來源 | 葉檀財經（ID：tancaijing）
作者 | 顧天杰

    買一送一 還買貴了

年底到了，樓市越來越難熬了。

一家四川房企德商集團，為了賣房又拿出了個殺手锏：

房子買一送一

12月1日，德商集團在官方微信發(fā)布推文，標題為《買一套房送一套房！德商給你雙倍快樂》。

不知道買房者快不快樂，作為開發(fā)商的德商肯定快樂不起來。

具體來說，11月22日到12月25日期間，購買德商全國指定的房源，可以送一套云南普洱的溫泉度假房，建筑面積大約38平米。

德商集團的規(guī)模并不小，并不是什么無名之輩。

公開資料顯示，德商創(chuàng)立于1999年，曾經入選中國房企產品力百強、中國城市發(fā)展創(chuàng)新企業(yè)TOP 10，以及中國房地產品牌10強。

這次參與買一送一促銷的房源有6個，分布在成都、武漢、常州、中山四個城市。

其中4個樓盤的部分房源還有贈送車位、各類家電、裝修大禮包、雙人旅游套餐等福利。

可以說是真正的買房一條龍服務。

德商準備贈送的房源位于云南省普洱市寧普縣，有高層住宅和別墅兩種類型，高層均價7000元一平米，別墅均價11500元一平米。

按照贈送戶型和位置計算，相當于獲得了26.6萬元一套房的優(yōu)惠。

實際上，如果購房者選擇德商在武漢光谷的指定高層項目，面積在141到172平米，按照2.7萬一平米計算，最低380萬起售。

在買最小戶型和獲得額外一套房的前提下，相當于享受了93折的優(yōu)惠，力度不算很大。

也有記者親自打電話給特價房小區(qū)售樓處工作人員，對方的答復是：

買同小區(qū)其他房子就行，折扣優(yōu)惠比送房更大。

這就很尷尬了。

如果買家了解實際情況，完全會優(yōu)先選擇同一小區(qū)的其他房源，畢竟大部分一年到頭沒有多少時間，去云南度假房居住。

買一送一這種促銷模式，也不是第一次出現了。

2020年2月21到2020年3月底，成都武侯金茂府就推出活動，購買指定房源前10名，可獲贈一套66萬的昆明金茂國際高層住宅。

2021年年底，深圳落戶紅嶺的招商中環(huán)，也推出了類似的活動，買一套1899萬的超大戶型，送一套56平米的小戶型住宅。

買一送一帶來的流量和傳播效果，比實際能賣出去的房子要好得多?！　?/span>

德商集團也是迫不得已，銷售去化壓力實在太大了。

克而瑞數據顯示，2022年1到9月，德商置業(yè)銷售額56.1億，全國排名142位。

排名變化不大，2021年德商置業(yè)同期銷售額111億，如今幾乎腰斬。

根據公開資料，位于成都的德商碧云天璽項目，合作伙伴花樣年在2021年底退出了聯合開發(fā)，2022年3月項目停滯。

開發(fā)合作伙伴不給力，德商只能親自上陣融資。

2022年10月17日，愛建共贏-德商發(fā)展基金集合資金信托計劃第1期發(fā)行。

信托規(guī)模8億，產品期限36個月，預計回報率8.1%，投向房地產領域。

這筆融資大概率都會用于德商的保交樓。

年底了，各路開發(fā)商都在加速賣樓，打折和花式促銷，只會越來越多。

    全球樓市 神經緊繃

就在中國房企努力賣房的同時，全球投資者，卻在加速贖回資金。

這次遭殃的是知名私募巨頭黑石。

黑石旗下的一個地產基金B(yǎng)RIET，近期收到了高達18億美元的贖回申請。

在巨額贖回壓力面前，黑石開始了甩賣資產。

最近它宣布以12.7億美元的現金出售拉斯維加斯米高梅酒店、曼德勒海灣度假村賭場的49.9%權益。

實際上黑石的這支基金自2017年成立以來，年化收益率達到13%，表現很不錯。

為什么在這個時間點，投資者要和自己的錢過不去？

因為大家都想知道一個問題：

美國樓市從2022年開始價格不斷下跌，二季度還創(chuàng)下歷史最大跌幅，為什么黑石的房地產資產包能夠躲過一劫？

黑石這個基金的底層資產里，地產租賃占比很高，很多收益都來自于租金。

美國地產和租金的價格盡管是正相關的，但租金會明顯滯后一年以上。

主要是因為兩個原因：

1.租金本身就滯后，并不像房價一樣迅速對經濟變化產生反應。

2.房租受到合同約束，美國房租合同周期通常是12到24個月，重簽合同之前租金基本不變。

所以肯定是有投資人看到了當下的美國樓市環(huán)境，迅速做出決斷，告訴黑石：

不玩兒了，把錢還給我吧。

甚至有投行認為，如果黑石流動性發(fā)生危機并且擴散，將陷入凈值下跌、更多投資者贖回的惡性循環(huán)，發(fā)生類似2008年的一樣的金融暴雷。

這種事件發(fā)生的概率比較小。

2008年次貸危機之后，美國樓市和金融市場的杠桿已經很少，監(jiān)管機構不再允許金融產品間的杠桿嵌套。

黑石事件背后透露的全球樓市共同點在于：

投資者的神經越來越脆弱，信心也不夠了。

中指數據顯示，2022年1-11月，重點100城新建商品住宅成交規(guī)模為2015年以來同期最低水平，同比下降近四成。

開發(fā)商也比較低迷。

2022年1-11月，TOP100房企銷售額同比下降42.1%。

15家開發(fā)商已經公布了業(yè)績，1-11月目標完成率均值為65.4%，低于去年同期的85.7%。

2022年能完成業(yè)績目標的房企，都是天選之子。

中指數據顯示，截至10月底，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為16.9個月，較2021年末延長3.1個月。

杭州、上海、合肥、蘇州、西安的去化周期在10個月以內，最短的杭州只有3.2個月，上海是5.6個月，接近五年來最低水平。

三四線代表城市出清周期為20.9個月，市場庫存去化壓力較大。

作為標桿的上海樓市，最近連豪宅和法拍房都降溫了。

一套新天地板塊745.56平米的房源，帶20年車位租約，只有1人競標，成交價7770萬，相當于評估價的7折。

徐匯濱江的一套298.16平米大平層，成交價4504萬，市場評估價5575萬，相當于市場價8折出售。

中原地產研究院數據顯示，10月上海二手豪宅市場共成交66套，環(huán)比下滑18.52%。

萬科翡翠濱江的一套總建面超310平方米的房源，從9月底至今累計降價800萬元?！　?/span>

一方面，高凈值人群更注重豪宅的保值屬性，即使位于上海主城區(qū)的核心地段產品，都要多次挑選和比價。

另一方面，一線核心城市的豪宅在6到9月消耗了很多購買力，目前逐漸恢復常態(tài)。

臨近年底，二手豪宅掛牌量增加，很多房東需要套現周轉，選擇折價出售手中房源。

12月7日，杭州貝殼研究院發(fā)布調研結果顯示，55.2%消費者看好杭州樓市，僅有10.2%的消費者對杭州樓市發(fā)展信心不足。

政策調整后，37%的消費者認為現在是購房好時機。

顯然杭州3.2個月的去化周期，是有很強的群眾基礎的。

希望2023年，杭州人民對樓市的信心，能夠擴散到全國。

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