(tuán)的資本周轉(zhuǎn)。

但從實際操作來看，雖然賬上不差錢，但地主家也沒有余糧，這半年華僑城一直在尋求將旗下一些盈利能力較差的資產(chǎn)及時“變現(xiàn)“。

根據(jù)華僑城亞洲發(fā)布的消息，持有上海寶格麗公寓的上海首馳 2020 年、2021 年以及2022 年前八月除稅后虧損分別為5071.9 萬元、5235.1萬元及3695.3 萬元，累計虧損超過1.4億元。

如果從上海寶格麗公寓目前的出租率來看，今年上半年，寶格麗公寓月均出租率為57%，大概有一半是空著的。

華僑城2019年為上海寶格麗公寓剪彩時，恐怕也沒有預(yù)料到燙金地段如此低的入住率以及開業(yè)后的連年虧損。

畢竟如果你不太了解上海寶格麗公寓，只需要記住幾個關(guān)鍵詞：月租金6.5-15萬元，意大利國家級珠寶設(shè)計師Antonio Citterio Patricia Viel設(shè)計，與明星、世界500強(qiáng)外籍高管為鄰。

但遺憾的是，繼米蘭、巴厘島、倫敦之后，寶格麗在全球第四家寶格麗公寓的光環(huán)也沒能讓上海寶格麗公寓的經(jīng)營業(yè)績增色。

不僅上海寶格麗公寓，第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，上海一手高端酒店公寓市場無新增供應(yīng)入市，一手高端公寓成交環(huán)比下跌66.0%，同比下降66.5%。

業(yè)內(nèi)人士稱高凈值、外籍人士受近期封控及經(jīng)濟(jì)形勢影響較大，因而高端酒店公寓住宅市場波動較大。

此種背景下，華僑城選擇將上海首馳51%的股權(quán)出讓。在轉(zhuǎn)讓后，華僑城持有上海首馳的股權(quán)將僅剩 49%，其將不再是華僑城附屬公司。

02

國內(nèi)高端品牌酒店公寓遇冷或與外籍人士在國內(nèi)的減少有關(guān)。

2000年初，品牌服務(wù)公寓跟著外企來到中國，其本質(zhì)是酒店性質(zhì)的物業(yè)，但卻融合了家庭特色，隨后嘉里、奧克伍德、雅詩閣等集團(tuán)在中國一二線城市紛紛布局，受到外籍高管、使館高階人員青睞，迅速成為酒店行業(yè)的新型增長點。

旅界不完全統(tǒng)計了北京、上海等城市的品牌公寓，從 1992 年至今，14 個城市 12 個品牌陸續(xù)建了上海寶格麗公寓、北京紫檀萬豪行政公寓、北京阿瑪尼城市公寓、麗江瑞吉別墅等 42 座間品牌酒店公寓，其中 24 座在過去數(shù)年內(nèi)建成。

與高端品牌酒店公寓快速發(fā)展同步的是，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國的外企數(shù)量進(jìn)入 1990 年代以后開始快速增長，到 2005 年達(dá)到高點。之后數(shù)量沒有增加，但雇傭的人數(shù)翻了翻了五六倍，1999 年外企從業(yè)人員 306 萬人，到 2013 年達(dá)到頂峰 1566 萬人。

那個時候酒店公寓主要是給外派來的外企員工居住，多家 500 強(qiáng)公司已經(jīng)能給外派到北京的外籍高管開出每月 2-5 萬元住房補(bǔ)貼。

北京東直門、國貿(mào)等核心段的雅詩閣公寓、瑞吉公寓、凱賓斯基等早期幾乎都是外企人員居住。也不只是高管待遇，被微軟從外地挖來亞洲研究院的軟件工程師，很多都在雅詩閣開在海淀的盛捷服務(wù)公寓住過一個月過渡。

但外企在中國已經(jīng)大不如前。

外企人力資源機(jī)構(gòu)萬寶盛華的雇傭前景調(diào)查報告顯示，從 2010 年開始外企的就業(yè)景氣指數(shù)不斷下降。2010 年第四季度時，外企的雇傭前景指數(shù)是 50% 以上，到 2018 年一季時這個數(shù)字已經(jīng)降到了 9%。

受近三年疫情影響，公開資料顯示，去年非中國籍人員出入境人次相比新冠疫情爆發(fā)前的2019年降低了95.4%，眾多外籍高管因為隔離等諸多原因不再愿意前往中國。

據(jù)中國歐盟商會的估計，自疫情爆發(fā)以來，已有半數(shù)在華外國人離開中國，該商會的調(diào)查還顯示，74%受訪者認(rèn)為新冠清零影響人員招聘，難以留住外籍高技能員工，33%受訪者表示高級經(jīng)理和關(guān)鍵人員拒絕在中國的工作機(jī)會。

另有超過四分之三的公司認(rèn)為封城使中國的投資吸引力下降。像蘋果這樣曾經(jīng)在中國市場所向披靡的公司也預(yù)計中國銷售額將大幅下降，一些歐美公司開始考慮將部分業(yè)務(wù)從中國轉(zhuǎn)移出去。

在華外國人這波“返鄉(xiāng)”潮的出現(xiàn)，以及國企反腐、私企開源節(jié)流，導(dǎo)致國內(nèi)高端品牌酒店公寓喪失了一部分重要客源群體。

以上海寶格麗公寓為例，即使費用涵蓋了物業(yè)管理費、每周三次客房打掃、每周二次布草換洗、無線高速網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字電視、全套定制家具、全套Miele電器、全屋新風(fēng)系統(tǒng)、全屋軟水凈化系統(tǒng)、高端酒店床品等服務(wù)，單純依賴本土客群是否能支撐起如此高昂租金的品牌公寓？

上海寶格麗公寓欲尋到優(yōu)質(zhì)“接盤俠“，或許還需等到國內(nèi)出入境政策限制進(jìn)一步放開以后。

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