中金公司表示，龍湖已經(jīng)告訴 2024 2008年到期的有息債務(wù)償還明確安排，現(xiàn)金流壓力可控。預(yù)計(jì)龍湖下半年經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)恢復(fù)將更加靈活，購(gòu)物中心和長(zhǎng)期租賃公寓的現(xiàn)金流(包括征地費(fèi)用)全年為正，為其整體現(xiàn)金流提供額外補(bǔ)貼。

 

文章/日常資本理論

龍湖集團(tuán)上半年的業(yè)績(jī)?cè)诟骷覂?nèi)房進(jìn)入深度調(diào)整期時(shí)令人眼前一亮。

八月十八日，龍湖集團(tuán)公布了其2023年半年業(yè)績(jī)：營(yíng)業(yè)額620.4億元。凈利80.6億元，毛利139.0億元，毛利22.4%，核心權(quán)益后利潤(rùn)10.6%。

凈利率為57.2%，現(xiàn)金為724.3億元。貸款總額為2070.9億元，平均貸款成本為年利率4.26%。；平均貸款期限為7.19年。合同銷售額為985.2億元，相應(yīng)銷售總建筑面積為579.9萬(wàn)平方米。

請(qǐng)注意，8月14日，龍湖集團(tuán)償還境內(nèi)債券17億元后，龍湖集團(tuán)年內(nèi)到期債務(wù)只剩下11月到期1.19億元。。

2024年期滿銀團(tuán)貸款將在年內(nèi)提前償還。

2023年上半年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了先升后降的過程。由于積壓需求的釋放和政策效果的出現(xiàn)，第一季度市場(chǎng)活動(dòng)的增加。然而，到了第二季度，購(gòu)房者的房地產(chǎn)情緒急劇下降，房地產(chǎn)政策低于預(yù)期，市場(chǎng)未能繼續(xù)復(fù)蘇。

盡管整個(gè)行業(yè)面臨著壓力和挑戰(zhàn)，但龍湖集團(tuán)以其穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況和優(yōu)秀的管理水平在行業(yè)內(nèi)脫穎而出。

在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，龍湖的債務(wù)規(guī)模保持穩(wěn)定，大幅下降。截至6月底，龍湖綜合貸款總額為2070.9億元，明顯低于去年底。龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上表示:“雖然目前的融資環(huán)境非常不利，龍湖有實(shí)力增加有息債務(wù)，但我們的選擇不會(huì)增加。”

公平地說，這真的不容易。自2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了深度轉(zhuǎn)型期，一些房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性壓力一直在增加。到2023年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨明顯的償債高峰。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2023年第三季度，房地產(chǎn)企業(yè)信用債到期約為1768億元，海外債到期約為780億元，總計(jì)2548億元；第四季度，房地產(chǎn)企業(yè)信用債到期約為1122億元，海外債到期約為690億元，總計(jì)約為1812億元。今年下半年，期滿總額將達(dá)到4360億元。

在債務(wù)成本方面，龍湖集團(tuán)表現(xiàn)穩(wěn)定，平均貸款成本為4.26%，平均貸款期限為7.19年。與去年年底相比，平均貸款期限為6.67年?？梢钥闯?，在過去的六個(gè)月里，龍進(jìn)一步延長(zhǎng)了債務(wù)周期。

龍湖集團(tuán)的負(fù)債率(去除預(yù)收款)為61.9%，同比下降61.9%，在三條備受關(guān)注的紅線指標(biāo)方面，％，近五年來(lái)達(dá)到了最低水平。凈負(fù)債率為57.2%(去年年底為58.1%)，保持了行業(yè)較好的水平，現(xiàn)金短期債務(wù)比例為1.96。這樣，龍湖集團(tuán)連續(xù)七年保持了“三條紅線”的綠色水平。

董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官陳序平(中)，高級(jí)副總裁兼房地產(chǎn)航線總經(jīng)理張旭忠(右)，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼(左)，

