來(lái)源 | 野馬財(cái)經(jīng)（ID：YMCJ8686）
作者 | 盧泳志

在出售一套中國(guó)香港的豪宅之后，李嘉誠(chéng)又來(lái)“抄底”，為“屯地大計(jì)”補(bǔ)倉(cāng)。

今年下半年以來(lái)，受美聯(lián)儲(chǔ)度密集加息、英鎊貶值等影響，李嘉誠(chéng)家族旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)(1113.HK)遭受重創(chuàng)。9月末，李嘉誠(chéng)身家一夜縮水約100億元。

盡管如此，李嘉誠(chéng)并未“躺平”，除積極回購(gòu)股份，還于9月28日以207.66億港元出售中國(guó)香港半山波老道21號(hào)豪宅項(xiàng)目。

幾天之后，李嘉誠(chéng)再次拿地補(bǔ)倉(cāng)。10月5日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)以46.01億港元獲得一宗位于中國(guó)香港新界的住宅用地。

兩個(gè)月后，12月15日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)中標(biāo)中國(guó)香港市建局皇后大道西/賢居里項(xiàng)目，其他入標(biāo)的還有鷹君、富豪酒店、信置獨(dú)資、嘉華獨(dú)資、會(huì)德豐獨(dú)資及1家不知名發(fā)展商。

僅僅過(guò)了一天，一宗位于中國(guó)香港啟德的地塊于當(dāng)日（12月16日）中午截標(biāo)，包括長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在內(nèi)的7間財(cái)團(tuán)入標(biāo)。

一位業(yè)內(nèi)人士分析指出，當(dāng)前中國(guó)香港樓市持續(xù)下行，再加上美元加息利空，投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)面臨貶值；但李嘉誠(chéng)一貫有低谷期屯地計(jì)劃，坐等地價(jià)升值是其投資房地產(chǎn)的主要途徑之一，這次李嘉誠(chéng)或?qū)⒂执筚嵰还P。

    是“屯地”？還是看好樓市？

在嘗盡“屯地式”獲利的甜頭后，李嘉誠(chéng)開(kāi)始積極補(bǔ)倉(cāng)，在過(guò)去三個(gè)月內(nèi)，連續(xù)在中國(guó)香港斬獲地塊或者項(xiàng)目。

10月5日，中國(guó)香港地政總署公布，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)以46.01億港元獲得一宗位于新界屯門(mén)青山公路—大欖段的屯門(mén)市地段第561號(hào)的用地。

該地塊為私人住宅用途，總面積約36.29萬(wàn)平方尺，最高樓面面積可達(dá)130.64萬(wàn)平方尺，預(yù)計(jì)可以提供2020伙。

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)執(zhí)行董事趙國(guó)雄表示，集團(tuán)一直積極參與投地，全因?qū)χ袊?guó)香港地產(chǎn)市道前景極具信心，對(duì)于今次投得屯門(mén)青山公路大欖段地皮表示十分興奮。

趙國(guó)雄進(jìn)一步指出，由于地皮面積大、建筑上有一定難度，該項(xiàng)目投資總額預(yù)計(jì)超逾130億港元。

兩個(gè)多月后，12月15日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)再次中標(biāo)中國(guó)香港市建局皇后大道西/賢居里項(xiàng)目，該項(xiàng)目估值近12.15億至14.58億港元。

該項(xiàng)目的主要規(guī)劃意向?yàn)橥高^(guò)重新規(guī)劃現(xiàn)有公眾休憩用地以理順土地用途及布局，提供一個(gè)臨向皇后大道西的公眾休憩用地。另外，項(xiàng)目將提供約189個(gè)住宅單位及平臺(tái)低層用作商業(yè)/零售用途。

資料顯示，上述項(xiàng)目的中標(biāo)財(cái)團(tuán)，須按發(fā)展協(xié)議中列明的標(biāo)準(zhǔn)與品質(zhì)、可持續(xù)發(fā)展和智能系統(tǒng)要求，興建新發(fā)展項(xiàng)目，當(dāng)中的賢居里社區(qū)及公眾休憩用地，將會(huì)原地重置融入未來(lái)的發(fā)展項(xiàng)目。

對(duì)此，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事吳佳慶表示，對(duì)中標(biāo)中國(guó)香港市區(qū)重建局項(xiàng)目感到欣悅，該項(xiàng)目是罕見(jiàn)的港島中西區(qū)優(yōu)質(zhì)地皮，加上附近型格小店及潮流餐飲食肆林立，港鐵站亦信步可達(dá)，預(yù)料落成后將廣受年青上班族及專(zhuān)業(yè)人士歡迎。

僅僅過(guò)了一天，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的身影再次出現(xiàn)另一個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)。

