163萬平方米，相當于6.3個鳥巢的建筑面積之和。這是2023年以來，萬達集團甩賣的11座萬達廣場的總建筑面積。

“賣賣賣”成了萬達過去一年的關(guān)鍵詞，從萬達電影股權(quán)，到萬達廣場和萬達酒店重資產(chǎn)，再到集團總部大樓……萬達幾乎出手了曾經(jīng)最珍貴的資產(chǎn)。

4月12日，北京萬達廣場實業(yè)有限公司發(fā)生股權(quán)變更，該公司持有北京萬達廣場，即萬達總部所在地。

繼萬達總部易主后，萬達電影也正式易主。4月17日，萬達電影發(fā)布《關(guān)于間接控股股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成暨公司控制權(quán)變更的公告》，萬達文化集團和王健林所持股份已完成工商變更登記，受讓方為上海儒意。

隨著總部大樓資產(chǎn)被賣和萬達電影股權(quán)變更，萬達電影已經(jīng)開始搬家，由原來的集團總部北京市朝陽區(qū)建國路93號萬達廣場B座，搬至萊錦文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

“王總做事一向雷厲風行，是個狠人。當公司遇到危機的時候，他敢于壯士斷腕，把此前最珍貴的資產(chǎn)都賣掉?！币晃蝗f達前員工對作者如是說。

胡潤研究院發(fā)布的《2024胡潤全球富豪榜》顯示，過去一年，王健林家族財富下降800億元人民幣，縮水72%。而在2023年，王健林家族的財富下降了500億元。

僅兩年時間，王健林資產(chǎn)縮水了1300個“小目標”。而一系列的資產(chǎn)甩賣之后，王健林家族財富僅剩300億元。       

拋售總部大樓

近日，北京萬達廣場實業(yè)有限公司發(fā)生股權(quán)變更，原全資股東大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出，新增股東坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）持股99.99％，為控股股東；坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司持股0.01％。

這引起了外界對萬達賣掉集團總部的關(guān)注。

“北京萬達廣場寫字樓B座一直是我們自持的。”北京萬達廣場實業(yè)有限公司租賃部門一位工作人員對《棱鏡》作者如是說。該寫字樓為萬達北京總部所在地。   

一位萬達前員工同樣對作者表示，北京萬達廣場此前一直為萬達集團持有。

北京萬達廣場由A座、B座、C座三棟樓組成，位于建國路93號，緊鄰國貿(mào)CBD和央視新址。據(jù)上述負責租賃的人士稱，目前A座由小業(yè)主持有，B座和C座自持，其中C座目前為北京萬達文華酒店，B座為辦公樓。

該公司一位負責招標的員工、文華酒店員工也均向《棱鏡》作者表示，該公司持有北京萬達廣場B座和C座資產(chǎn)，這是萬達集團在北京的核心資產(chǎn)。

目前，北京萬達廣場B座除了是萬達集團總部大樓外，部分樓層也在對外出租。上述負責租賃的人士稱，該寫字樓租金最低為8元每天每平方米，與萬達集團同樓辦公。

北京萬達廣場C座曾為萬達索菲特酒店，2007年更名為萬達文華酒店。萬達集團近年的年會均在該酒店舉行。天眼查顯示，萬達文華酒店為北京萬達廣場實業(yè)有限公司的下屬公司。

北京萬達廣場實業(yè)有限公司成立于1999年，曾用名為北京萬達廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該公司為上述北京萬達廣場的開發(fā)單位。

根據(jù)萬達官網(wǎng)資料，北京萬達廣場于2006年12月開業(yè)。2008年，萬達總部由大連遷至北京萬達廣場。   

與此前出售其他城市的萬達廣場目的一致，本次出讓北京萬達廣場實業(yè)有限公司，仍為緩解流動性壓力。

根據(jù)天眼查，北京萬達廣場實業(yè)有限公司注冊資金2億元人民幣，去年9月，該公司股權(quán)已經(jīng)質(zhì)押給華鑫國際信托有限公司。

196億在手現(xiàn)金，1143億短期債務(wù)