最近，龍湖集團(tuán)引起了市場(chǎng)的關(guān)注，因?yàn)樗麄円呀?jīng)基本償還了今年到期的所有債券，并開始提前償還來(lái)年到期的銀團(tuán)貸款。據(jù)悉，截至2023年7-8月，龍湖已累計(jì)償還企業(yè)債券83.7億元，促使今年國(guó)內(nèi)到期企業(yè)債券幾乎全部結(jié)清，僅剩11月到期1.19億元。據(jù)Choice金融終端數(shù)據(jù)顯示，持續(xù)兌現(xiàn)的債券包括“16龍湖06”、 20龍湖拓MTN001A、“18龍湖03”、“20龍湖05”、“18龍湖04”。

此外，龍湖還提前償還了2024年1月到期153億港元的銀團(tuán)貸款中的72億港元，并計(jì)劃在今年內(nèi)提前償還所有剩余部分。陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，龍湖已經(jīng)具備了短期內(nèi)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，中期保持了高質(zhì)量的增長(zhǎng)動(dòng)力，長(zhǎng)期具有可持續(xù)發(fā)展和周期性考驗(yàn)的力量。

龍湖做對(duì)了什么？

龍湖能夠取得這樣的成就，離不開它的發(fā)展戰(zhàn)略。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，陳序平表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了高杠桿發(fā)展模式，不再依靠債務(wù)規(guī)模的增加來(lái)促進(jìn)資產(chǎn)規(guī)模和銷售額的增加。相反，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵是減少債務(wù)，提高資產(chǎn)質(zhì)量，即“分子減少，分母增強(qiáng)”。

據(jù)了解，龍湖堅(jiān)持穩(wěn)健優(yōu)先的戰(zhàn)略，致力于一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)，而不是規(guī)模擴(kuò)張。雖然之前錯(cuò)過了三四線城市的發(fā)展機(jī)遇，銷售規(guī)模一度不如行業(yè)前十，但在目前的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境下，這種選擇是明智的。

同時(shí)，龍湖具有前瞻性。當(dāng)其他房地產(chǎn)企業(yè)通過高杠桿收購(gòu)?fù)恋剡M(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)時(shí)，龍湖找到了引擎換軌的方向。在“一個(gè)龍湖”的生態(tài)模式下，龍湖已經(jīng)構(gòu)建了開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，構(gòu)成了“1” 2 “2”商業(yè)模式。

陳序平說:“開發(fā)板塊規(guī)模大，周轉(zhuǎn)快，但不穩(wěn)定；運(yùn)營(yíng)是一項(xiàng)重資產(chǎn)積累的業(yè)務(wù)，穩(wěn)定持續(xù)，毛利率高，但ROE低；服務(wù)是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，ROE高，基本沒有資產(chǎn)投入?！彼J(rèn)為，將這三個(gè)板塊結(jié)合起來(lái)，可以讓企業(yè)不再依靠債務(wù)規(guī)模的增長(zhǎng)來(lái)促進(jìn)資產(chǎn)規(guī)模和銷售額的增長(zhǎng)，同時(shí)保持高ROE。這是龍湖找到的新方向。

資料顯示，上半年龍湖集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額498.7億元，交付物業(yè)總建筑面積383.2萬(wàn)平方米，開發(fā)業(yè)務(wù)清算毛利率14.3%。

同時(shí)，龍湖地產(chǎn)開發(fā)合同上半年銷售同比增長(zhǎng)15%，達(dá)985.2億元，銷售回報(bào)率超過100%，保持行業(yè)高水平。根據(jù)地區(qū)劃分，長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南、華中的銷售額分別占整個(gè)集團(tuán)的29.5%。、26.4%、22.7%、12.3%和9.1%。在這些城市中，一二線城市的銷售額高達(dá)95%。

龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁張旭忠認(rèn)為，這一方面取決于其在上半年的供應(yīng)方做了充分的準(zhǔn)備。上半年龍湖可供銷售的供應(yīng)量為2400億元，下半年將有800億元的新供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，全年將提供超過3200億元的供應(yīng)。

另一方面，他們密切關(guān)注新項(xiàng)目的首次開放和去除情況。上半年，龍湖新項(xiàng)目首次開放和去除率達(dá)到70%。同時(shí)，他們也關(guān)注一些庫(kù)存項(xiàng)目，尤其是現(xiàn)有的房屋項(xiàng)目，他們決心將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。高效的倉(cāng)位交換將有助于他們改善盤面。

