11月13日，《財經(jīng)》記者獲悉，央行和銀保監(jiān)會已于近期聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱“《通知》”），共16條措施，要求金融機構(gòu)分別從房地產(chǎn)融資、“保交樓”金融服務(wù)、受困房企風(fēng)險處置、住房租賃金融支持等多方面對房地產(chǎn)行業(yè)給與支持。

上述《通知》被行業(yè)人士視為對房地產(chǎn)金融工作的總結(jié)和定調(diào)，也是房地產(chǎn)金融托市策略實施的路線?！?strong>此次政策比較系統(tǒng)，相較以往口徑拓寬，整體表述更加積極，全方位覆蓋參與房地產(chǎn)市場的各類主體。尤其在對房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求的支持上，與以往相比范圍要更廣?！鄙虾＝鹑谂c發(fā)展實驗室主任曾剛對《財經(jīng)》記者表示。

“上述16條內(nèi)容不能視為樓市政策轉(zhuǎn)向，更傾向于金融管理部門推動一攬子穩(wěn)樓市促發(fā)展政策措施的落實、落地?！惫獯筱y行金融市場部宏觀研究員周茂華表示。

周茂華認(rèn)為，該文件措施有極強針對性，涉及金融為房企紓困，滿足剛需，保障“保交樓”融資，支持優(yōu)質(zhì)房企債券融資等，有助于穩(wěn)定信心，為樓市復(fù)蘇打了一劑強心針?！皬慕鼛讉€月數(shù)據(jù)看，樓市供需兩端表現(xiàn)偏弱，市場信心處于恢復(fù)階段，而樓市連接消費和投資，對促進內(nèi)需復(fù)蘇，激發(fā)微觀主體活力，穩(wěn)定經(jīng)濟大盤有較為重要意義?！彼Q。

    穩(wěn)定地產(chǎn)融資：滿足開發(fā)貸，支持存量展期

在穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放上，《通知》稱，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機構(gòu)要合理區(qū)分項目子公司風(fēng)險與集團控股公司風(fēng)險，在保證債權(quán)安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實保障資金安全。

需要注意的是，上述《通知》支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期：對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

一位信托公司高管對《財經(jīng)》記者表示，之前，監(jiān)管部門限制信托公司做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，幾乎每年都在壓降房地產(chǎn)信托的金額。按照上述《通知》的規(guī)定，地方監(jiān)管或許會扭轉(zhuǎn)過去對房地產(chǎn)信托的態(tài)度。

保持房企平穩(wěn)融資的另外一條措施為，保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。鼓勵信托公司等金融機構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險防控的基礎(chǔ)上，按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求。

“政策要求信托公司等資管機構(gòu)依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持，這和當(dāng)前的大政方針是契合的，也是信托業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。”上述信托公司高管表示。

“實際上，對于房企來說，過去銀行之外的融資渠道非常多。不過因非標(biāo)、信托等渠道的限制，對其整體融資環(huán)境造成較大影響。此次政策既保持原有的融資渠道的穩(wěn)定，亦提及合理安排銀行以外融資渠道的健康發(fā)展。對緩解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險及壓力，將起到很大的作用?！痹鴦偙硎尽?/span>

另外，上述《通知》還要求，支持個人住房貸款合理需求。支持各地在全國政策基礎(chǔ)上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

鼓勵金融機構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評估新市民信用水平等。

“因城施策意味著有些區(qū)域可能會出現(xiàn)利率進一步下行的情況。但即便房地產(chǎn)利率進一步下降，平均利率水平還是高出其他商業(yè)貸款；另一方面，房地產(chǎn)按揭是長期信貸，同時有房產(chǎn)抵押，違約風(fēng)險較低，在銀行面臨資產(chǎn)荒的情況下，此種長期資產(chǎn)配置還是具有一定吸引力?！痹鴦傉J(rèn)為。

曾剛進一步稱，目前，對于銀行的房地產(chǎn)按揭貸款來說，更多是需求不足導(dǎo)致的銀行信貸投放不足。隨著房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，市場預(yù)期進一步穩(wěn)定及改善，需求逐步回暖，銀行按揭貸款投放仍然會是零售業(yè)務(wù)發(fā)展的重點?？傮w來講，在當(dāng)前背景下，銀行要根據(jù)風(fēng)險審慎和市場化法制化的原則，做好相應(yīng)的風(fēng)險評估，積極響應(yīng)、落實相關(guān)號召。

周茂華認(rèn)為，在穩(wěn)樓市需求方面，此前國內(nèi)連續(xù)調(diào)降房貸基準(zhǔn)利率，各地因城施策，對符合條件城市2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限，在風(fēng)險可控前提下，調(diào)整首付貸比例等政策措施；近期數(shù)據(jù)顯示，目前樓市需求仍偏弱，不排除進一步適度下調(diào)房貸基準(zhǔn)可能，但整體上，各地因城施策，用好用足此前出臺穩(wěn)樓市政策，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進樓市加快回暖。

