11月9日深夜，碧桂園服務(wù)又一個(gè)并購(gòu)動(dòng)作浮出水面。

據(jù)碧桂園服務(wù)披露公告稱，間接全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港控股有限公司作為買方，與賣方Fu’sFamilyLimited訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及其他配套協(xié)議，買方有條件同意從賣方收購(gòu)合富輝煌集團(tuán)控股有限公司1.45億股股份，占合富輝煌已發(fā)行股本約21.47%，總代價(jià)約為2.33億港元。

收購(gòu)事項(xiàng)完成后，碧桂園服務(wù)將持有合富輝煌已發(fā)行股本的25%。

公告一出，點(diǎn)燃市場(chǎng)。這筆涉及“宇宙房企”與“老牌中介代理”的交易，進(jìn)一步擴(kuò)充了碧桂園服務(wù)的并購(gòu)版圖，也意味著合富輝煌再一次迎來了一個(gè)戰(zhàn)略投資者。

    新合作

從公告來看，這筆收購(gòu)事項(xiàng)將于2022年12月31日完成。 

碧桂園服務(wù)也表示，本著與合富輝煌長(zhǎng)期合作的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)協(xié)議，碧桂園物業(yè)香港控股有限公司作為買方將有權(quán)于收購(gòu)事項(xiàng)完成后提名兩名人士擔(dān)任目標(biāo)公司的執(zhí)行或非執(zhí)行董事，而賣方將于收購(gòu)事項(xiàng)完成后就持有的合富輝煌余下股份提供兩年禁售承諾。 

提及收購(gòu)緣由，碧桂園服務(wù)表示，收購(gòu)事項(xiàng)將通過促進(jìn)并加強(qiáng)集團(tuán)與合富輝煌的未來合作及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，令集團(tuán)得以加強(qiáng)其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)及物業(yè)增值服務(wù)的發(fā)展。此外，雙方可以共享在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的線上線下資源，提高運(yùn)營(yíng)效率。 

值得注意的是，碧桂園服務(wù)還在公告中特別提到，集團(tuán)已形成以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)（服務(wù)業(yè)主資產(chǎn)管理需求，深耕二手房屋租售）為核心業(yè)務(wù)板塊之一的社區(qū)增值服務(wù)，亦從事包括物業(yè)管理服務(wù)及供熱業(yè)務(wù)在內(nèi)的“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)，及提供城市服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。 

不難看出，除了擴(kuò)張自身版圖規(guī)模之外，深化現(xiàn)有的多元化服務(wù)業(yè)態(tài)也是碧桂園服務(wù)此次收購(gòu)股份的原因。 

在8月的業(yè)績(jī)會(huì)中，碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官、聯(lián)席公司秘書黃鵬曾表示，至少有相當(dāng)一段時(shí)間規(guī)模性收購(gòu)不是碧桂園服務(wù)的重點(diǎn)，而2022年也并無大的關(guān)于物管合約的收購(gòu)計(jì)劃。 

“如有并購(gòu)行動(dòng)，也主要是在能力補(bǔ)短板，強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)方面，但不會(huì)以追求合約和規(guī)模面積的增長(zhǎng)來進(jìn)行收購(gòu)?！彼€提到收購(gòu)條件，根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)的情況，碧桂園服務(wù)在收購(gòu)過程的管理上也一定會(huì)更嚴(yán)格、更謹(jǐn)慎。 

“謹(jǐn)慎對(duì)待收購(gòu)行為”無疑是碧桂園服務(wù)今年的關(guān)鍵詞之一，但從業(yè)態(tài)來看，碧桂園服務(wù)目前住宅項(xiàng)目比例還是占大頭，那么補(bǔ)強(qiáng)多種業(yè)態(tài)的非住宅項(xiàng)目，在一定程度上也符合目前的并購(gòu)戰(zhàn)略。 

再者，碧桂園服務(wù)與合富輝煌的“緣分”，早在2019年就已露出苗頭。 

2019年7月，碧桂園服務(wù)以3.58億港元的價(jià)格收購(gòu)了合富輝煌將持股85.5%的物管公司--港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)的全部股權(quán)。彼時(shí)，這家物管公司業(yè)務(wù)布局已經(jīng)超60個(gè)重點(diǎn)城市，服務(wù)350座以上的各類不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。 

這次出售，將帶給合富輝煌3.50億港元的凈收入，而其中2億港元用于發(fā)展集團(tuán)金融服務(wù)業(yè)務(wù)，另外的1.5億港元?jiǎng)t用于派息及補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金。 

另于2020年12月，合富輝煌宣布，碧桂園服務(wù)完成以1.01億港元的價(jià)格入股合富輝煌。 

早在2020年4月15日，碧桂園服務(wù)旗下公司碧桂園物業(yè)香港與China-net簽訂一致行動(dòng)協(xié)議，特別要提到的是，China-net實(shí)控人為合富輝煌主席及執(zhí)行董事扶偉聰。根據(jù)這份一致行動(dòng)協(xié)議，China-net及碧桂園物業(yè)香港同意收購(gòu)股東向China-net及碧桂園物業(yè)香港提呈的所有要約股份。 