同時(shí)，經(jīng)過多年的布局和經(jīng)營(yíng)，龍湖的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。2023年上半年，龍湖集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)收入由經(jīng)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)組成，達(dá)到122億元，同比增長(zhǎng)10.4%。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)占一半以上，利潤(rùn)結(jié)構(gòu)得到更好的優(yōu)化。

蘇州圳江天街

上半年經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊不含稅租金收入為63.3億元。77.0%的商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓等收入分別為77.0%、19.4%和3.6%。截至2023年6月底，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國(guó)32個(gè)城市，累計(jì)開業(yè)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)81個(gè)，總建筑面積762萬(wàn)平方米(包括車位總建筑面積980萬(wàn)平方米)，總租金率為95.4%。截至本期末，龍湖商業(yè)已與6500多個(gè)合作品牌和400多個(gè)戰(zhàn)略合作品牌合作。

另外，以物業(yè)管理、智慧建設(shè)為主的服務(wù)業(yè)務(wù)和其它不含稅收入為58.4億元，同比增長(zhǎng)13.0%。與去年同期相比，服務(wù)業(yè)務(wù)及其它毛利率為31.9%。％。龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，期末總收入達(dá)到66.7億元(合并抵消前)，權(quán)益后利潤(rùn)同比增長(zhǎng)39%。在這些管道中，物業(yè)管道面積達(dá)到3.5億平方米，客戶滿意度持續(xù)14年超過90%。管理項(xiàng)目81個(gè)，管理面積762萬(wàn)平方米。

土地市場(chǎng)斬獲頗豐

由于銷售狀況保持穩(wěn)定，仍然存在擴(kuò)張能力，這也給龍湖的土地市場(chǎng)帶來(lái)了一定的發(fā)展空間。

2023年上半年，龍湖成功獲得20塊新土地，總建筑面積257萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積184萬(wàn)平方米。這類土地主要分布在上海、杭州、西安、成都、深圳等一二線核心城市。

截至報(bào)告期末，龍湖集團(tuán)總土儲(chǔ)面積達(dá)5489萬(wàn)平方米，權(quán)益面積達(dá)3816萬(wàn)平方米，約87%的銷售價(jià)值集中在高能城市。

根據(jù)CICC的研究報(bào)告分析，龍湖集團(tuán)的主要土儲(chǔ)位于高能城市，今年致力于積極補(bǔ)充核心城市的土地。因此，預(yù)計(jì)由于高能城市銷售的復(fù)蘇，去化率和銷售利潤(rùn)率有一定的上升潛力。

截至2023年6月底，集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2465億元，面積約1570萬(wàn)平方米，為集團(tuán)未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定盈利增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

與此同時(shí)，龍湖集團(tuán)也回應(yīng)了近期被邀請(qǐng)參加央行與中國(guó)證監(jiān)會(huì)交流會(huì)議的情況。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，監(jiān)管部門對(duì)民營(yíng)企業(yè)表現(xiàn)出明顯的關(guān)注和支持，明確指出要加強(qiáng)金融體系，支持優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)的合理融資需求。

同時(shí)，龍湖管理層還表示，集團(tuán)每半個(gè)月都會(huì)召開一次壓力測(cè)試會(huì)議，始終堅(jiān)持底線思維，保持量入為出。目前短期債務(wù)占11%，通過開發(fā)貸款、商業(yè)物業(yè)貸款、中國(guó)債券增加等融資方式，提前安排到期債務(wù)，保持安全。今年的債務(wù)壓力已經(jīng)過去，預(yù)計(jì)明年到期債務(wù)將達(dá)到230億元，美元債券將于2027年到期。

對(duì)于這一點(diǎn)，中金公司表示，龍湖已經(jīng) 2024 2008年到期的有息債務(wù)償還明確安排，現(xiàn)金流壓力可控。預(yù)計(jì)龍湖下半年經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)恢復(fù)將更加靈活，購(gòu)物中心和長(zhǎng)期租賃公寓的現(xiàn)金流(包括征地費(fèi)用)全年為正，為其整體現(xiàn)金流提供額外補(bǔ)貼。

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