12月16日，啟德第2A區(qū)4號(hào)地盤(pán)、5(B)號(hào)地盤(pán)及10號(hào)地盤(pán)于當(dāng)日中午截標(biāo)，至少有7間財(cái)團(tuán)入標(biāo)，包括旭日國(guó)際、長(zhǎng)實(shí)、嘉華國(guó)際、恒地、南豐獨(dú)資及2家不知名公司。

上述地皮為本季度規(guī)模最大之官地，總面積約21.44萬(wàn)平方尺，最高可建面積141.8萬(wàn)平方尺，市場(chǎng)估值為113.4億至148.89億港元。

另外，此項(xiàng)目在改劃前曾流標(biāo)，是次以商住綜合發(fā)展重推應(yīng)更具吸引力，惟考慮到近期市場(chǎng)氣氛及投資額較龐大，期望政府能按市況反映在底價(jià)，避免流標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)及影響未來(lái)供應(yīng)。

旭日國(guó)際地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部董事總經(jīng)理李炳余表示，是次獨(dú)資入標(biāo)，認(rèn)為地皮位置良好，對(duì)未來(lái)發(fā)展有信心，而地下商場(chǎng)聯(lián)通可以帶來(lái)機(jī)遇。

對(duì)于李嘉誠(chéng)拿地，昔日地產(chǎn)大佬馮侖曾表示：在內(nèi)地和中國(guó)香港，雖然李嘉誠(chéng)也扎扎實(shí)實(shí)地做了不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，但基本上都是普通的住宅，他不像萬(wàn)科那樣要把這個(gè)行業(yè)徹底做好，所以他收到口碑特別好的并不多。

    “囤地”獲利挽回60億損失

由于英鎊和歐元大幅貶值，重倉(cāng)歐洲市場(chǎng)的李嘉誠(chéng)家族企業(yè)遭受重創(chuàng)。

9月23日，英國(guó)政府推出50年來(lái)最大減稅政策，結(jié)果導(dǎo)致英國(guó)遭遇股債匯“三殺”，英鎊兌美元一度走下1.04關(guān)口，債市場(chǎng)出現(xiàn)“拋售潮”，股市大跌。

彭博億萬(wàn)富翁實(shí)時(shí)指數(shù)顯示，9月26日，李嘉誠(chéng)擁有267億美元（約1912.41億元）身家，而前一天李嘉誠(chéng)身家為281億美元（約2011.76 億元），一天之內(nèi)蒸發(fā)99.35億元。

在經(jīng)歷了身價(jià)大幅縮水后，9月28日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)公告稱(chēng)，將以207.66億港元（約190.5億元）向新加坡金融機(jī)構(gòu)Sino-Suisse出售中國(guó)香港物業(yè)項(xiàng)目，其中包含波老道21號(hào)豪宅項(xiàng)目未售出部分。

波老道21號(hào)（21 BORRETT ROAD）位于中國(guó)香港西半山豪宅地段，是中國(guó)香港知名的超級(jí)豪宅項(xiàng)目之一，曾被長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅稱(chēng)為"一級(jí)靚地"。

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)表示，出售項(xiàng)目令公司得以變現(xiàn)有關(guān)發(fā)展項(xiàng)目投資，買(mǎi)方貸款將有助交易完成，公司預(yù)期出售所得收益約為63億港元（約57.79億元），所得款項(xiàng)凈額將用作集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金用途。

2011年6月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)以116.5億港元購(gòu)入波老道地皮，每尺樓面地價(jià)為26763港元，創(chuàng)下當(dāng)年中國(guó)香港第二高價(jià)紀(jì)錄。

自從2011年被長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)買(mǎi)下，該項(xiàng)目經(jīng)歷10年才正式以現(xiàn)樓面市，和10年前地價(jià)相比，目前樓面均價(jià)上漲超過(guò)10倍。

在公開(kāi)報(bào)道中，波老道21號(hào)最近一次成交是今年6月份，成交2套，合計(jì)近4億港元（約3.67億元）。其中，成交的一套波老道21號(hào)小區(qū)第1期20樓1室，作價(jià)2.7億元，套內(nèi)面積約273.6平方米，按成交價(jià)計(jì)算，其單價(jià)達(dá)98.69萬(wàn)元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，采用“囤地式”的漫長(zhǎng)開(kāi)發(fā)模式是李嘉誠(chéng)長(zhǎng)實(shí)系的一大特點(diǎn)，這也讓其公司運(yùn)用這種方式獲利不少。

對(duì)于李嘉誠(chéng)長(zhǎng)實(shí)系的囤地行為，《華夏時(shí)報(bào)》曾報(bào)道稱(chēng)，多年來(lái)“長(zhǎng)和系”在全國(guó)近十個(gè)城市十余個(gè)項(xiàng)目，均通過(guò)“蝸牛式”開(kāi)發(fā)方式，延長(zhǎng)土地開(kāi)發(fā)周期從6年到10多年不等。

