57平米小戶型的普宅，首付大概在130萬。

速讀： 

·珺和府原班人馬推進(jìn)，【建發(fā)·文源府】成為了三批次周轉(zhuǎn)速度最快的地塊。 

·園林、建安、樓體外立面等標(biāo)準(zhǔn)都跟珺和府一樣，預(yù)計(jì)12月中下旬開盤。

 ·【建發(fā)·文源府】的小戶型會(huì)比剛剛清盤的珺和府更多，這意味著，回龍觀將再添一個(gè)碼農(nóng)盤，還是針對(duì)剛需的。

珺和府開盤三個(gè)月清盤的故事，在今年昌平的區(qū)域紅海里可以算得上一個(gè)相當(dāng)成功的樣本。 雖然國(guó)企建發(fā)一直走的是高周轉(zhuǎn)的路子，但這么快的周轉(zhuǎn)速度，還是說明企業(yè)在精準(zhǔn)獲客和成交率上都下了不小的功夫，在當(dāng)時(shí)也引發(fā)了一些爭(zhēng)議。當(dāng)時(shí)36氪猜測(cè)，他們可能是在規(guī)避三批次將出讓地塊所帶來的不確定性：早點(diǎn)賣完，免得同一塊規(guī)劃里還要打架。但事實(shí)證明，建發(fā)在下更大的一盤棋。 

三批次，建發(fā)直接拿下了珺和府北側(cè)的地塊，取名【建發(fā)·文源府】，繼續(xù)布局昌平板塊。也因?yàn)閮蓚€(gè)項(xiàng)目時(shí)間跨度很小，【文源府】實(shí)際上并未在珺和府的基礎(chǔ)上做配置的升級(jí)，只是戶型上規(guī)劃了更多小戶型，嘗試補(bǔ)足珺和府小戶型較少的遺憾。也正因總價(jià)比珺和府略低，【文源府】也可以看作針對(duì)年輕碼農(nóng)的下沉。 

01

樓盤情況

售樓處就在珺和府的售樓處，11月的第二個(gè)周末已經(jīng)開放了。預(yù)計(jì)11月底可以開放樣板間，同時(shí)更新沙盤和品牌墻等等。 

【文源府】的銷售指導(dǎo)價(jià)跟珺和府一樣，但總價(jià)是剛需入門級(jí)別。對(duì)于之前想買珺和府但沒有那么高預(yù)算的人來說，【文源府】是個(gè)好選擇?！疚脑锤靠們r(jià)段在350萬到830萬之間，57平米是普宅，首付在130萬左右，其他是非普宅，需要繳納40%的首付。 

在北京各個(gè)環(huán)線普通住宅的定義不同，五環(huán)里不超過468萬是普宅；五環(huán)到六環(huán)之間不超過374萬、六環(huán)外不超過280萬是普宅，普通住宅首套房可以貸款65%，首付35%即可，非普通住宅首套則只能貸款60%。 

【文源府】能這么快推向市場(chǎng)，因?yàn)闊o論營(yíng)銷還是銷售團(tuán)隊(duì)，用的都是珺和府的原班人馬。而戶型排布等等的方案早在拿地之前，就已經(jīng)給到企業(yè)方去做一輪測(cè)算，拿地后進(jìn)展自然很快。不過入市雖然快，但要想看到【文源府】像珺和府一樣三個(gè)月清盤還是有點(diǎn)難。 

【文源府】地塊體量更大，而且昌平的市場(chǎng)環(huán)境本身就是紅海：小“神盤”北清橡樹灣、低總價(jià)的宸悅國(guó)際，還有和文源府同樣在三批次拿地，目前同樣頗有進(jìn)展的中海富華里，也有一部分總價(jià)較低的戶型，這些項(xiàng)目都可能成為文源府的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。36氪此前獲悉，本來年底將掛地的五批次兩地塊，都將集中在朱辛莊附近，這無疑也為昌平市場(chǎng)帶來了更大的挑戰(zhàn)。目前朱辛莊供地情況未知，一個(gè)值得參考的信息是，回龍觀信息園地塊在文源府東北方向，駕車距離5公里左右。

02 

區(qū)位&交通

【文源府】（6004、6005地塊）是這個(gè)小綜規(guī)里最后出讓的兩塊地。同樣是主打在建中的新龍澤地鐵站，只是珺和府在南側(cè)，離新龍澤地鐵站更近。目前地圖上顯示項(xiàng)目到新龍澤地鐵站的步行和騎行距離都在2公里以上，這也意味著【文源府】只會(huì)比2公里更遠(yuǎn)。