根據(jù)要約價(jià)，每股要約股份1.50港元。碧桂園物業(yè)香港首先收購(gòu)最多6738萬股要約股份，占合富輝煌全部已發(fā)行股本的約9.9%，合計(jì)支付1.01億港元。在簽訂一致行動(dòng)協(xié)議后，彼時(shí)的碧桂園服務(wù)實(shí)際上已接手了合富輝煌近10%的股份。在2020年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，黃鵬也表示，收購(gòu)合富輝煌股份是純粹的財(cái)務(wù)投資，沒有特別戰(zhàn)略上的考慮。 

回顧碧桂園服務(wù)的收購(gòu)路徑，自2020年以來已經(jīng)收購(gòu)了滿國(guó)康潔、藍(lán)光嘉寶、鄰里樂、富力物業(yè)及中梁百悅智佳股份。 

關(guān)于新收購(gòu)合富輝煌股份這筆交易，對(duì)于碧桂園服務(wù)來說也具有特別的意義。 

正如碧桂園服務(wù)在今日公告中所表示：“合富輝煌把線下的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)與數(shù)字化的運(yùn)營(yíng)模式相結(jié)合，得以讓其經(jīng)營(yíng)能力保持在行業(yè)前列，而其物業(yè)代理服務(wù)業(yè)務(wù)覆蓋中國(guó)內(nèi)地200多個(gè)城市的1700多個(gè)代理項(xiàng)目?！?nbsp;

市場(chǎng)洪流下，碧桂園服務(wù)依舊在基礎(chǔ)的物業(yè)管理之外，嘗試尋找更利于擴(kuò)張?jiān)鲋捣?wù)的業(yè)務(wù)形態(tài)。 

    舊格局

作為老牌中介代理公司之一，合富輝煌與房企之間的合作關(guān)系其實(shí)也從側(cè)面反映著當(dāng)前行業(yè)的調(diào)整與變化。

就在碧桂園服務(wù)進(jìn)一步入股的半年之前，合富輝煌與保利維持近5年的重組合作出現(xiàn)了變局。

將時(shí)間線調(diào)回2018年8月，彼時(shí)保利發(fā)展向合富中國(guó)注入所持保利顧問集團(tuán)全部權(quán)益換取合富中國(guó)其中的43.9%股權(quán)，合富輝煌持有合富中國(guó)56.1%的股權(quán)。

公告顯示，保利發(fā)展承諾，將繼續(xù)委聘物業(yè)代理銷售有關(guān)物業(yè)，而保利顧問集團(tuán)或合富中國(guó)將享有優(yōu)先權(quán)利按相同商業(yè)條款獲委聘為有關(guān)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的物業(yè)代理。

合作中，合富輝煌和保利房地產(chǎn)各自將于集團(tuán)公司內(nèi)進(jìn)行企業(yè)重組，據(jù)此，合富輝煌將成立合富中國(guó)集團(tuán)，并由合富中國(guó)持有95家公司；保利地產(chǎn)將成立保利顧問集團(tuán)，并由保利顧問持有4家公司。

這次緊密合作維持至2022年4月。

4月11日，合富輝煌突發(fā)公告表示，保利發(fā)展將不再持有合富中國(guó)43.9%股權(quán)，而自己將接手相應(yīng)股權(quán)。同時(shí)，雙方解除不競(jìng)爭(zhēng)承諾，保利發(fā)展將每12個(gè)月就可銷售物業(yè)價(jià)值不少于800億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目與合富或其成員公司訂立一手物業(yè)代理業(yè)務(wù)合約，為期五年；另外，合富輝煌將向保利發(fā)展出售保利顧問集團(tuán)。

經(jīng)此一變，保利發(fā)展與合富輝煌股權(quán)之間的聯(lián)系逐漸淡化，不再持有合富中國(guó)任何股權(quán)，保利顧問也將由保利發(fā)展獨(dú)立運(yùn)營(yíng)處理。

在相關(guān)公告中，合富輝煌也解釋了合作生變的原因，其與保利發(fā)展已盡努力共同促進(jìn)合富中國(guó)及其附屬公司全面整合。然而未能就整合包括合富中國(guó)集團(tuán)及保利顧問集團(tuán)之業(yè)務(wù)、員工薪酬及管理系統(tǒng)達(dá)成全面共識(shí)。重組后，合富輝煌預(yù)期錄得虧損約達(dá)到2.82億港元。

拆出股權(quán)聯(lián)系后，保利發(fā)展和合富輝煌的合作模式進(jìn)一步調(diào)整，保利發(fā)展向合富訂約方承諾，將每12個(gè)月就可銷售物業(yè)價(jià)值不少于800億元的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與合富訂約方，或其指定集團(tuán)成員公司訂立一手代理業(yè)務(wù)合約，為期五年。

與碧桂園服務(wù)入股合作的方式不同，保利發(fā)展與合富輝煌雙方從股權(quán)合作走向了業(yè)務(wù)合作。針對(duì)前者，合富輝煌或許更看重碧桂園服務(wù)所具備的業(yè)務(wù)規(guī)模潛力，以及未來的合作價(jià)值。

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