面對(duì)外界質(zhì)疑，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)曾公開(kāi)回應(yīng)表示，長(zhǎng)實(shí)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目一直根據(jù)法規(guī)及所有政府程序進(jìn)行，開(kāi)發(fā)緩慢，實(shí)有所誤解，而出售項(xiàng)目也屬于地產(chǎn)商正常商業(yè)行為。

    李嘉誠(chéng)的資產(chǎn)騰挪術(shù)

近年來(lái)，李嘉誠(chéng)一直在拋售內(nèi)地和中國(guó)香港的資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括出售香港中環(huán)中心、屈臣氏股權(quán)等交易在內(nèi)，李嘉誠(chéng)賣(mài)掉的資產(chǎn)規(guī)模金額至少已經(jīng)超過(guò)2500億元。

自2020年以來(lái)，李嘉誠(chéng)在海外也開(kāi)啟了“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式，涉及交易金額逾千億元。

2020年以來(lái)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)先后多次出售海外業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，涉及能源、通訊、房地產(chǎn)、電力、飛機(jī)租賃等板塊，其中包括被李嘉誠(chéng)稱(chēng)為“一生最成功的投資之一”的赫斯基能源。

2022年3月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)宣布以7.29億英鎊(約60億元)出售持有的英國(guó)倫敦辦公樓。長(zhǎng)實(shí)從該出售事項(xiàng)獲得的預(yù)期收益約為1.08億英鎊(約8.96億元)。

除此之外，今年7月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)曾接近完成150億英鎊（約1168.13億元）出售英國(guó)電力公司的交易，但由于最后時(shí)刻提價(jià)，整個(gè)出售計(jì)劃最終告吹。

在出售的同時(shí)，李嘉誠(chéng)始終沒(méi)有停止新的投資。2021年，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)通過(guò)不同渠道斥資173.8億港元在中國(guó)香港買(mǎi)入4幅土地，增加了約15.46萬(wàn)平方米樓面面積可供開(kāi)發(fā)。

今年5月，李嘉誠(chéng)更是自2012年后時(shí)隔十年再次出現(xiàn)在內(nèi)地土拍市場(chǎng)。在廣州白云區(qū)的白云空港大道地塊的競(jìng)拍中，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔也參與了競(jìng)標(biāo)，但最終并沒(méi)有競(jìng)得。

據(jù)早前公布的一份清單，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地仍持有的物業(yè)市值達(dá)1261.6億元，分布在北京、廣州、上海、長(zhǎng)沙、南京、成都、大連等地，其中可供發(fā)展的物業(yè)市值為315.73億元。

之所以如此操作，分析其年報(bào)數(shù)據(jù)便可窺知一二。年報(bào)顯示，2021年，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)總收入為620.94億港元，其中物業(yè)方面為主要營(yíng)收，物業(yè)銷(xiāo)售達(dá)到377.6億港元，物業(yè)租賃為65.43億港元，還包括酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)為26.91億港元，物業(yè)及項(xiàng)目管理為8.16億港元，英式酒館業(yè)務(wù)為142.84億港元。

不論物業(yè)銷(xiāo)售還是物業(yè)租賃，中國(guó)香港及內(nèi)地均所占比重較大。物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)中，中國(guó)香港物業(yè)銷(xiāo)售額為157.24億港元，內(nèi)地物業(yè)銷(xiāo)售金額為217.22億港元，海外物業(yè)銷(xiāo)售金額為3.52億港元。物業(yè)租賃方面，中國(guó)香港為43.52億港元，內(nèi)地為5.71億港元，海外為7.38億港元。

作為中國(guó)香港首富，李嘉誠(chéng)的商業(yè)動(dòng)作一直備受市場(chǎng)關(guān)注。今年以來(lái)，李嘉誠(chéng)動(dòng)作頻頻，有聲音指出“李嘉誠(chéng)要逃離英國(guó)”“李嘉誠(chéng)回來(lái)了”。

李嘉誠(chéng)之子、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅則回應(yīng)稱(chēng)，賣(mài)樓是日常業(yè)務(wù)和本業(yè)，并不存在撤資。他說(shuō)，內(nèi)地及中國(guó)香港是集團(tuán)的家鄉(xiāng)，存在感情因素，但仍會(huì)關(guān)注投資回報(bào)。

對(duì)于李嘉誠(chéng)的投資，新加坡國(guó)父李光耀曾如此評(píng)價(jià)：李嘉誠(chéng)的帝國(guó)制造了無(wú)數(shù)商品，卻沒(méi)有一件世界級(jí)的品牌，他投資地產(chǎn)、收購(gòu)港口、買(mǎi)下電力公司，全靠的是壟斷和結(jié)盟，他富可敵國(guó)，卻對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步?jīng)]起到什么作用。

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