日前，北京結束了2022年第四批次集中土地拍賣，參與招拍掛的六宗土地總成交金額達到135.215億元，除通州及門頭溝兩宗土地在線下競拍前就以底價成交外，朝陽三宗地塊均競拍火熱，其中平房鄉(xiāng)兩宗地塊分別吸引10家、14家房企參與競拍，激烈程度仿佛回到2021年一批次集中供地。而石景山古城地塊則不出所料，被深耕石景山十余年、從一級開發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)都涉足的中海拿下。

本次土拍中最受關注的莫過于朝陽平房鄉(xiāng)PF-44、45兩宗地塊。從綜規(guī)上看，地塊位于朝陽北路以北，周邊道路已經(jīng)較為完善。且因為位于成熟住宅板塊，附近大型商超等基礎設施也都齊全。更重要的是，這兩個地塊同樣臨近與朝陽北路平行、貫穿東西的6號線。據(jù)悉，這兩個地塊位于6號線黃渠和褡褳坡地鐵站之間，且距離兩個地鐵站距離都不到1公里。

目前兩地塊附近的二手樓盤有蘋果派和定福家園。前者為商品房，建于2007年，均價在6到7萬元/平米之間；后者建于2010年，均價在5到6萬元/平方米之間，但屬于一類經(jīng)濟適用房，稅費與商品房有所不同，一般較高。

這樣“壓箱底”的好地掛出，資金充足的房企自然要搏一搏。線上競拍階段，這兩個地塊便分別獲得了10次和14次報價，線下競拍階段更是在競地價和現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)都被競至了上限，直接沖到了搖號環(huán)節(jié)。

最終，PF-44地塊由保利+建工的聯(lián)合體以25.53億元拿下，樓面地價約為5.2萬元/平米。值得注意的是，該地塊現(xiàn)房銷售面積10000平米，約占總建面的五分之一。而PF-45地塊則由三元嘉業(yè)獲得，樓面地價同樣為5.2萬元/平米，現(xiàn)房銷售面積約占總面積的46%。市場普遍認為，三元嘉業(yè)此前深耕保障房建設，對商品房銷售流程不太熟悉，因此后續(xù)引入其他房企進行合作開發(fā)的可能性較大，36氪也將持續(xù)關注這兩宗地塊的后續(xù)開發(fā)情況。

除了平房鄉(xiāng)以外，朝陽區(qū)這次還拿出了一宗位于奶西板塊的土地，該地塊最終由金隅以32.315億元的上限價格和3.5萬平米的現(xiàn)房銷售面積競得。

36氪此前曾報道過，奶西板塊今年3月綜規(guī)才落地，6月二批次土地出讓推出了兩宗地塊，銷售情況都不錯，尤其是主打剛需和剛改的望京樾，可以用銷售火爆來形容（詳見樓市小報005期），這也在一定程度上微微推高了后續(xù)地塊的成交價格。

據(jù)悉，二批次出讓的奶西321地塊溢價率在1.52%，成交樓面地價為4.4萬元/平米，而本次奶西地塊的溢價率則達到了15%，成交樓面價格約4.6萬/平米，其中不難看出規(guī)劃部門的定價邏輯。但更重要的是，奶西板塊無論從地塊開發(fā)還是房產(chǎn)銷售的角度，市場接受度都已經(jīng)相當高。

值得注意的是，平房鄉(xiāng)兩地塊和本次出讓的奶西地塊，住宅銷售指導價格都為8.5萬元/平米，但兩個區(qū)位的交通條件和板塊成熟度都相差較遠，6號線與幾條向北的地鐵線路又都有交叉，可以想見，平房鄉(xiāng)兩個項目的輻射人群將相當廣。

同樣是到阿里巴巴新總部，奶西板塊幾乎只有駕車這一種選擇，而從黃渠地鐵站出發(fā)，算上步行時間也只要一小時，純地鐵時間滿打滿算只有38分鐘。這次出讓的奶西地塊是否還能延續(xù)望京樾的熱度，目前可能還要打一個問號。

此外，平房鄉(xiāng)兩地塊的容積率都為2.5，剛需人群可以持續(xù)關注。奶西321地塊的容積率則為2.2，與望京樾一致。目前可參考的是，望京樾的戶型面積段為102平米至155平米。

無論如何，本批次土拍中朝陽都成為了最大贏家。而接下來的五批次土地出讓，或許僅有昌平的一宗土地，同樣是板塊相對成熟，距離地鐵站近的“王炸”地塊。房地產(chǎn)行業(yè)還未走出周期底部，土地市場頻頻遇冷，有關部門也在不斷拿出更好的地塊刺激市場回暖，這對于資金相對充足的房企來說或許正是機會。畢竟無論朝陽望京樾，還是昌平建發(fā)珺和府的例子似乎都在提示我們，雖然市場下行，但需求始終都在。

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