來源 | 葉檀財經(jīng)（ID：tancaijing）
作者 | 顧天杰

    恐慌與貪婪 一念之差

中國樓市，突然火爆。

外資巨頭們，重新殺了回來。

中指研究院事業(yè)部研究主管在10月8日的一場月度分析會上說：

截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓等外資企業(yè)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場加速布局。

這次外資的觸角，伸得更長了。

投資路徑從一線城市的寫字樓，拓展到了商業(yè)CBD中心、長租公寓、物流園區(qū)、舊城改造等多個領(lǐng)域。

有媒體報道，美國最大房產(chǎn)投資集團黑石，籌集了近500億美元，折合人民幣超3600億，用來抄底中國樓市。

除了黑石以外，過去一年里一批知名開發(fā)商、資管公司，加速在中國拿地、布局項目。

2021年11月，日本大和房屋以25.46億、0%溢價率競得蘇州相城高鐵新城一塊地。

這個項目需要建設(shè)服務(wù)型公寓200套以上，高星酒店客房200間，剩余部分做零售商業(yè)。

大和房屋早在14年前就進入了江蘇省，在蘇州、無錫和常州開發(fā)高端住宅小區(qū)。

2022年2月，亞洲知名不動產(chǎn)管理公司ESR易商紅木，宣布與一家機構(gòu)合作收購55萬平米資產(chǎn)組合。

這個資產(chǎn)包有11個竣工的物流和工業(yè)項目，分布在長三角的上海、昆山、蘇州、太倉和杭州地區(qū)。

多元化地產(chǎn)集團凱德，也悄悄加速拿地。

2022年3月，凱德以11.75億拿下成都1宗住宅地塊。同一天還以23.1億的價格拍下武漢一宗地塊。

一年前，凱德旗下信托公司，以16.81億收購位于上海、昆山、武漢和成都的4項優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。

2022年9月中旬，仲量聯(lián)行披露，博楓資產(chǎn)將收購上海五角場新江灣板塊一個租賃住宅項目，交給中高端長租公寓品牌“blinq博鄰”進行運營管理。

這也是博楓在中國的第一個租賃住宅項目。

住宅租賃項目一期將在9月正式對外營業(yè)，計劃2023年中全面開放，提供560間客房，定位是中高端租賃市場。

剛好這個項目所在的上海五角場新江灣板塊，聚集了很多科研人才，同時附近擁有眾多高校資源、科技公司、跨國企業(yè)總部。

外資中最知名的除了黑石，就是高盛了，最近大動作也很多。

10月24日高盛資產(chǎn)管理和森瑤中國共同宣布，雙方已成立合資公司，首期投資約6.75億美元。

這筆錢將用于收購、開發(fā)和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項目。

首批合作4個位于上海地區(qū)的新基建種子項目，共計24萬平方米。

不少檀香應(yīng)該記得2021年11月，高盛當(dāng)時表示正在買入中國房企債券，導(dǎo)致消息傳出后A股躁動，房地產(chǎn)板塊迎來普漲。

從目前外資抄底中國樓市的風(fēng)格來看，焦點是住宅的并不多。

大部分資本都集中在租賃、產(chǎn)業(yè)園、物流園、商業(yè)地產(chǎn)等能長期產(chǎn)生現(xiàn)金流的領(lǐng)域。

這些物業(yè)形態(tài)的特點是：

收益率穩(wěn)定 資產(chǎn)可以國際化運營 波動性比較小 政策鼓勵扶持

比如名氣比較高的黑石集團，它本身就是困境反轉(zhuǎn)領(lǐng)域的抄底高手。

2014年黑石以17.3億美元收購拉斯維加斯大都會酒店，這是美國最活躍的酒店賭場之一。

通過投資改造，黑石安排專業(yè)團隊翻新客房、新建套房、提升餐飲服務(wù)，改良賭場設(shè)施和公共區(qū)域，最終在7年后以56.5億美元的價格出售給美高梅集團與一家房產(chǎn)信托基金。

這筆投資讓黑石獲得30億美元以上的利潤。

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黑石旗下基金主要投資四個方向：

一、電子商務(wù)倉庫 二、生命科學(xué)辦公樓 三、租賃房屋 四、旅行和休閑房產(chǎn)

中國房地產(chǎn)項目的深度和廣度，都非常適合黑石加碼。

除了知名外資，港資房企也已經(jīng)蠢蠢欲動了。

新世界集團執(zhí)行副主席兼行政總裁鄭志剛前階段，發(fā)表了一篇股東信，認為中國樓市已經(jīng)見底，未來一兩年內(nèi)會復(fù)蘇得非常非常好。

