一面是聳立的眾多 CBD 建筑，一邊是四五層樓高的城中村。建筑高度折疊了城市。早晚高峰時段穿梭的交通和人流成為連接兩者的一條線。

從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，這樣的城市并沒有達到最高的土地利用效率。歸根結(jié)底，有些城中村位于市中心，但仍然保留著村莊的形狀。

然而，生活在城中村的不再是 " 原村民 ".大多數(shù)，都是窩在握手樓里的外來人口。她們?yōu)榱烁阋说淖饨?，局限在城中村狹窄的巷道里。

7 月 21 日，國務(wù)院常務(wù)會審議通過《關(guān)于積極有序推進超大城市城中村改造的實施意見》，指出積極穩(wěn)步實施超大城市城中村改造是改善民生、拉動內(nèi)需、促進城市高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。

根據(jù) 2022 年 10 2021年月度住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《2021》 年度城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒，目前我國超大、超大城市共有。 19 其中包括北上廣深等。 8 杭州、東莞、西安、鄭州等特大城市。 11 一個特大城市。

2021 2008年，中國超大特大城市城區(qū)常住人口 / 資料來源：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，澤平宏觀

從 2023 年 4 月份開始被頻繁提及的超大、超大城市城中村改造，即將落地。

就像棚改一樣，會推高房價？

自從城中村改造被重新提及以來，各大城市都開始采取行動，相應(yīng)的改造計劃相繼發(fā)布。20 多年穩(wěn)步前進的城市化道路，似乎有了新的助推力。

但是這次城中村改造， 2015 年度棚改，有所不同。

"歷史原因，" 城中村所有權(quán)雖然名義上是‘國有’，但仍屬于集體用地；“棚改”是針對國有土地上的舊住宅區(qū)。 "，香港中文大學(xué)(深圳)人文社會科學(xué)院教授陶然首先明確了兩者在土地使用和產(chǎn)權(quán)歸屬上的差異。

它還延伸了兩者的另一個區(qū)別——由于產(chǎn)權(quán)原因，城中村改造過程中可能會遇到更多的阻力?！?一般老舊小區(qū)的拆除重建式改造需要所有業(yè)主同意后才能進行， ”陶然進一步解釋說。

相比之下，它被定義為 " 需要公共利益 " 棚戶區(qū)改造，則 " 簡單 " 有些，不易遭受釘子戶問題。

陶然向鹽財經(jīng)記者解釋說，一旦滿足 " 棚戶區(qū) " 條件后，如果極少數(shù)被征收人與房屋征收部門在征收補償方案確定的合同期限內(nèi)未能達成補償協(xié)議，且未在法定期限內(nèi)申請行政復(fù)議或提起行政訴訟，且未在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)搬遷，國家可以依法申請法院強制執(zhí)行。

另外，在政策覆蓋范圍上，兩者也有差異。

與短期內(nèi)在全國范圍內(nèi)實施的棚改相比，本次城中村改造僅限于超大型、超大型城市，主要是探索這些城市的經(jīng)濟活力。

就各大城市發(fā)布的改造計劃而言，優(yōu)先改造的區(qū)域大多集中在城市地區(qū)——比如北京以首都功能核心區(qū)為第一，上海以中心城市和周邊地區(qū)為第一，重慶以主城新區(qū)和中心城市為第一。

2023 年中國 21 超大特大城市更新計劃 / 繪圖：一德宏觀戰(zhàn)略部門

當(dāng)然，關(guān)鍵問題還在于，這次城中村改造是否會像棚改一樣，推高房價？

本次城中村改造應(yīng)遵循實物安置的原則，不太可能采用貨幣化安置的手段進行棚改。因此，在陶然的認知中，房價不會是 " 聞聲大漲 "。

他指出：" 超大城市存量大，需要消化的房子不多，有些城中村位置比較好，產(chǎn)權(quán)人不愿意接受貨幣化安置，搬到更遠的地方。"

別忘了，2015 年度棚改能使房地產(chǎn)高漲的原因之一，就是當(dāng)時市場上出現(xiàn)了一批手中有錢、想要或需要房子的人。 " 顧客 "。

而且這次城中村改造的主要目的也不是引導(dǎo)房價上漲。，陶然補充道，是拉動經(jīng)濟增長，并經(jīng)拆遷后加建，包括租賃住房在內(nèi)的商品房，保持房價穩(wěn)定。

