黑石集團(tuán)，新世紀(jì)華爾街之王，坐擁近萬億美元資產(chǎn)，全球最大的私募股權(quán)基金和資產(chǎn)管理公司。它在全球金融江湖呼風(fēng)喚雨，不可一世。

黑石的老板是史蒂芬.斯瓦茨曼，土生土長的猶太裔美國人。他給自己起了一個(gè)好聽的中文名——蘇世民。在中國，他名聲大噪，是因?yàn)?020年斥資610億元接盤潘石屹SOHO中國全部資產(chǎn)。

疫情幾年間，蘇世民做了一個(gè)大膽的決定，趁著泛濫低廉的美元大肆擴(kuò)張房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2021年，黑石不動(dòng)產(chǎn)管理規(guī)模一舉超過私募股權(quán)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，成為集團(tuán)第一大核心資產(chǎn)板塊。2022年，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)募集了335億美元，遠(yuǎn)超過私募股權(quán)225億美元的募集規(guī)模。

一切美妙，原本以為可以繼續(xù)。但音樂突然戛然而止，似乎也早已命中注定。

    擠兌風(fēng)波

12月1日，黑石給客戶致信稱，房地產(chǎn)收益信托 基金 （BRIET）12月只有占凈資產(chǎn)規(guī)模0.3%的額度可供投資者贖回資金。而該基金贖回規(guī)則是每個(gè)月不超過凈資產(chǎn)規(guī)模的2%，單個(gè)季度累計(jì)不超過凈資產(chǎn)的5%。

這一舉措嚇壞了股票市場的投資者。當(dāng)夜，股價(jià)一度閃崩12%，收盤仍大跌逾7%。最近16個(gè)交易日，黑石狂瀉28%?，F(xiàn)價(jià)較歷史高峰也已經(jīng)大幅暴跌44%，蒸發(fā)市值450億美元。

黑石經(jīng)歷了一波擠兌，緊急出此下策。今年10月，投資者贖回資金申請高達(dá)18億美元，占到公司凈資產(chǎn)規(guī)模的2.7%。雖然額度超標(biāo)，但仍然100%履約。到了11月，更多投資者要求贖回，黑石遭遇困境，僅僅受理了43%的申請，總計(jì)13億美元?；鹜顿Y者愈發(fā)恐慌，12月贖回賣盤蜂擁而入。黑石招架不住，出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī)征兆，贖回額比例從2%驟降至0.3%。

黑石自己也承認(rèn)手里可以直接動(dòng)用的流動(dòng)性資金并不多，僅僅93億美元。如果有需要，就得賣出手里握有的90億美元的債券。

為了應(yīng)對擠兌危機(jī)，黑石方面開始行動(dòng)賣出不動(dòng)產(chǎn)。12月2日，該公司宣布，擬作價(jià)12.7億美元將 美高梅 大酒店 和曼德勒海灣度假村的49.9%股份賣給VICI，后者也持有這兩個(gè)拉斯維加斯知名地標(biāo)的剩余股權(quán)，收購后將全資擁有這兩個(gè)地標(biāo)房產(chǎn)。

如果投資者繼續(xù)大規(guī)模撤資，黑石恐怕將面臨恒大一樣的遭遇。要知道，黑石房地產(chǎn)收益信托 基金 規(guī)模高達(dá)1250億美元，投資領(lǐng)域均是流動(dòng)性極差的不動(dòng)產(chǎn)，包括公寓樓、工業(yè)辦公園區(qū)、賭場、物流設(shè)施等等。

而從2017年成立以來，BRIET基金有輝煌的戰(zhàn)績——年化收益率高達(dá)13%，同時(shí)分紅收益率為4.4%。如此亮眼、如此穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)，為何投資者會(huì)大規(guī)模擠兌呢？

