來(lái)源 | 葉檀財(cái)經(jīng)（ID：tancaijing）
作者 | 檀扒爺

第一財(cái)經(jīng)消息，10月24日和25日，央行、銀保監(jiān)會(huì)、外匯局分別召開(kāi)會(huì)議，提及樓市、匯市、股市以及對(duì)外開(kāi)放等多方面內(nèi)容。關(guān)于樓市，央行和外匯局表示：

要更好滿(mǎn)足居民的剛性和改善性住房需求，加大力度助推“保交樓、穩(wěn)民生”工作。

好了，字不多，但樓市后邊的方向，已經(jīng)定了。

    大半年以來(lái) 樓市的現(xiàn)狀

滿(mǎn)足住房需求和保交樓，這不僅是樓市的方向，同時(shí)也是央行和外匯局將會(huì)出手助推的事。

這很好理解，房貸利率的變動(dòng)以及“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)資金的推出，都和央行有關(guān)，它本身就是樓市運(yùn)轉(zhuǎn)中極其重要的一環(huán)。

可能有人會(huì)問(wèn)外匯局為什么會(huì)針對(duì)樓市發(fā)聲，兩者之間好像沒(méi)什么關(guān)系。

的確，單純住房的買(mǎi)賣(mài)這一塊好像是沒(méi)直接聯(lián)系，但是跟房企關(guān)系卻很大，因?yàn)椴簧俜科笥忻涝獋?，且要面臨違約的風(fēng)險(xiǎn)，在目前全國(guó)樓市銷(xiāo)售下滑的情況下，壓力非常大。

根據(jù)證券市場(chǎng)周刊10月18日的消息，今年前三季度，全國(guó)累計(jì)有36家房企的美元債發(fā)生違約，比去年全年增加了24家，涉券規(guī)模也有所增加。

這大大增加了房企運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，不僅僅是企業(yè)本身，還包括它們手里的樓盤(pán)，一旦資金出問(wèn)題，那爛尾樓就開(kāi)始朝業(yè)主們招手了。

不僅如此，貨幣匯率也會(huì)對(duì)房企產(chǎn)生影響。中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)16年11月報(bào)道過(guò)，那會(huì)兒人民幣貶值，導(dǎo)致房企發(fā)行的美元債成本也出現(xiàn)上漲，部分房企計(jì)入?yún)R率因素后的綜合融資成本3年增長(zhǎng)了13%，遭遇了“匯率陷阱”。

因此如果沒(méi)有遏制住，那結(jié)果就可能還是會(huì)以爛尾的形式體現(xiàn)到購(gòu)房者頭上，所以外匯局會(huì)議上特意提到樓市相關(guān)內(nèi)容，很合理。

這么看，央媽和外匯局都著手要給樓市“保駕護(hù)航”了，那樓市今年到目前為止的狀態(tài)如何呢？

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月24日發(fā)布的一系列數(shù)據(jù)來(lái)看，沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)從去年同期一路跌到如今的94.86，前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降8%，商品房銷(xiāo)售面積同比下跌22.2%，銷(xiāo)售金額下跌26.3%，單看住宅下滑得更厲害。房企到位資金114298億元，同比下降24.5%。

不管東部、中部、西部還是東北地區(qū)，銷(xiāo)售面積和金額都是清一色同比下跌，就連9月70城房?jī)r(jià)指數(shù)也顯示，新房和二手房?jī)r(jià)格下降的城市數(shù)量環(huán)比分別增加了4個(gè)和5個(gè)，達(dá)到了54個(gè)和61個(gè)之多。

難得一個(gè)同比增長(zhǎng)的，卻是待售面積，額，一眼看去全是下滑，提不起什么勁......

不過(guò)也不用這么悲觀，亮點(diǎn)還是有的，具體來(lái)看，包括全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和金額、房企開(kāi)發(fā)資金到位情況在內(nèi)的數(shù)據(jù)，雖然同比是下滑，但環(huán)比上已經(jīng)有了轉(zhuǎn)折，降幅正在收窄，70城房?jī)r(jià)方面，新房跌幅沒(méi)有超過(guò)-1%的，二手房跌幅最多的是-1.1%，相比8月的情況，要有所緩和。

這些跡象是否說(shuō)明，從四季度開(kāi)始，樓市就要走上回暖之路了？

    樓市真正回暖 可能要到明年

今年從3月起，全國(guó)各地就開(kāi)始了降低首付比例、提高公積金貸款額度、全家貸、降低首套房商貸利率、多孩補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼以及放寬落戶(hù)和限購(gòu)、把存量房轉(zhuǎn)化成保障房等等五花八門(mén)的樓市刺激政策，搭配“保交樓”等措施，想把樓市這個(gè)大盤(pán)子再盤(pán)活絡(luò)起來(lái)。

上邊說(shuō)到的幾個(gè)指標(biāo)的降幅收窄，就是這堆手段到目前為止大致的結(jié)果了，效果不大，但不是完全無(wú)效。

到了10月，其中一些措施的力度進(jìn)一步加大，根據(jù)澎湃新聞10月26日的報(bào)道，全國(guó)目前已經(jīng)有至少10個(gè)城市的首套房貸利率進(jìn)入了3字開(kāi)頭的時(shí)代，不僅僅是三四線(xiàn)，連武漢、天津、石家莊、貴州和昆明這種省會(huì)或直轄市也都參與其中。

其中下調(diào)最多的廣東清遠(yuǎn)，已經(jīng)低到3.7%了，而湖北恩施的政策中則提到今年年底前階段性取消首套房房貸利率下限，不知道前幾年高點(diǎn)買(mǎi)入的人心里是啥感覺(jué)。

而根據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士的分析，四季度五年期以上LPR還有望下調(diào)，這意味著房貸利率可能還有下降的空間。

除此之外，各地土拍都有所回暖，不提民企參與度，至少在流拍上緩和了很多，而南京等地也已經(jīng)增加了土拍批次，進(jìn)行了第四輪集中拍地，讓四季度的土拍市場(chǎng)，也有了些盼頭。

同時(shí)，部分地區(qū)，比如恩施，就提出團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房?jī)?yōu)惠可以不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍，這其實(shí)就是給房企開(kāi)了個(gè)口子，想打折賣(mài)就這么來(lái)，算是給開(kāi)發(fā)商回血和地方房?jī)r(jià)維穩(wěn)這倆稍微有點(diǎn)矛盾的問(wèn)題上，提供了一個(gè)折中點(diǎn)的方案。

這一大堆情況加在一起，是不是有種四季度樓市要起來(lái)了的感覺(jué)？

個(gè)人覺(jué)得四季度會(huì)有好轉(zhuǎn)，但是很多跌得很多的指標(biāo)，感覺(jué)更多是“降幅近一步收窄”，而且部分購(gòu)房者的信心，也需要等“保交樓”需求量比較大的一些城市有了實(shí)際效果后，才能重鑄，這個(gè)問(wèn)題很難繞開(kāi)，而且對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，低首付和低利率其實(shí)不能解決整體房?jī)r(jià)高的問(wèn)題。

這些是需要時(shí)間的，所以個(gè)人覺(jué)得真正回暖，還得等到明年。

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