24小時內(nèi)，民營房企融資先后迎來了一條好消息，和一條壞消息。

11月1日交易商協(xié)會的座談會上，中債增進第二批名單出爐。新希望、金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國、大華集團、仁恒置業(yè)、雅居樂等多個新面孔，出現(xiàn)在中債信用增進投資股份有限公司的扶持意向里。其中大華、德信是地方性較為穩(wěn)健的中型房企。

但這個會結(jié)束十幾個小時之后，第一批五家獲得中債增進支持發(fā)債的旭輝，宣布境外債違約。

中債增進沒能救出旭輝。

從8月至今，中債增進擔保民企開發(fā)商發(fā)債83.68億元。這個規(guī)模，想覆蓋著任何一家大中型房企的債務都比較困難。

但誰都知道，進入這份名單，更重要是意義深遠。

旭輝的一名中層管理人員告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“中債增進帶來的融資本來就是杯水車薪，但它至少給民企帶來了官方背書?！?/span>

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為， 中債增進擴大支持范圍，說明對民企的支持一直未變；近期包括專項借款、紓困基金、A股融資，以及債券融資等都將開始好轉(zhuǎn)。

    難救急

“中債增進沒有幫上旭輝太大的忙，九月份剛發(fā)出來12個億，接著就出現(xiàn)平安的非標債糾紛?！闭f起近兩個月來公司遭遇的起起伏伏，上述旭輝中層對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》感慨萬千。

9月21日，旭輝宣布在中債增進公司的全額擔保增信支持下，完成2022年度第二期中期票據(jù)的簿記建檔工作，發(fā)行規(guī)模為12億元，期限為3年。

但6天后，旭輝旗下天津興卓房地產(chǎn)公司所涉信托未能如期支付款項的消息就傳了出來。實際上，那時候仍然處于10天寬限期，投資人要求提前兌付。

這個消息很快在第二天迅速給旭輝帶來“股債雙殺”。

到了10月中旬，澎湃新聞獨家報道稱，旭輝有意再次發(fā)行由中債增進公司全額擔保的債券，金額不超過10億元。

上述旭輝中層透露，那次非標債糾紛直接推動了旭輝第二筆債的“胎死腹中”。

“中資增進只是對旭輝中票風險的緩釋措施，可能市場會覺得央企愿意擔保，說明他們主體信用可以，但沒想到這樣的預期，在幾天后就被非標債違約給打破了。”一家大型商業(yè)銀行負責地產(chǎn)融資的工作人員對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。

如果不是在關鍵時點突發(fā)違約，旭輝第二筆債券順利發(fā)行，那么通過中債增進獲得的總?cè)谫Y量大概能達到22億，這是否能阻攔11月的境外債違約？

“股債雙殺”的當天，旭輝董事會主席林中在內(nèi)部信透露了一個數(shù)據(jù)，公司賬面仍有逾300億元預售款資金使用受限。11月1日旭輝宣布暫停償還的境外債務總額（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)和可換股債券）約68.5億美元（約合人民幣501億元），暫停支付到期未付的本金和利息總額約4.14億美元（約合人民幣30億元）。

“22億的融資規(guī)模，旭輝也就能還個利息。”上述商業(yè)銀行融資人員說，“央企擔保的時候，不可能把自己陷進去，擔保能力有限?！?/span>

“但從數(shù)字上來講，十幾二十個億，對任何一家銷售額在千億以上的企業(yè)，都是杯水車薪?！鄙鲜鲂褫x中層說。

第一個成功發(fā)行中債增進擔保的中期票據(jù)的是龍湖，是在8月25日，之后是美的置業(yè)、新城控股、碧桂園，旭輝是最后一個。到旭輝為止，第一批發(fā)行中債增進擔保中票的民營房企合計融資62億元。

拿銷售額最少的美的置業(yè)來說，今年的償債規(guī)模是48.6億，五家房企的發(fā)債總量62億元，也就只能救美的置業(yè)的急。

    高門檻

即使中債增進擔保額度有限，想成功發(fā)這筆債也不是那么容易。

中債增進公司的公開資料顯示，為有效控制風險，中債增進主要以“擔保公司擔保、第三方保證擔保、股票質(zhì)押、股權質(zhì)押、房產(chǎn)土地抵押等形式作為風險緩釋措施”。目前存量增信項目中，絕大部分都提供了相應的風險緩釋措施。