如何改變城中村？

要改變，但是如何改變？

先弄清楚改造過程中會遇到的障礙，陶然總結(jié)如下：" 博弈困局 " 和 " 時間圈套 "，這也涉及到改造資金來源和釘子戶的問題。

簡單來說，博弈困境是指業(yè)主、開發(fā)企業(yè)和政府在拆遷過程中因利益沖突難以達成最終協(xié)議；時間陷阱是指時間過長，拆遷項目長期沒有實質(zhì)性進展。

所以，如何解決障礙呢？

使用陶然的認知" 兩次競爭加上一次騰挪 "該方法能更順利地促進城市發(fā)展進程，并能有效地防止釘子戶拖延更新進程。

" 首先，政府有必要制定一個明確的游戲規(guī)則，尤其是制定一個相對社會化但非常穩(wěn)定的統(tǒng)一拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。其次，推進第一場競爭，即競爭下一年度優(yōu)先更新的城中村，根據(jù)各村業(yè)主對拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的支持比例進行調(diào)查。"

陶然認為，要真正實現(xiàn)城中村改造的目標(biāo)，政府需要時刻保持城中村改造。 " 站 " 要把開發(fā)商的主要精力放在計劃中心位置，提供最好的更新方案，吸引城市投資。

第一次競爭結(jié)束后，我們進入陶然口中城市更新計劃的第二部分:通過公開招標(biāo)促進開放商競爭。 " 上崗 "，在此期間，政府可以與潛在開發(fā)商溝通業(yè)主和釘子戶的詳細信息，以支持改造。

確定開發(fā)商后，為了充分發(fā)揮兩項競爭的作用，合理擴大更新區(qū)域的范圍，通過利益協(xié)商，將附近的農(nóng)地、綠化、國有或集體抵消工業(yè)用地甚至原國有抵消劃撥土地納入更新范圍，從而創(chuàng)造一個 " 騰挪空間 " 并且利用這個空間優(yōu)先建造安置房屋。到目前為止，陶然推薦的城市更新模式已經(jīng)完成。

連鎖反應(yīng)在于資金的發(fā)展方向。

在這種模式下，政府和開發(fā)商都不需要提前支付大量資金，開發(fā)商開始投入資金，直到政府和村民在第三方的配合下確定最終更新計劃，并將其提交給政府招標(biāo)平臺。

2019 年 -2022 年城中村改造市場規(guī)模均超萬億億 / 資料來源：觀研報告網(wǎng)，民生證券研究所

陶然闡述了這種模式的優(yōu)點： 由于開發(fā)商需要負責(zé)拆遷安置，在向政府出價時，自然會扣除相應(yīng)的拆遷安置成本，以及處理釘子戶問題所需的成本。雖然這種模式是毛地轉(zhuǎn)讓，但它也非常接近凈地轉(zhuǎn)讓模式，緩解了政府的財政壓力。"

陶然可能代表了一種觀點，提供了一種方式。未來，城中村的改造方式將更加多樣化，包括考慮到個人利益的多樣化，值得探索。

外來人口怎么辦？

然而，解決了推進拆遷的問題仍然不夠，城中村改造還有另外一個問題需要解決。

城中村之所以能一直存在，不僅僅是因為改造成本高，改造難，更是因為它一直源源不斷。 " 入城 " 非戶籍居住人口。歸根結(jié)底，城中村一直承擔(dān)著容納城市流動人口的重要責(zé)任。

在我們拆除廉價租賃空間后，生活在其中的外來人口，他們又將何去何從？

在某種程度上，城中村的優(yōu)化不應(yīng)止步于城中村。 " 面貌 "。否則，外來人口對低成本出租屋的需求肯定會讓市場再次創(chuàng)造出新的需求。 " 影響管理 " 的 " 城中村 "。

