原標(biāo)題：停不下來！房?jī)r(jià)第四城，首付下降。

本文來自微信微信官方賬號(hào)“城市財(cái)經(jīng)”（ID:City-Finance），作者：余飛，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

01

廈門降低了首付

日前，央視新聞披露，福州、廈門、成都、沈陽等城市擬調(diào)整優(yōu)化近期限購政策，降低二套房首付比例下限。

果不其然，克而瑞福建于8月16日晚發(fā)布消息：

經(jīng)銀行確認(rèn)，自8月16日起，廈門二套房貸首付比例由50%降至40%，支持改善性客戶購房。針對(duì)二套房貸利率:商業(yè)貸款利率由LPR最低。 將80基點(diǎn)調(diào)整到LPR 60基點(diǎn)。

第二套房首付款減少10%，利率減少20個(gè)基點(diǎn)。

就拿一套總價(jià)300萬元的房子來說，原來的政策首付要150萬元，現(xiàn)在只要120萬元，差30萬元左右。

利率下降20個(gè)基點(diǎn)，以前是5%，現(xiàn)在是4.8%。按商業(yè)貸款200萬元，等額本息30年計(jì)算。

在利率調(diào)整之前，每月按揭還款10736.43元，總利息為186.5萬元。

利率調(diào)整后，每月按揭還款10493.31元，利息總額為177.8萬元。

與前后相比，總利息減少了8.7萬元，每月抵押還款減少了243元。

這種折扣，你覺得有用嗎？肯定沒用。

廈門從去年開始就在調(diào)整的路上，之前放開了島外的限購，沒有任何效果。去年廈門也有調(diào)整第二套首付的政策，但行業(yè)和市場(chǎng)反應(yīng)不大。

邏輯很簡(jiǎn)單。降低首付其實(shí)就是增加杠桿，增加買家的貸款額度和負(fù)擔(dān)，更不用說降低第二套房的首付了。在這種背景下，誰愿意買，而不是降低成本，反而增加買家的負(fù)擔(dān)？

對(duì)降息來說，也是不痛不癢，一個(gè)月少還243元，這個(gè)好處，就是想要達(dá)到四兩撥千斤的效果？

就廈門房市現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀而言，廈門急需實(shí)質(zhì)性大招。

02

廈門房市量?jī)r(jià)齊跌

廈門房市，怎么會(huì)有“冷”字？

廈門房市從去年開始一路下滑。

根據(jù)中原地產(chǎn)廈門研究院披露的數(shù)據(jù)，2022年廈門市17255套一手住宅，面積183.23萬套。㎡，比去年同期下降48%。

轄區(qū)內(nèi)只有島內(nèi)思明區(qū)增加，其他區(qū)減少，其中島內(nèi)湖里區(qū)減少36%，島外翔安、姐妹、海滄減少50%以上。

價(jià)格方面，去年廈門島上演了一場(chǎng)減價(jià)狂歡。減價(jià)幾十萬，大的幾百萬。比如島內(nèi)海峽國際社區(qū)一期3室2廳，去年2月上架，價(jià)格1650萬。之后價(jià)格調(diào)整7次，降價(jià)351萬?，F(xiàn)在上市總價(jià)1299萬，折算價(jià)7.8萬左右。㎡。

這是廈門降級(jí)力度最大的房子。

國際貿(mào)易新天地130.92㎡3室2廳精裝修源，房東降價(jià)170萬元求成交。去年2月上市時(shí)，有1150萬元。經(jīng)過四次調(diào)價(jià)，目前上市價(jià)格為74855元/人。㎡，總價(jià)980萬。

島外二手房降價(jià)更為普遍。

2023年，廈門房市走位仍未改變。

眾所周知，成都、西安、杭州、南京、廣州、蘇州、武漢等城市都在第一季度上演了小陽春。雖然時(shí)間短，4月份集體下跌，但至少有一個(gè)小高潮。

但是廈門的小高潮只有一個(gè)月，3月份賣出了3025套，4月份立刻跌破3000套，到7月份只賣出了1012套，創(chuàng)下去年以來的新低。

二手房也是如此，三月份賣出了3190套，之后一路下滑，七月份只賣出了1485套。

房?jī)r(jià)方面，看兩組數(shù)據(jù)，一組是官方的，另一組是機(jī)構(gòu)的。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份數(shù)據(jù)，廈門新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，同比下降2.5%。二手房環(huán)比下降0.6%，同比下降6.1%。同比下降位居全國第十。

可以看出，新房和二手房，無論是環(huán)比還是同比都在下跌，這意味著廈門的房?jī)r(jià)至少低于一年前。

機(jī)構(gòu)方面，根據(jù)勾股大數(shù)據(jù)整理的數(shù)據(jù)，廈門房?jī)r(jià)在去年7月見頂后一路下跌，與今年年中的頂點(diǎn)相比，下跌了3.7%。

另外，根據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)，目前廈門掛牌的二手房絕大多數(shù)都在降價(jià)轉(zhuǎn)讓。

為什么廈門房市上演了這樣的走位？

根本性因素是上一輪廈門房?jī)r(jià)上漲過多，上一輪牛市期間，廈門房?jī)r(jià)開始不顧后果式上漲。

廈門雖然頭上副省級(jí)城市，計(jì)劃單列市稱號(hào)，但在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、財(cái)政實(shí)力、人口規(guī)模等方面，卻十分普遍。

