地方城投公司正在大舉拿地，全然不顧樓市低迷的現(xiàn)狀。評級機構(gòu)標(biāo)普（S&P Global Ratings）表示，2022年上半年凈債務(wù)同比增長較為明顯的城市有無錫、南京、武漢等，其中無錫五大地方融資平臺凈債務(wù)總額增長了7.4億元，是去年同期的兩倍多。 

債務(wù)追加的背后，與城投公司托底土地市場不無關(guān)系。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1到9月間，中國房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額與面積Top100中，地方融資平臺土地購買量同比大幅上升。標(biāo)普表示，2022年1到9月間的土地總支出相比去年同期下降了51%。 

拿地金額方面，2022年1到9月間武漢城建集團、廈門軌道交通和無錫太湖新城分別位列拿地金額排行榜的15位、20位和23位，拿地金額分別為153億元、125億元和113億元。拿地面積方面，永州城市發(fā)展集團、陜建地產(chǎn)和菏澤定陶區(qū)財金投資集團分別位列排行榜14、15和18位。 

以無錫為例，2022年1到9月間，地方融資平臺拿下了其出讓48個地塊中的65%，按土地總價計算，其所拿地總額占全市土地出讓總額的67.5%。一家城投公司甚至拿出相當(dāng)于其總資產(chǎn)39%的資金用于購置土地。 

一個較為明顯的例子是，2022年8月末無錫進(jìn)行第三輪土地拍賣，共出讓11宗地塊，均以底價成交，總建筑面積達(dá)到97萬平方米，總成交金額120億元，但拿地企業(yè)除朗詩集團外，皆為無錫當(dāng)?shù)爻峭豆?，包括太湖新城、山水慧谷、錫山文商旅、錫西城投等，合計拿地金額達(dá)到106.47億元。 

標(biāo)普方面表示，這類通過城投企業(yè)債務(wù)融資購買土地的行為中，部分交易可能會涉及后續(xù)退地、退款。部分地方融資平臺通常缺乏市場化的房地產(chǎn)開發(fā)能力，其經(jīng)驗主要在土地一級開發(fā)和保障房方面。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年集中供地的項目央國企整體入市率超四成，民企入市率超三成，混合所有制企業(yè)因拿地總量不高，入市率在六成以上，而地方國資平臺拿地多為市場托底，整體入市率僅9%。入市率即預(yù)售證上的建筑面積占土地本身建筑面積的百分比。 

不過標(biāo)普同時表示，城投公司可能期望通過收購?fù)恋氐姆绞窖鹤⑽磥淼氖袌錾?。但即便在土地價格上漲的預(yù)期下，也很難證明城投公司增加的債務(wù)負(fù)擔(dān)和融資成本是合理的。 

城投公司舉債拿地的風(fēng)險已經(jīng)受到官方關(guān)注。2022年10月，財政部出臺一則通知明確表示，嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，如果地方國資在土地市場繼續(xù)大舉拿地，房地產(chǎn)市場雖然在土地端賬面好看，但在實際項目入市方面卻少的可憐。并且地方平臺拿地大多是一種“左手倒右手”的消化方式，部分項目雖然可以通過聯(lián)合民營開發(fā)進(jìn)行入市，但去化不理想依然會增加地方國資平臺的財務(wù)風(fēng)險。在民營企業(yè)“三道紅線”去債務(wù)的同時，地方平臺的債務(wù)情況也需要健康發(fā)展。 

本文僅代表作者觀點，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請在文中注明來源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com