鄰近公益服務(wù)中心的創(chuàng)始人熊亞洲告訴鹽財經(jīng)記者，面對城中村的拆遷，大部分外來人口的選擇只能是搬到城市更外圍的城中村。

另外，在不斷向外遷移的過程中，外來人口也會越來越邊緣化，促使外來人口越來越邊緣化。 " 市民化 " 實現(xiàn)目標(biāo)更加困難。

為了更好地促進城市化進程，處理好人們的需求。無論如何，城中村租住的外來人口是改造事項的直接相關(guān)方。

面臨城中村拆遷，租住在其中的外來人口通常會遇到許多相互作用的問題：工作、上學(xué)和居住。

" 城中村的一部分生活人口有一個非常重要的特點，那就是他們的生產(chǎn)和生活非常接近。 “熊亞洲首先解釋了一個前提。這也意味著，如果租住的外來人口決定搬遷，他們還必須決定是否調(diào)動工作，并為孩子轉(zhuǎn)學(xué)。

" 有很多案例我們觀察到，有些租住在城中村的家庭，因為要搬到更偏遠的城中村，孩子們也轉(zhuǎn)到了學(xué)校。” 熊亞洲作為一名在一線工作多年的公益活動組織者，似乎已經(jīng)習(xí)慣了這一點。 " 波折 "。

如果不搬走，外來人口將面臨房租上漲帶來的經(jīng)濟負擔(dān)，其中就有房租翻倍出現(xiàn)在市場上的房子。

" 外來人口首先要解決的是能在城市居住的問題，其次才是租房質(zhì)量的問題。” 熊亞洲解釋說。

比鄰公益服務(wù)中心在過去的長期公益工作中，已經(jīng)有了一些幫助外來人口的工作。 " 補救性措施 "，比如成立租賃合作社，處理流出原社區(qū)外來人口重新定居的問題。

但是熊亞洲直言不諱地說，這樣的幫助也只是九牛一毛，其實也很難解決外來人口因為租金價格太高而繼續(xù)外遷的問題，” 要整體處理城中村改造過程中十多萬外來人口遇到的問題，還是與宏觀政策有關(guān)。 "。

與以往的大規(guī)模拆遷建設(shè)相比，熊亞洲更支持以微改造的方式重塑城中村，以改善社區(qū)氛圍為主要措施，保持租賃市場的供需平衡。

在他眼里，大規(guī)模拆遷建設(shè)的改造會影響生活在城中村的服務(wù)業(yè)人口，從而影響周邊白領(lǐng)的日常生活，打破城中村和城市建立的小循環(huán)。

如何走出租賃住房市場？

提高土地利用效率，做大經(jīng)濟蛋糕，減輕財政壓力，保持租賃市場供需平衡，保障非戶籍居民的居住權(quán)和居住空間，不互斥，也可以成為相輔相成的規(guī)劃。

舉例來說，在探索城中村改造框架時，通過實踐，包容性城中村改造正成為一種新的選擇。

剛進入改造過程的里仁洞村，正試圖將可支付住房設(shè)計成可支付住房。 40 小戶型租賃住房，平方米左右，租給外來人口。

人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授葉裕民在講話中稱這類房屋為民間租賃住房，希望通過這種改造，將大城市的租賃住房格局轉(zhuǎn)化為公共租賃住房、集體租賃住房(商業(yè)租賃住房)和民間租賃住房，幫助 " 新市民 " 他們在城市更新過程中有家可歸。

陶然還提到，改造后城中村地段和租金大幅上漲的原因，本質(zhì)上是城中村改造尚未完全完成，導(dǎo)致租賃住房供應(yīng)不足。

陶然說：“為了解決這個問題，” 如果將村集體物業(yè)和超建物業(yè)的補償安排為租賃住房，或者將本已過剩的商業(yè)和辦公物業(yè)補償改為租賃住房補償，可以通過大規(guī)模增加供應(yīng)來抑制各村改造過程中價格上漲，也減輕了當(dāng)?shù)卣峁┙?jīng)濟適用房的壓力。"

7 月 24 日本，中共中央政治局在部署下半年經(jīng)濟工作時提到，” 要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢 "，同時也提到了，" 要加強保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，積極推進城中村改造和“平急雙用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) "。

另外，在過去的兩年里，我國也在加大建設(shè)保障性租賃住房的力度，幫助我國 " 新 " 人們可以留在城市里。看起來這一切都得到了證實，未來房地產(chǎn)引擎力量減弱，租賃住房市場，或許將是一個新的經(jīng)濟空間。

當(dāng)然，如何讓租賃住房能夠以可支付的價格到達真正需要的人手中，仍然是我們需要討論的問題。

本文僅代表作者觀點，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請在文中注明來源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com