果然，房?jī)r(jià)又要暴漲了，牛市又要啟動(dòng)了！

這話(huà)可不是我說(shuō)的話(huà)，而是朋友圈那些中介，抖音上那些房產(chǎn)自媒體說(shuō)的。

老讀者應(yīng)該都知道了，我這兩年一直都有改善一套新房的打算，但是卻遲遲沒(méi)有下手，所以，加了一大堆中介。

這樣也有好處，但凡有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，我是第一個(gè)知道。

一共有四條。

1，下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

2，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

3，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%。

5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

4，央行設(shè)立3000億保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。

發(fā)放對(duì)象包括國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國(guó)性銀行。

銀行再向地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配套型或配租型保障性住房。

銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款，人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

這也就是咱們俗稱(chēng)的國(guó)家隊(duì)出手，回購(gòu)房子了。

四條新政，一條條的來(lái)分析。

咱們先看降首付。

首套房首付最低15%，二套房25%。

兩年前，買(mǎi)房的時(shí)候至少還需要三成首付，300萬(wàn)的房子，首付就要90萬(wàn)，還另外需要契稅，裝修保證金，還有物業(yè)費(fèi)啥的，雜七雜八的，想要拿房子，你得準(zhǔn)備100萬(wàn)。

可是后來(lái)，兩成首付來(lái)了。

現(xiàn)在，又變成了15%。

還是以300萬(wàn)總價(jià)的房子來(lái)舉例，首付45萬(wàn)，你只要準(zhǔn)備50多萬(wàn)就能拿房子了，比之前少了一半呢。

大大降低了你上車(chē)的門(mén)檻。

當(dāng)然了，這一條降低首付的利好只適用于少部分人，現(xiàn)在著急買(mǎi)房，但手頭錢(qián)又不夠，可是催的又緊，只能咬著牙硬上的那種。

或者是現(xiàn)在手上沒(méi)啥錢(qián)，但未來(lái)預(yù)期收入很好，工作很穩(wěn)定的那種，其實(shí)等個(gè)兩年也能買(mǎi)，但我現(xiàn)在著急啊，想著要不現(xiàn)在直接低首付先上車(chē)吧？

不過(guò)，我倒是要給你們算一筆賬。

還是以那套300萬(wàn)的房子舉例，你可以把你想買(mǎi)的房子總價(jià)套入我這個(gè)公式里面，也同樣適用。

咱們分兩種情況：三成首付和15%首付。

三成首付，90萬(wàn)拿出來(lái)，貸款210萬(wàn)，很多人還會(huì)用到一部分公積金，公積金+商貸這種混合模式。

公積金今天剛降的，5年以上首套房2.85%，而商業(yè)貸款各地政策不一樣，基本在3.9%左右，最低的能到3.25%，不過(guò)今天也發(fā)政策了，說(shuō)了下不設(shè)限，各地可以自行決定。

所以咱們?yōu)榱私y(tǒng)計(jì)方便，平均就按3%來(lái)計(jì)算，這個(gè)數(shù)字應(yīng)該是很多人都?jí)裘乱郧蟮摹?/span>

于是，三成首付，90萬(wàn)拿出來(lái)，貸款210萬(wàn)。

房貸有兩種方式，等額本息和等額本金。

等額本息的話(huà)，30年一共需要還款3187326.49，大數(shù)就是318萬(wàn)，利息是108萬(wàn)，每月還款8800。

如果是等額本金，月還款是遞減的，這樣就沒(méi)有列舉的必要了，利息自然就會(huì)少一點(diǎn)，總還款304萬(wàn)，利息是94萬(wàn)7。

那么，如果是15%的首付呢？

300萬(wàn)的房子，45萬(wàn)拿出來(lái)，貸款255萬(wàn)。

等額本息，30年總還款387萬(wàn)，利息132萬(wàn)，，每月還款10750。

等額本金，30年總還款370萬(wàn)，利息115萬(wàn)。

以上的結(jié)果都是通過(guò)房貸計(jì)算器算出來(lái)的，大家可以自行百度，幾秒鐘就能算出來(lái)。

所以總結(jié)一下，300萬(wàn)的房子，按照平均3%的利息計(jì)算，3成首付降到15%，你需要多還24萬(wàn)或者是20萬(wàn)3千。

也就是說(shuō)，你買(mǎi)房的時(shí)候，看上去少出了45萬(wàn)，壓力沒(méi)那么大了，可實(shí)際上，30年后，你需要多還20多萬(wàn)。

這還只是3%的平均利息啊，你要是3.2%，3.5%，那你利息要還的更多。

更重要的是，如果你是三成首付買(mǎi)的，90萬(wàn)首付，雜七雜八費(fèi)用加起來(lái)100萬(wàn)，算上你30年總還款，如果按等額本息來(lái)算，318萬(wàn)。

那么，你一共為這套房子花了418萬(wàn)。

30年后，你這套房300萬(wàn)的房子，只要能值418萬(wàn)以上，你就不虧。

可如果你是15%首付買(mǎi)的呢？

45萬(wàn)首付，55萬(wàn)拿房，30年總還款，同樣是等額本息387萬(wàn)。

你一共花了442萬(wàn)。

300萬(wàn)的房子，你得賣(mài)到442萬(wàn)以上，你才不虧。

這里討論的還只是三成首付和15%首付的區(qū)別。

如果你增加首付比例到四成，甚至五成。

那么你為這套房子的總花費(fèi)將更少，因?yàn)槟愕睦⒆兩倭?，所以?shù)年之后，你再打算出手賣(mài)掉這套房子的時(shí)候，你就不會(huì)那么心疼。

