十年前，長(zhǎng)租公寓行業(yè)在中國(guó)非常熱絡(luò)，然而十年后，投資者對(duì)這個(gè)行業(yè)的興趣已經(jīng)大幅減弱。華潤(rùn)置地長(zhǎng)租公寓REITs平臺(tái)總經(jīng)濟(jì)師王戈宏在4月18日的“2023年度租賃圓桌會(huì)議”上感嘆道：“中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資在十年前非常熱鬧，但十年后投資人基本放棄了這個(gè)行業(yè)，投資人越來越少?！?/p>

然而，自2022年開始，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的情況開始發(fā)生改變。當(dāng)年8月，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT和中金廈門安居REIT三個(gè)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目成功上市。同年12月，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT發(fā)行上市，成為首個(gè)央企保障性租賃住房REIT，獲得機(jī)構(gòu)投資者超200倍認(rèn)購(gòu)，或許讓投資者重新關(guān)注中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)。

自2018年創(chuàng)立以來，華潤(rùn)有巢長(zhǎng)租公寓一直保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，目前擁有35個(gè)項(xiàng)目，2.5萬間房間，營(yíng)業(yè)額6.5億。這些數(shù)據(jù)在頭部企業(yè)中并不算高，王戈宏形容為“比較穩(wěn)健、比較慢”。

王戈宏認(rèn)為，華潤(rùn)有巢長(zhǎng)租公寓雖然起步晚、規(guī)模較小，但其REIT產(chǎn)品能夠較早地獲批上市，有三方面原因。首先，華潤(rùn)有巢長(zhǎng)租公寓一直保持有質(zhì)量的規(guī)模發(fā)展，2019-2022年間，有巢項(xiàng)目健康勻速增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)額年復(fù)合增長(zhǎng)率超過70%；其次，有巢長(zhǎng)租公寓具有持續(xù)穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)效率，穩(wěn)定期項(xiàng)目的平均出租率超過92%；最后，有巢長(zhǎng)租公寓實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)值的增值，REIT基金募集金額12.1億元，相較項(xiàng)目9億元的總投入，實(shí)現(xiàn)了增值。

華潤(rùn)有巢長(zhǎng)租公寓REIT的發(fā)行具有幾個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。2018年，華潤(rùn)置地響應(yīng)國(guó)家“租售并舉”戰(zhàn)略拿到了上海兩塊保租房用地，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)前景不明朗，投資回報(bào)無法預(yù)期。此后，華潤(rùn)花了三年時(shí)間建設(shè)泗涇、東經(jīng)項(xiàng)目，并于2021年3、4月開業(yè)。

開業(yè)半年后，這些長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，達(dá)到92%的出租率。2022年1月，兩個(gè)項(xiàng)目獲得保租房認(rèn)定，并在當(dāng)年9月正式申報(bào)證監(jiān)會(huì)及交易所，獲得批復(fù)后在當(dāng)年12月正式上市。

在保租房嚴(yán)格的租金價(jià)格限制政策下，華潤(rùn)有巢長(zhǎng)租公寓REIT依然滿足了公募REITs上市派息率的要求，2022年的派息率為3.95%，預(yù)計(jì)2023年派息率達(dá)4.01%。

“有的時(shí)候是有傻勁，覺得就干吧，干到最后好運(yùn)就降臨了。”王戈宏說道。

王戈宏表示，華潤(rùn)有巢長(zhǎng)租公寓并不將自己定位為簡(jiǎn)單的運(yùn)營(yíng)商，而是一家基金管理公司，“左邊是基金，右邊是有巢REIT平臺(tái)，最后要實(shí)現(xiàn)退出，形成真正的閉環(huán)。閉環(huán)是投資人最向往的?！?/p>

他透露，有巢REIT平臺(tái)將向全國(guó)保租房開放合作，華潤(rùn)和有巢聚焦能發(fā)行公募REIT的可擴(kuò)募資產(chǎn)做保租房項(xiàng)目的直接收購(gòu)，還能運(yùn)營(yíng)管理戰(zhàn)略合作伙伴、地方政府/國(guó)企合作的大體量輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

“房地產(chǎn)新模式最重要的就是消費(fèi)模式，從簡(jiǎn)單的買賣變成租賃，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)十年前有幾萬億，未來十年還有幾萬億。有巢希望能做兩件事，一是為新青年提供美好居所，二是成為資產(chǎn)價(jià)值的守護(hù)創(chuàng)造者，這是迎合國(guó)家戰(zhàn)略最重要、最微觀也是最實(shí)際的行動(dòng)?！蓖醺旰曛赋?。

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