在我看來，聰明投資者高位套現(xiàn)，落袋為安是一個(gè)尚佳決策。據(jù)黑石統(tǒng)計(jì)，今年以來，BRIET基金回報(bào)率高達(dá)9.3%，而同期公開交易的REIT指數(shù)下跌逾3%。另外，房地產(chǎn)信托基金同行Vangard旗下房地產(chǎn)ETF（VQN）今年總回報(bào)率為-13%。

BRIET基金不在交易所交易，其不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)與評估都是黑石自己說了算，存在資產(chǎn)凈值評估過高的風(fēng)險(xiǎn)。參照同行而言，BRIET基金表現(xiàn)確實(shí)太過于樂觀了。對于投資者而言，今年盈利還不錯(cuò)，資產(chǎn)價(jià)格還被高估，不套現(xiàn)不離場，還等什么呢？

當(dāng)然，這并不是賣出基金的唯一核心理由。更為重要的是，在全球主流央行瘋狂加息的大背景下，全球房地產(chǎn)市場將迎來嚴(yán)峻考驗(yàn)，房價(jià)下跌無法避免。

黑石遭遇的流動(dòng)性危機(jī)，才剛剛拉開序幕。

    樓市冰封

新冠疫情期間，歐美央行開展了超大規(guī)模的貨幣寬松政策。廉價(jià)的貨幣被瘋狂的印刷機(jī)不斷印刷出來，涌向各類金融資產(chǎn)以及實(shí)體領(lǐng)域，造就了史無前例的資產(chǎn)泡沫以及40年以來最高的全球大通脹。

房地產(chǎn)自然也會(huì)享受資本泡沫浴。據(jù)經(jīng)合組織數(shù)據(jù)顯示，34個(gè)成員國的平均房價(jià)較2019年上漲35%。其中在2020年3月至2022年6月，美國房價(jià)驚人上漲42%。

泡沫狂歡，終究不可持續(xù)。通脹來勢洶洶，美聯(lián)儲(chǔ)帶領(lǐng)全球央行開始暴力加息。一年加7次，加息幅度可能會(huì)高達(dá)450個(gè)基點(diǎn)（12月預(yù)計(jì)50BP），疊加大幅縮表，貨幣緊轉(zhuǎn)彎程度創(chuàng)40年最快。

利率反轉(zhuǎn)大規(guī)模上漲，冰凍了美國房地產(chǎn)市場。

今年10月，美國購房者信心指數(shù)快速滑落至39，創(chuàng)下1980年代以來最低水平。房屋建筑商也一樣，信心不足，幾個(gè)月之內(nèi)被腰斬。11月，NAHB房地產(chǎn)指數(shù)僅僅只有33，接近2020年5月新冠封鎖時(shí)的最低點(diǎn)，低于2007年2月的水平。要知道，NAHB指數(shù)是美國房屋銷售以及整體支出的一個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)。指數(shù)高于50，表明房地產(chǎn)市場在擴(kuò)張，低于50表明在收縮。

美國10月成屋銷售總數(shù)年化錄得443萬戶，創(chuàng)2011年12月以來的新低，環(huán)比下降5.9%，為連續(xù)9個(gè)月下滑 ，創(chuàng)有史以來最長連跌紀(jì)錄，連跌周期甚至已超過2008年次貸危機(jī)時(shí)期。

另據(jù)國際房地產(chǎn)公司RE/MAX調(diào)查了美國53個(gè)都會(huì)區(qū)，10月全美房屋銷售總量環(huán)比下降了13.5％，同比下降了30.7％。報(bào)告還指出，待售房屋比一年前增加了36.8％，房屋上市后平均要35天才能售出。

地產(chǎn)買賣雙方信心嚴(yán)重不足，成交量快速冷卻，亦是房價(jià)即將開始出現(xiàn)拐點(diǎn)下跌的重要信號。

今年9月，美國20個(gè)大城市房價(jià)綜合指數(shù)同比上漲10.4%，較前值13.1%下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比來看，其中舊金山和西雅圖房價(jià)跌幅最大，均跌2.9%，拉斯維加斯下滑2.4%，鳳凰城跌幅為2.2%。