除非你相信它在未來(lái)所帶來(lái)的增值屬性。

換句話(huà)說(shuō)，除非你相信你買(mǎi)的房子以后必漲，要不然還是別上杠桿了，別一不小心月供都還不上，到時(shí)候連房子都被銀行收走。

之所以計(jì)算了這么多，就是想告訴大家一個(gè)道理，這段時(shí)間肯定會(huì)有很多售樓處打出只需xx萬(wàn)就能上車(chē)的廣告語(yǔ)。

您可千萬(wàn)要謹(jǐn)慎，千萬(wàn)別動(dòng)心了，不然以后有你后悔的。

而且低首付還有一點(diǎn)不好，就是你以前買(mǎi)的房子虧了幾十萬(wàn)，你雖然心疼，但你覺(jué)得以后總會(huì)漲回來(lái)的。

可是現(xiàn)在，如果這房子跌個(gè)幾十萬(wàn)，你回家一算，好家伙，我這首付都給跌沒(méi)了，那這房子我還要不要了？

所以，千萬(wàn)要理性，量力而為。

第二第三條可以放在一起說(shuō)，就是貸款利率的問(wèn)題。

商業(yè)貸款現(xiàn)在全面取消下限，各地可以自行決定，下不封底。

但這并不是說(shuō)，各地就可以隨便制定了，給你弄個(gè)1%的利率出來(lái)。

這是不可能的。

因?yàn)檫@里面有一個(gè)最重要的問(wèn)題就是銀行的息差。

貸款利率-存款利息=息差。

銀行的業(yè)務(wù)有一多半以上都是房貸，而居民房貸也被銀行視作最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，相當(dāng)于沒(méi)啥風(fēng)險(xiǎn)，躺著可以賺錢(qián)的那種。

大不了你斷供，我收房子唄，我還有一套房子。

所以，銀行最想要的就是房貸業(yè)務(wù)，但是也不可能無(wú)限低。

去年上市銀行的凈息差平均是1.69%。

那么現(xiàn)在各地的房貸前面也說(shuō)過(guò)，基本上是3.9%左右，最低的能到3.25%。

有人一看，就說(shuō)那銀行直接拿出1%的息差出來(lái)不就行了，給我們把房貸利率打到2字頭。

我可以明確告訴你，這是不可能的。

因?yàn)槊恳患毅y行都有壞賬率，考慮到這些東西，所以?xún)粝⒉畹陌踩€(xiàn)最低是1.6%，要不然銀行就得出問(wèn)題。

所以，銀行最多也只能從1.69%降到1.6%，大概給你0.1%的空間。

也就是說(shuō)，房貸利率全國(guó)最低最低就是3.15%，再低就不可能會(huì)有了。

除非后面存款利率再降。

至于公積金利率下調(diào)0.25%。

5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%。

5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

這主要就是因?yàn)樯虡I(yè)貸款利率在降，所以公積金也得跟上，要不然有沒(méi)啥優(yōu)勢(shì)了。

聊到這，其實(shí)您也看出來(lái)，前面三條就是首付和利率的問(wèn)題。

想買(mǎi)房的你，能給你省錢(qián)嗎？

能，但很有限，三十年也就十幾萬(wàn)的樣子吧。

對(duì)于剛需的不能再剛需的人來(lái)說(shuō)，那是利好，屬于撞大運(yùn)了。

而對(duì)于在岸上觀(guān)望的大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，還不足以心動(dòng)。

最后，就是第四條，國(guó)家隊(duì)出手開(kāi)始回購(gòu)房子了。

但這里面有幾個(gè)要點(diǎn)，希望大家格外注意。

1，此次針對(duì)的對(duì)象是誰(shuí)呢？

新聞上說(shuō)的是：“地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配套型或配租型保障性住房?！?/span>

那么你猜他們收購(gòu)的商品房是國(guó)有房企的，還是民營(yíng)房企的呢？

當(dāng)然是國(guó)有房企了。

要不然那就是國(guó)有資產(chǎn)流失，咱們這么說(shuō)吧，銀行出錢(qián)把恒大賣(mài)不動(dòng)的房子全都給買(mǎi)下來(lái)了。

你看到這條新聞你什么感受，你噴不噴？

你會(huì)不會(huì)懷疑這里面有利益輸送呢？

所以，國(guó)家隊(duì)出手回購(gòu)的一定是國(guó)有房企的房子。

那么民營(yíng)房企，該暴雷的還是得暴雷的，不能碰的還是不能碰，他們的日子一樣難過(guò)。

2，雖然外界之前統(tǒng)計(jì)過(guò)，全國(guó)存量房產(chǎn)的盤(pán)子大概是7-8萬(wàn)億。

有人就覺(jué)得，這3000億再貸款，就算加上銀行發(fā)放的60%，只不過(guò)能帶動(dòng)5000億，和大盤(pán)還相差甚遠(yuǎn)。

可實(shí)際上，這7-8萬(wàn)億的存量房產(chǎn)里面，有一半是寫(xiě)字樓和商鋪。

大家可以看看這幾年有多少商鋪和寫(xiě)字樓空置的，投資商鋪或者寫(xiě)字樓的，全都虧到姥姥家去了。

如果除去這部分，面對(duì)居民的存量住房只有3-4萬(wàn)億，這里面再去掉民企的那些份額，所以這5000億真的可以解決很多問(wèn)題了。

這一條政策，我也認(rèn)為是最重要的一條，期待看后續(xù)的效果。

對(duì)了前幾天統(tǒng)計(jì)各地房?jī)r(jià)的帖子留言攢的差不多了，大家可以點(diǎn)進(jìn)去再看一下，作為一個(gè)參考。

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