在出售總部大樓資產(chǎn)兩周之前，萬達剛獲得了600億元投資。

3月30日，大連萬達商管與太盟投資集團、中信資本等5家機構(gòu)正式簽署投資協(xié)議，5家投資方聯(lián)合向大連新達盟投資約600億元，合計持股60%。投資完成后，大連萬達商管持股40%。

“即便有了600億元投資，但停不下的資產(chǎn)甩賣，意味著萬達仍未到達真正的安全區(qū)?！币晃婚L期關(guān)注萬達的人士對作者表示。

萬達的債務(wù)仿佛是個無底洞。根據(jù)中誠信國際發(fā)布的大連萬達商管2023年跟蹤評級報告，截至2023年一季度末，大連萬達商管負債總計3105.36億元。   

截至2022年末，大連萬達商管手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物196.31億元，而一年內(nèi)到期的債務(wù)多達1143億元。這也解釋了王健林為何從2023年開始瘋狂拋售資產(chǎn)“回血”。

“幸運的是，萬達仍然有不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以變現(xiàn)。不少萬達廣場地處市中心，人流巨大。”一位萬達集團前員工對作者表示。

2023年以來，萬達集團轉(zhuǎn)讓了11座萬達廣場重資產(chǎn)。僅2023年12月25日至30日期間，就有4座萬達廣場被密集轉(zhuǎn)讓，分別為蘇州太倉萬達廣場、湖州萬達廣場、廣州蘿崗萬達廣場以及上海金山萬達廣場。

此前2023年10月，險資機構(gòu)大家保險曾收購了上海周浦萬達廣場。2023年5月底，大家保險還將上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場和江門臺山萬達廣場三個購物中心收入囊中。

今年3月20日，天津市薊州區(qū)萬達廣場商業(yè)有限公司發(fā)生工商變更，大連萬達商業(yè)管理集團退出，北京天鼎琨陽科技有限公司成為全資股東。

根據(jù)股權(quán)變更信息，基金、保險公司是萬達廣場的主要買家。從交易性質(zhì)來看，“甩賣”的萬達廣場均是重資產(chǎn)，這意味著萬達集團不再是上述萬達廣場的持有者，但仍是這些萬達廣場的運營方。

萬達并未公布這些交易的對價。不過，據(jù)一位萬達前員工對作者稱，資產(chǎn)出售時，預(yù)估每家萬達廣場可以賣到7億元，但不同項目交易金額均有差異。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

曾經(jīng)，萬達廣場、萬達電影、萬達酒店、萬達文旅城這四個產(chǎn)品，像馬車頭一樣，拉動著萬達這座龐大的商業(yè)帝國。然而，隨著這些往日珍貴的資產(chǎn)被相繼處置，王健林的萬達還剩下什么？

王健林最先拋售的資產(chǎn)是酒店和文旅城。2017年，王健林將77家酒店賣給富力，將13個文旅城賣給融創(chuàng)。這筆交易彼時被稱為“世紀交易”。

“持有大型豪華酒店并不是一個好生意?！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，“五星級酒店的資本回報率太低了。”如今，接手萬達77家酒店的富力集團早已被申請破產(chǎn)重整。

而隨著近期北京萬達廣場實業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，萬達已經(jīng)失去了京滬兩座核心城市的旗艦酒店資產(chǎn)。去年12月26日，上海萬達瑞華酒店易主。萬達瑞華是萬達酒店旗下最高端的品牌。

2020年是萬達的另一個轉(zhuǎn)折點。2020年9月，萬達商管宣布不再開發(fā)重資產(chǎn)項目，不再投資持有萬達廣場物業(yè)，全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。   

在這之后，萬達廣場分為了輕、重兩種模式。其中，重資產(chǎn)平臺為大連萬達商管，自持萬達廣場物業(yè)。而輕資產(chǎn)運營平臺為此前計劃上市的珠海萬達商管，不持有物業(yè)，收入主要包括運營管理服務(wù)費、物業(yè)管理費及增值服務(wù)費等。