上述旭輝中層透露：“中債增進擔保發(fā)債是有反擔保的。”意思是，房企拿了抵押物出來。

他介紹：“開發(fā)商提供抵押物，然后把這個抵押物抵給中債增進，中債增進才愿意給這些開發(fā)商提供擔保。如果說旭輝還不了這筆債了，那最后抵押物就會變成中債增進公司的，中債增進公司可能再賣給AMC處理掉。這個模式的核心就是開發(fā)商要有足額的資產(chǎn)抵押?！?/span>

上述商業(yè)銀行員工介紹：“比如，客戶本來有一套房產(chǎn)，價值1000萬，單看房產(chǎn)，我們只能給他貸1000萬。但他想貸1500萬，就把準備抵押給銀行的房產(chǎn)及其他抵押物給擔保公司，然后擔保公司再給他做擔保行，跟銀行說愿意擔保1500萬。這個叫反擔保。”

但和其他銀行的客戶不同，當下開發(fā)商的抵押物擔保已經(jīng)出現(xiàn)了很大的折扣，1000萬的抵押物，找了擔保公司還有可能貸不出1000萬。

這也就是金地管理層在近日的投資者交流會上透露的，之所以至今未發(fā)行中債增進債券，除了因為發(fā)債要收費，還因為“擔保的比例，目前來看大家會有不同的看法”。

“比如發(fā)10億的債，找中債增進，你可能要拿出20億的資產(chǎn)才能發(fā)這10億的債。本來正常來說，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以只打6-7折。優(yōu)質(zhì)的公司，沒有必要找中債增進公司融這個錢。金地可能是和中債增進公司在抵押率和資產(chǎn)估值上有分歧。”上述旭輝中層分析。

“現(xiàn)在反擔保也比之前嚴格很多，都看目前房企的資信?！币患疑钲谏虡I(yè)銀行的對公部門員工對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹。

    強信號

既然杯水車薪，發(fā)行難度也不低，中債增進擔保發(fā)債的意義是什么？

“我覺得意義不是融資本身，而在于說，官方在給你背書，它的意義是給你提供某一種角度的信譽。”上述旭輝中層說。

這也就是華泰證券在8月份的報告中所說的“信心直達企業(yè)”。

“與信用保護工具類似，中債增進擔保房企融資是政策性機構以市場化形式參與，為示范性房企提供信用背書，政策性機構直達民企的流動性支持，具有較強的信號意義?！比A泰證券稱。

更大層面上，中債增進擔保的擴容代表著對民企的支持方向。

當前，民企大面積出現(xiàn)償債難、資金鏈緊張，居民和金融機構對其不信任等問題，由此引發(fā)對民營地產(chǎn)企業(yè)整體的信任和信用危機。

“擴大扶持范圍，顯示了只要合法經(jīng)營，只要是合理的融資需求（用于償債、保交樓等）就應該給予支持?！崩钣罴握f。

李宇嘉分析，早在去年12月份，國家就提出滿足房企合理的融資需求，這里就包括所有合法合規(guī)的民企。近期，保交樓、債務償還、支付上下游建設支出等壓力加大，以及拿地、開工、竣工等，這些都是合理的融資需求，都應該得到滿足。

“那么點錢，杯水車薪，受惠面也窄。它的關鍵是，引導資金提供方對國企和民企一視同仁?！鄙钲谝患抑行蜕鲜蟹科笾袑訉Α而P凰WEEKLY地產(chǎn)》表達了自己的看法。

李宇嘉認為，這意味著民企融資環(huán)境將改善?！敖冢▽ｍ椊杩?、紓困基金，A股融資，以及債券融資等都將開始好轉(zhuǎn)。特別是，基于企業(yè)整體信用的債券融資，將給保交樓、債務償還帶來源頭活水?！?nbsp;

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