來源 | 侃見財經(jīng)（ID：kanjiancj）
作者 | 侃見財經(jīng)

企業(yè)與市場的命運(yùn)無法割裂，而市場也永遠(yuǎn)先于企業(yè)。

過去的兩年里，地產(chǎn)行業(yè)的“寒氣”已經(jīng)傳導(dǎo)到每一家企業(yè)，在房企債務(wù)頻繁違約的大背景下，“規(guī)模”、“擴(kuò)張”均成了禁忌詞匯。

這種禁忌體現(xiàn)出了行業(yè)的困境，也體現(xiàn)出企業(yè)的困境。房地產(chǎn)揮手告別了“規(guī)模為王”的時代，企業(yè)的衡量指標(biāo)也開始轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

萬科董事長郁亮在2019年曾說過，“有一瞬間，仿佛回到了十年前，那時候萬科還是行業(yè)的老大。后來，陸續(xù)有企業(yè)超過萬科，先是恒大，后來是碧桂園，但是萬科已經(jīng)對當(dāng)老大沒有興趣了?！?/span>

相同的話孫宏斌2021年也說過。

他說，“融創(chuàng)對現(xiàn)在的規(guī)模已然知足，覺得排名在前五就挺理想、挺舒服”。他還認(rèn)為，房企的銷售排名已經(jīng)失去了意義，利潤和市值才是衡量當(dāng)下房企的新標(biāo)準(zhǔn)。

不過，孫宏斌顯然高估自己的能力，而融創(chuàng)也再度踏入了危險的邊緣，在債務(wù)違約的路上，孫宏斌并沒有吸取過多的教訓(xùn)，而是重蹈了覆轍。

有時候，市場是最敏銳的觀察者，在企業(yè)危機(jī)的前夜，市場總能做出最正確的判斷，而股價就是最好的反映。

近期，“宇宙房企”碧桂園以及碧桂園服務(wù)的股價雙雙地創(chuàng)出了階段性新低。距離最高點(diǎn)碧桂園已經(jīng)跌去了90%，雖然碧桂園算不上最“慘”，但是相比“安全性”十足的萬科、保利，碧桂園股價反應(yīng)的確有些過于“劇烈”。

    碧桂園“守靜”

如果每一家地產(chǎn)企業(yè)都有一個關(guān)鍵詞，那么2022年萬達(dá)的關(guān)鍵詞就是“穩(wěn)”，保利的關(guān)鍵詞就是“破”，而碧桂園的關(guān)鍵詞就是“靜”。

“守靜”的背后是業(yè)績的承壓。

8月30日，碧桂園發(fā)布了2022年中期業(yè)績報告，財報顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營收1623.6億元，毛利潤約為172.1億元、股東應(yīng)占核心凈利潤約為49.1億元，歸母凈利潤為6.12億元，對比去年同期149.96億元的歸母凈利潤，降幅非常明顯。

其實(shí)，這兩年碧桂園的業(yè)績下滑是比較明顯的，一方面這是行業(yè)整體的問題，另外一方面則是企業(yè)自身的問題。雖然對比很多頭部房企，碧桂園算不上太差，但是作為行業(yè)“老大”，碧桂園確實(shí)難以將問題完全歸結(jié)到行業(yè)上來。

對比龍湖地產(chǎn)，2020年上半年，龍湖的營收為 948.05億元，從規(guī)模上比較，龍湖只有碧桂園的一半，但其歸母凈利潤則為74.8億元，相比于去年同期的74.19億元，還有微幅的增長。如果和“好學(xué)生”萬科相比，差距就更為明顯了。

業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園總裁莫斌向投資者表達(dá)了歉意。他稱：“雖然管理層對市場的變化已經(jīng)提前預(yù)判到，但市場變化的劇烈程度依然超出預(yù)期。接下去碧桂園會在市場分析、政策研判、投資布局和授權(quán)管理等方面進(jìn)一步加強(qiáng)，管理層有信心把企業(yè)的競爭力越做越好?！?/span>

很顯然，對于莫斌的道歉市場并沒有買賬。在市場用腳投票的情況下，碧桂園的市值僅剩下了351.29億港元（約合人民幣321.78億元），而碧桂園服務(wù)的市值則為322.13億元（約合人民幣295.07億元）。兩個之間微乎其微的差距就是市場的態(tài)度，也是市場的答案。

但相比市值而言，碧桂園當(dāng)下最大的問題顯然是保護(hù)好現(xiàn)金流。

    評級機(jī)構(gòu)的“為難”