美國房價(jià)見頂下跌，錄得樂觀跌幅將會(huì)是絕大概率事件。據(jù)畢馬威首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Diane Swonk預(yù)測，2023年美國的房價(jià)或?qū)⑾碌?5%。摩根士丹利則認(rèn)為，美國房價(jià)調(diào)整才剛剛開始，凱斯-席勒全美房價(jià)指數(shù)將于2023年同比下跌4%，2022年6月至2024年底，美國房價(jià)將由峰值下滑約10%。

為什么會(huì)跌這么多？

今年，30年期按揭貸款利率從年初的2.98%一路上揚(yáng)至7.1%，創(chuàng)下2002年的新高。目前利率仍高達(dá)6.49%。這對于投資客以及剛需購房人群均會(huì)是重大打擊。在高通脹的壓力下，明年美聯(lián)儲(chǔ)還將維持高利率水平較長時(shí)間，對房地產(chǎn)的巨大壓力不會(huì)銳減。

2023年，美國經(jīng)濟(jì)可能的深度衰退，也將重創(chuàng)房地產(chǎn)市場。

目前，美國經(jīng)濟(jì)前瞻性指標(biāo)制造業(yè)PMI、服務(wù)業(yè)PMI均已經(jīng)持續(xù)數(shù)月滑落至50榮枯線以內(nèi)。原油市場也正在真真切切反應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)(包括美國)需求放緩的現(xiàn)實(shí)邏輯。 目前，WTI原油期貨價(jià)格僅為74美元，再度創(chuàng)下年內(nèi)新低。

金融指標(biāo)上，2年期與10年期國債收益率近日倒掛幅度高達(dá)80個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)下1981年來最大的幅度。該指標(biāo)往往被視為美國經(jīng)濟(jì)衰退的相對準(zhǔn)確的領(lǐng)先信號。1988年以來，倒掛現(xiàn)象大致發(fā)生了4次，也都引發(fā)了后來的經(jīng)濟(jì)衰退與危機(jī)。

從各種數(shù)據(jù)以及邏輯推演來看，美國經(jīng)濟(jì)將會(huì)在明年一季度開始迎來快速下滑。其實(shí)，我們從美國硅谷、華爾街的裁員潮也能端倪一二。巨擘集團(tuán)們正為強(qiáng)化避險(xiǎn)措施，同時(shí)也說明2023年的美國經(jīng)濟(jì)可能會(huì)比預(yù)期差。

美國房地產(chǎn)市場會(huì)愈加冰封，將給黑石帶來更大的沖擊與麻煩。畢竟BRIET基金超過70%的資產(chǎn)投資于美國的西部和南部。

    尾聲

海外樓市泡沫一個(gè)一個(gè)破裂。

在新西蘭，10月房價(jià)比今年1月峰值時(shí)下跌11%。在瑞典，9月房價(jià)也比3月時(shí)的峰值回落11%。在加拿大方面，9月份全國房價(jià)環(huán)比下跌3.1%，是自1999年有可追溯數(shù)據(jù)以來的最大單月跌幅。在韓國，10月全國公寓價(jià)格環(huán)比下跌1.20%，這是自2003年11月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來的最大月度跌幅，首爾公寓價(jià)格環(huán)比下跌1.24%，降幅超過整體，連續(xù)第9個(gè)月下跌。

牛津研究院最新一份報(bào)告預(yù)測，加拿大房價(jià)可能下挫30%，新西蘭房價(jià)或下滑20%，澳州房價(jià)可能下降多達(dá)20%。這是2007-2008年最令人擔(dān)憂的樓市前景。

雪崩之下，沒有一片雪花是無辜的。當(dāng)然，也包括在疫情期間大勢擴(kuò)張地產(chǎn)業(yè)務(wù)的黑石集團(tuán)。蘇世民已經(jīng)年過7旬，經(jīng)歷八次大危機(jī)而不倒。希望這一次重大流動(dòng)性危機(jī)也能驚險(xiǎn)過關(guān)。

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