    金融支持“保交樓”：專項貸款+配套融資

在做好“保交樓”金融服務(wù)上，《通知》顯示，支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運行、?？顚Ｓ?，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。

另外，監(jiān)管部門鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持。例如，在專項借款支持項目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構(gòu)特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險。

2022年以來，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”已經(jīng)成為全國各地住建工作的首要目標(biāo)。9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

“一方面指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實各方責(zé)任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放；另一方面配合住建部、財政部、人民銀行等部門及時出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，維護購房人合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局?！?022年9月，銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示。

對于新發(fā)放融資形成不良的，上述《通知》也有了明確，相關(guān)機構(gòu)人員已盡職的，可予免責(zé)?！按隧椉?xì)則讓金融機構(gòu)的資金投向更為精準(zhǔn)、使用更加高效，同時也免除了機構(gòu)的后顧之憂?！庇袠I(yè)內(nèi)人士稱。

周茂華表示，為確保資金用到實處，銀行需要其他部門配合減少信息不對稱，盡職履責(zé)，對民營中小房企進行盡調(diào)，同時，建立賬戶資金閉環(huán)管理，加強貸后管理等。

    加快房企風(fēng)險處置：鼓勵并購貸款，協(xié)同金融組合方案

在金融機構(gòu)中，資產(chǎn)管理公司通過從事批量收購、管理、處置不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)，已是紓困房企的一個重要抓手。

除了支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目外，《通知》稱，鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目。

鼓勵金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司（以下統(tǒng)稱資產(chǎn)管理公司）發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險管理等方面的經(jīng)驗和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險化解模式，推動加快資產(chǎn)處置等。

有資產(chǎn)管理公司人士對《財經(jīng)》記者表示，資產(chǎn)管理公司參與房企風(fēng)險化解有多種方式。從業(yè)務(wù)類別上，可以以中介方式參與，協(xié)助出險房企制定風(fēng)險化解方案，也可以以投融資方式直接參與風(fēng)險處置。

可以針對具體項目，也可以針對問題房企或關(guān)聯(lián)企業(yè)開展業(yè)務(wù)。從不良資產(chǎn)類別看，可以從銀行貸款、信托貸款、違約債券、企業(yè)商票、法拍資產(chǎn)、企業(yè)往來賬款、房企或項目公司股權(quán)等渠道介入。根據(jù)業(yè)務(wù)場景和風(fēng)險狀況，資產(chǎn)管理公司可相應(yīng)采取紓困、重組、收并購、破產(chǎn)重整等不同方式或組合方式。

“相比其他金融機構(gòu)，資產(chǎn)管理公司具有不同的功能定位和風(fēng)險偏好，以及更為多樣的介入方式和處置手段，能夠相對更早的開展風(fēng)險化解行動。資產(chǎn)管理公司參與典型項目的風(fēng)險化解，可以對房企行業(yè)風(fēng)險化解產(chǎn)生示范影響。資產(chǎn)管理公司除利用自身資源外，可以發(fā)揮價值發(fā)現(xiàn)和信號功能，改善市場預(yù)期，調(diào)動正常房企和金融機構(gòu)的力量，為房地產(chǎn)行業(yè)整體恢復(fù)平穩(wěn)創(chuàng)造條件?！鄙鲜鋈耸糠Q。

《上述》通知還表示，對于部分已進入司法重整的項目，金融機構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險、自負(fù)盈虧原則，一企一策協(xié)助推進項目復(fù)工交付。鼓勵資產(chǎn)管理公司通過擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項目處置。

支持有條件的金融機構(gòu)穩(wěn)妥探索通過設(shè)立基金等方式，依法依規(guī)市場化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，支持項目完工交付。

    加碼住房租賃金融：優(yōu)待保障房融資

近年來，頂層設(shè)計多次指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

“從此次文件看，國內(nèi)對房地產(chǎn)市場政策穩(wěn)字當(dāng)頭，因城施策滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求，同時，還支持住房租賃市場發(fā)展，政策兼顧短期穩(wěn)定和中長期房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！敝苊A表示。

《通知》稱，引導(dǎo)金融機構(gòu)重點加大對獨立法人運營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，合理設(shè)計貸款期限、利率和還款方式，積極滿足企業(yè)中長期資金需求。

鼓勵金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，為各類主體收購、改建房地產(chǎn)項目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項目認(rèn)定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房，取得保障性租賃住房認(rèn)定書后，銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關(guān)政策。

《通知》顯示，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營。鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款投放。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

上述16條還提到了依法保障住房金融消費者合法權(quán)益：對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款，金融機構(gòu)可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進行延期展期等調(diào)整，相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾；切實保護延期貸款的個人征信權(quán)益。

“房地產(chǎn)對于利率、宏觀政策相對敏感，國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇，就業(yè)和收入整體保持穩(wěn)定，從中長期看，我國處于城鎮(zhèn)化發(fā)展階段等，隨著這些政策措施效果逐步顯現(xiàn)，市場信心回暖，樓市將逐步走出谷底?！敝苊A表示。

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