但是這兒的房?jī)r(jià)，卻和一線城市相比，遠(yuǎn)高于廣州。所以，有人嘲諷廈門，一線房?jī)r(jià)，二線城市，三線收入。

盡管經(jīng)歷了一年左右的下跌，廈門目前的平均價(jià)格仍然高達(dá)5萬元，仍然位居內(nèi)地第四。

繪圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：中國房?jī)r(jià)網(wǎng)

目前廈門GDP7802.66億元，居住人口530.8萬元，根本無法支撐如此荒誕的房?jī)r(jià)。

看看廈門的房?jī)r(jià)收入比，在全國排名第二。一個(gè)平均收入的人，一年只能買得起2.25平米，不吃不喝。如果他想買一套90平米大小的房子，他需要40年不吃不喝。如果算上吃喝，這輩子都不要想了。

一句戲謔的話“一線房?jī)r(jià)，二線消費(fèi)，三線收入”，雖然有夸張之嫌，但總體上還是可以反映廈門城市的整體情況。

廈門之前的暴漲，主要是因?yàn)樗利惖淖匀画h(huán)境和高水平的城市稱號(hào)，讓全國各地的炒房者瘋狂涌入。此外，位于東南亞的閩南富豪熱錢加注。

僅僅依靠廈門本身的購買力和實(shí)力，根本無法支撐。但是，當(dāng)潮汐褪去后，熱錢開始抽離，廈門房市怎么會(huì)繼續(xù)？

所以，廈門后續(xù)房?jī)r(jià)沒有第二條選擇，只有一條降價(jià)的出路。

不管從廈門房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其市民的購買力來看，還是從廈門自身的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)走勢(shì)來看，都是如此。

03

廈門，工業(yè)空心化

廈門市GDP規(guī)模為3726.43億元，在2023年上半年增長1.2%。

目前公布數(shù)據(jù)的主要城市中，1.2%處于墊底，而且是唯一一個(gè)增長率不到2%的主要城市。

繪圖:城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù):各城市統(tǒng)計(jì)局；南昌和拉薩尚未披露數(shù)據(jù)

工業(yè)和出口連累是廈門GDP增速顫振的直接因素。

上半年廈門統(tǒng)計(jì)局披露，二是產(chǎn)業(yè)(廣義制造業(yè))增長1413.93億元，減少6.2%。

細(xì) 在整個(gè)城市的35個(gè)工業(yè)類別中，12個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了增長，增長面積為34.3%。換言之，另外23個(gè)工業(yè)類別是負(fù)增長。

出口方面， 上半年廈門市外貿(mào)進(jìn)出口4800億元，同比增長8.4%；在這些產(chǎn)品中，進(jìn)口2567.1億元，增長18.2%，出口2232.9億元，下降1.1%。

出口下降1.1%。

其根本因素是產(chǎn)業(yè)空心化的結(jié)果。

根 根據(jù)廈門統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，2000年廈門三產(chǎn)分別占4.2%、52.7%、43.1%。最初，超過一半的廈門經(jīng)濟(jì)是由工業(yè)提供的。

到2010年，廈門三產(chǎn)的比例分別為1.10 50%、在這個(gè)時(shí)候，第二產(chǎn)業(yè)仍然帶來了廈門GDP的一半。

看看2019年沒有疫情沖擊的情況，三產(chǎn)的比例分別為0.4%。、41.6%、58%。與2010年相比，第二產(chǎn)業(yè)下降了8.4。％，與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)(廣義服務(wù)業(yè))的比例增加了9.1％。

這個(gè)還沒有結(jié)束，上半年廈門第二產(chǎn)業(yè)比例下降到37.9%，而第三產(chǎn)業(yè)比例上升到61.8。

確實(shí)有必要適度提升第三產(chǎn)業(yè)，削弱第二產(chǎn)業(yè)。畢竟發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)是為了更好的發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。但是一定要記住，第二產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的基石。沒有第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)就是空中樓閣。

在第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)下滑的背景下，廈門只有計(jì)算機(jī)、通信等電子產(chǎn)品產(chǎn)值突破千億元，2021年達(dá)到3042.7億元。

與此同時(shí)，近年來廈門受到工業(yè)集聚的影響，幾大工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量大幅下降。

在高峰期，液晶顯示器的產(chǎn)量已從年產(chǎn)量的1.46億片下降到去年的4460萬片，膝蓋被砍掉。

繪圖：城市財(cái)經(jīng)；資料：廈門市統(tǒng)計(jì)局

移動(dòng)電話產(chǎn)量和數(shù)碼相機(jī)產(chǎn)量，更是腳踝斬。

就手機(jī)產(chǎn)量而言，廈門高水平手機(jī)年產(chǎn)量為3592.45萬部，自然無法與東莞、重慶等大型生產(chǎn)企業(yè)相比。然而，這種規(guī)模無法保持。去年手機(jī)產(chǎn)量?jī)H為165.94萬部，跌至高點(diǎn)零頭。

繪圖：城市財(cái)經(jīng)；資料：廈門市統(tǒng)計(jì)局

在數(shù)碼相機(jī)方面，去年年產(chǎn)量為533.07萬臺(tái)，僅為69.16萬臺(tái)。

繪圖：城市財(cái)經(jīng)；資料：廈門市統(tǒng)計(jì)局

一方面是經(jīng)濟(jì)震蕩，產(chǎn)業(yè)陷入困境，另一方面是價(jià)格高，銷量下降。

廈門的房?jī)r(jià)，還有別的選擇嗎？

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