 而今年年底將掛地的5批次回龍觀信息園宅地，距離朱辛莊地鐵站距離不超過一公里，從容積率來看也是偏剛需的戶型，容積率約在2.5左右?，B和府的容積率是2.8，文源府南北地塊的容積率分別是2.7和2.8，不太著急買房的朋友可以再觀望看看。 

不過，這個(gè)地塊12月掛地出預(yù)售指導(dǎo)價(jià)格，等到房企拿地，再出總價(jià)區(qū)間，即便是快周轉(zhuǎn)大概也要等明年三四月份，到時(shí)候文源府的小戶型大概率早已經(jīng)售罄了。從企業(yè)的角度看，這當(dāng)然是好事。不過對(duì)于購(gòu)房者來說，買房真的是一場(chǎng)果決的戰(zhàn)役。 

根據(jù)樓盤銷售給到的信息，6004和6005地塊東側(cè)分別規(guī)劃了一個(gè)36班的小學(xué)和一個(gè)18版的幼兒園，同個(gè)板塊內(nèi)北清云際北區(qū)北側(cè)則規(guī)劃了30班的中學(xué)。其他有關(guān)這個(gè)板塊的區(qū)位和交通條件可以參考樓市小報(bào)003期回龍觀篇，在此不再贅述。

03 

配建&戶型

珺和府的地塊更方正，就地塊來講南向的面積更大，【文源府】?jī)蓚€(gè)地塊則比較狹長(zhǎng)。另外，【文源府】出讓時(shí)間較晚，小區(qū)內(nèi)沒有保障性租賃住房，只有一處養(yǎng)老設(shè)施配建，在南側(cè)6005地塊東南側(cè)，占地不小。如上圖，養(yǎng)老配建其實(shí)也進(jìn)一步限制了005地塊的南向面積。

 從產(chǎn)品上說，【文源府】和珺和府的最大區(qū)別是，珺和府有洋房、16層的小高層和20多層的高層三種選擇，文源府只有洋房和高層，沒有小高層?！疚脑锤扛邔拥牡梅柯誓艿?5%，洋房的得房率能到80%。 

戶型上有57平米的一居室、79平米的兩居室、101平米和106平米的三居室，125平米的四居室。相對(duì)珺和府，【文源府】五種戶型的占比平均，比如57平米的小戶型，之前珺和府只有一個(gè)單元，這次大概有七八十套房源。根據(jù)前方路透，雖然目前準(zhǔn)確的戶型排布還沒出，但57平米的小戶型應(yīng)該有三列，都是中間戶。

57平米戶型房源中，部分房源廚房的南向小窗右側(cè)可能會(huì)有樓體遮擋，但不是全部，有可選擇空間。57平米和113平米戶型和珺和府是一樣的，其余也都基本沒有空間浪費(fèi)。

 除此之外，【文源府】最新公布的還有兩個(gè)100平米的戶型和126平米的戶型，都有100多套。其余戶型和樓棟位置的更新，以項(xiàng)目方后續(xù)公開信息為準(zhǔn)。

兩枚大道消息：

1.上周又有兩個(gè)三批次地塊出了案名：同樣位于大紅門的中海和瑞叁號(hào)院和永定金茂府，前者據(jù)說得房率非常高，或許能夠達(dá)到85%以上；后者有金茂的科技系統(tǒng)，而且裝修標(biāo)準(zhǔn)高些。比較可貴的是，兩個(gè)項(xiàng)目似乎都有陽臺(tái)，在北京現(xiàn)在的新盤當(dāng)中不多見。

2.紅海昌平又有兩個(gè)板塊的綜歸落地公示了，一塊在沙河，一塊在未來科學(xué)城西區(qū)，都包含住宅地塊，沙河板塊內(nèi)將有共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)。兩個(gè)板塊距離三批次兩個(gè)將入市項(xiàng)目【文源府】和【富華里】的距離都在五公里左右，不算遠(yuǎn)。但綜規(guī)落地不意味著會(huì)供地，供地節(jié)奏還是由官方來把控的。

樓市情況匯總： 

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上周，一線城市成交量整體環(huán)比上漲30.4%，但北京環(huán)比下降明顯，降幅達(dá)到25.2%。同比來看，一線城市成交量整體降幅為14.7%。其中，上海同比上漲59.8%；而北京同比下降40.5%。庫存方面，北京可售面積1268.8萬平米，環(huán)比持平。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com