新世界集團按照計劃將在12個月內(nèi)在上海、廣州、杭州和深圳等城市投資共計100億元。

它對城市更新情有獨鐘。

2021年9月，新世界中國地產(chǎn)宣布投資70億拿下廣州市增城區(qū)荔城街夏街村舊村全面改造項目。

2021年12月20日，新世界中國再宣布，又于大灣區(qū)拿下3宗城市更新項目。

包括深圳市光明區(qū)光僑食品廠改造、深圳市龍崗區(qū)188工業(yè)區(qū)改造及廣州市海珠區(qū)的省二醫(yī)城改項目。

港資房企目前的業(yè)務(wù)集中在一線和少數(shù)二線，由于沒有內(nèi)地房企高杠桿、高負債的壓力，大部分都有自由資金來擴大投資。

香港樓市過去十年處于平穩(wěn)上升期，港資房企積攢資金后，很多也選擇了接受內(nèi)地出險房企的優(yōu)質(zhì)樓盤。

三十年河?xùn)|，三十年河西。

內(nèi)外資房企的境遇和地位再次反轉(zhuǎn)，它們曾經(jīng)依靠瘋狂加杠桿獲得的業(yè)績增長，正在一點點還給市場。

    兩種邏輯 殊途同歸

上一次外資加注中國樓市，可以追溯到2018年。

那也是內(nèi)資房企擴張最猛烈的年代。

2019年1月7日，凱德宣布與一家公司組成合資，27.52億元收購上海浦發(fā)大廈約70%面積。

收購?fù)瓿珊?，凱德在中國12個一二線城市將擁有或管理25個辦公樓項目，總面積超過150萬平方米。

無論是中國房企的加杠桿、高周轉(zhuǎn)，還是外資房企的抄底長周期項目，然后坐收租金躺賺。

核心都是為了收益。

哪里回報率高，外資就會在哪里落地。

賠錢買賣是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)最喜歡干的事兒，房企不能無止境地?zé)X。

凱德收購的上海浦發(fā)大廈，之前的控股方是海航置業(yè)。

2009年海航置業(yè)以14.7億拿下浦發(fā)大廈100%股權(quán)，總建筑面積46379.65平方米。

有機構(gòu)就進行了測算，按照上海浦發(fā)大廈79.58%的出租率，租金水平為6.03元／平方米／天。

折合下來凱德收購之后，上海浦發(fā)大廈年租金回報率在5.51%，在一線城市還算可以接受。

這個回報率并不高，但考慮到海航置業(yè)的買入價14.75億元，到凱德收購時的總價39.31億，浦發(fā)大廈的年復(fù)合收益率達到12%。

如果大部分外資在中國一線城市的寫字樓，收益率能維持在10%到12%之間，那絕對是一項值得持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

還有一個值得注意的信息是，一線城市的房價，已經(jīng)開始回落。

官方數(shù)據(jù)顯示，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.1%。

這是年內(nèi)一線城市新房價格環(huán)比首次下降。

北京和上海相對比較堅挺，新房同環(huán)比均為正增長，但環(huán)比漲幅較8月明顯收窄。

二手房價格環(huán)比上漲的城市只有8個，分別是上海、北京、成都、昆明、合肥、長沙、瀘州和南京，上海以0.5%的漲幅領(lǐng)漲全國。

2021年以來，上海二手房經(jīng)歷了兩輪波動。

第一次是在2021年7月，上海開啟二手房指導(dǎo)價，隨后二手房價格進入下降通道，2021年9月至11月二手房價格環(huán)比連續(xù)3個月下降。

第二次是2022年4月疫情擴大，整整兩個月成交量萎縮到平常的10%。6月復(fù)工之后二手房價格企穩(wěn)，整體回到正常偏下一點的成交量。

全國整體商品房銷售價格也在下降。

根據(jù)克而瑞測算，9月全國商品房銷售均價跌破萬元以下，較8月環(huán)比下降4%至9984元/平方米。

普通人的買房心態(tài)，一句話總結(jié)就是：

買漲不買跌

然而這對于外資來說，卻是看清楚中國城市的最佳時刻。

哪里的居民還在買房，哪里的居民持幣待購，哪里的寫字樓恢復(fù)更快，哪些產(chǎn)業(yè)還在受到政策鼓勵、持續(xù)擴張。

在下行震蕩周期中，潮水退去，所有資產(chǎn)的真面目變得更清晰。

外資最擅長等待周期低點，通過長時間經(jīng)營，挖掘出資產(chǎn)的最大潛力。

抄底，從未停止。

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