通過股權(quán)穿透，大連萬達商管是萬達集團的核心資產(chǎn)，后者由王健林父子全資擁有。

從子公司名稱來看，大連萬達商管子公司名稱多為“某某萬達廣場投資有限公司”，其194個子公司持有著全國各地萬達廣場資產(chǎn)。過去一年來甩賣的萬達廣場資產(chǎn)，母公司多為大連萬達商管。

而珠海萬達商管于2021年由大連萬達商管投資設(shè)立，其子公司名稱多為“某某萬達廣場商業(yè)管理有限公司”。

彼時，萬達推行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略主要源于輕資產(chǎn)更容易獲得資本市場青睞，但這并不意味停止開發(fā)并持有重資產(chǎn)?！爱敃r集團的策略并非不要地產(chǎn)，而是萬達商管要剝離地產(chǎn)，這樣有助于提升估值。”一位萬達內(nèi)部人士對作者解釋道。

萬達原計劃將這些運營服務(wù)業(yè)務(wù)打包進珠海萬達商管上市，然而，萬達商管上市路最終折戟。

去年末，有消息稱，萬達還計劃將一二線城市的約40個萬達廣場出售，正在與潛在買家溝通。不過，《棱鏡》作者咨詢了多位萬達員工或曾在萬達工作的人士，這些人士均無法證實有多達40座萬達廣場正在出售的消息。   

“賣血”之后，如何“造血”？

“賣賣賣”之下，大連萬達商管的“造血”能力也在走弱。2022年，大連萬達商管經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入96.85億元，同比下降57%。

大舉拋售之后，王健林手中還剩下哪些可持續(xù)“造血”的資產(chǎn)？

在2017年出售大部分文旅和酒店資產(chǎn)后，商管業(yè)務(wù)就成為了萬達集團的核心資產(chǎn)。

根據(jù)此前招股書，2020至2022年，珠海萬達商管營收分別為171.96億元、234.81億元及271.2億元，凈利潤分別為11.12億元、35.12億元及75.34億元。珠海萬達商管作為輕資產(chǎn)管理公司，主要為萬達廣場提供招商、管理運營、安保等服務(wù)。

根據(jù)此前招股書的介紹，萬達商管的輕資產(chǎn)模式分為租賃運營模式和委托管理模式，租賃運營是指萬達商管租賃業(yè)主的資產(chǎn)拿來出租，而委托管理則是業(yè)主委托萬達進行招商、運營，并支付一定的服務(wù)費。

作為一家輕資產(chǎn)運營公司，項目外拓能力至關(guān)重要。資料顯示，2020年至2022年這三年間，萬達廣場新增了149家，其中輕資產(chǎn)項目占比80%以上。

根據(jù)萬達商管此前披露的招股書，截至2022年12月31日，珠海萬達商管共管理472個商業(yè)廣場，其中184個由獨立第三方擁有，占在管商業(yè)廣場總數(shù)的39%。

彼時招股書稱，2022年，萬達商管的在管商業(yè)廣場平均出租率高達98.6%。

酒店方面，截至2023年末，萬達酒店發(fā)展在管157家酒店。萬達酒店發(fā)展的招股書披露了酒店業(yè)務(wù)的營運模式，包括租賃經(jīng)營、管理模式與特許經(jīng)營三種。管理模式下，萬達將相關(guān)品牌許可授予業(yè)主方，由萬達任命酒店管理團隊負責酒店管理，并向業(yè)主收取管理費用。

萬達酒店旗下品牌包括萬達瑞華、萬達文華、萬達嘉華、萬達錦華等9個品牌。

不過，2023年度，萬達酒店的入住率僅有55.9%。2023年，萬達酒店發(fā)展營收僅9.83億元，凈利潤1.91億元，同比下滑18%，總市值僅9.21億元。

此外，萬達電影如今已正式易主。去年12月6日，萬達電影發(fā)布公告稱，王健林擬將北京萬達投資51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予上海儒意。隨著工商變更陸續(xù)完成，王健林已經(jīng)失去對萬達電影的控制權(quán)。

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