6月22日，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪突然向碧桂園開了“第一槍”。穆迪發(fā)布公告稱，已向碧桂園授予“Ba1”的企業(yè)家族評級，并撤銷其“Baa3”的發(fā)行人評級。同時，穆迪將碧桂園的高級無抵押評級從Baa3下調(diào)至Ba1。

此外，穆迪還將碧桂園的評級展望從“審查中”調(diào)整為“負(fù)面”。

眾所周知，在穆迪的信用評級當(dāng)中，“Ba”代表具有投機(jī)性質(zhì)的因素，反映不能保證將來的良好狀況，一旦經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，還本付息能力將削弱。

也就是說，碧桂園的評級被調(diào)整成了“垃圾級”。

面對穆迪的“突襲”，碧桂園很快做出了回應(yīng)?；貞?yīng)稱，公司財務(wù)狀況穩(wěn)定，現(xiàn)金流充裕，穆迪下調(diào)評級不會對公司經(jīng)營以及市場融資產(chǎn)生不良的影響。

9月19日，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普則將碧桂園的主體信用評級由“BB+”調(diào)整至“BB”，相比于穆迪，標(biāo)普顯然要“客觀”很多。

標(biāo)普認(rèn)為，碧桂園作為一家規(guī)模可觀的地產(chǎn)開發(fā)商，有著良好的多元化融資渠道，且其仍具有充足的流動性。

標(biāo)普還指出，截至6月30日，碧桂園擁有約770億元的非限制性現(xiàn)金。且得益于和銀行良好的關(guān)系，以及超過90%的現(xiàn)金回款率，碧桂園的非限制現(xiàn)金水平仍然很高，充足的現(xiàn)金儲備也能部分降低流動性風(fēng)險。

至于標(biāo)普下調(diào)碧桂園評級的原因，則是因?yàn)樾袠I(yè)的長期低迷以及行業(yè)盈利能力普遍下降。

10月12日，匯豐研究則將碧桂園評級由買入降至減持，目標(biāo)價由3.5港元下調(diào)至1.4港元。

    加速回款，確保公司債“安全”

對于碧桂園而言，今明兩年的關(guān)鍵詞就是“現(xiàn)金流”，而確保公司債券不違約也是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。

作為少數(shù)幾家能夠進(jìn)行全品種融資的民營房企，碧桂園目前的狀況還算良好。

9月9日，碧桂園擬發(fā)行不超過15億元中期票據(jù)，發(fā)行期限為3年，根據(jù)碧桂園公告，募集的資金將用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、購回或償還碧桂園控股有限公司境外美元債券。

此前6月15日，碧桂園剛宣布現(xiàn)金回購6.83億美元票據(jù)。

另外，根據(jù)相關(guān)資料顯示，2022年下半年，碧桂園在境外已無到期美元債；而境內(nèi)則有兩筆債達(dá)到可回售狀態(tài)，合計(jì)40億元。 除此以外，碧桂園下半年則沒有到期的直接融資。

10月14日，碧桂園則發(fā)布公告稱，公司控股股東已購買債券“19碧地02”、“20碧地01”、“20碧地02”、“20碧地03”、“20碧地04”、“21碧地01”、“21碧地02”、“21碧地03”和“21碧地04”，合計(jì)5907200張，累計(jì)購買金額3.2512億元。

值得注意的是，碧桂園也開始出售手中的資產(chǎn)。

9月29日晚間，九毛九控股公告稱，將向碧桂園控股子公司購買廣東省產(chǎn)權(quán)交易集團(tuán)投資開發(fā)有限公司26%股權(quán)及銷售債務(wù)，最高代價為11億元。

據(jù)悉，九毛九收購的主要目的是為了總部搬遷做選擇。而碧桂園則在入主廣州國際金融交易廣場項(xiàng)目4年后，交出了該項(xiàng)目26%的股權(quán)。此舉也被外界理解為加速處置資產(chǎn)，從而確保金流穩(wěn)定。

綜合而言，對于碧桂園而言，“求穩(wěn)”是其當(dāng)下的主基調(diào)，作為一個深耕三四線樓市的房企，雖然碧桂園的狀況要好很多，但并不是絕對安全。而未來幾年聚焦現(xiàn)金流管理，則是碧桂園的頭號任務(wù)。

版權(quán)說明：
本文僅代表作者個人觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有。部分圖片源自網(wǎng)絡(luò)，未能核實(shí)歸屬。本文僅為分享，不為商業(yè)用途。若錯標(biāo)或侵權(quán)，請與我們聯(lián)系刪除。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com