在全國多地通過修訂建筑容積率計(jì)算辦法提升建筑實(shí)際使用率的背景下，“得房率100%”的房地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)增多，特別是部分龍頭房企，積極推進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目，以搶占市場(chǎng)先機(jī)。

在西安、長(zhǎng)沙乃至北京五環(huán)外區(qū)域，一批“零公攤”樓盤正在密集入市。通過“贈(zèng)送”陽臺(tái)等半敞開空間的形式，部分項(xiàng)目實(shí)際得房率可以達(dá)到甚至超過100%。目前，廣州、合肥、浙江、長(zhǎng)沙、佛山、肇慶等多個(gè)城市已明確發(fā)文，通過放松陽臺(tái)尺寸限制、支持空中綠化面積不計(jì)入容積率等方式，側(cè)面提升項(xiàng)目得房率。9月4日，湖南湘潭更是直接出臺(tái)政策支持開發(fā)商按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售。

“卷公攤”的根本目的仍是競(jìng)品質(zhì)和“卷銷售”，在滿足購房者需求的同時(shí)令項(xiàng)目更具比較優(yōu)勢(shì)。目前保利、華潤(rùn)、龍湖及中鐵建等房企在“100%得房率”的賽道中參與度較高。

多城政策引導(dǎo)“零公攤”

“得房率超100%”項(xiàng)目積極入市

在部分二三線城市，一批標(biāo)榜“零公攤”“得房率超100%”項(xiàng)目正高調(diào)入市。

今年8月，長(zhǎng)沙本地國企慧城置業(yè)旗下云起·虔來項(xiàng)目，便以“長(zhǎng)沙首個(gè)負(fù)公攤產(chǎn)品”的標(biāo)簽亮相。項(xiàng)目信息顯示，該樓盤面積介于128平方米至168平方米之間，全屋通過飄窗、陽臺(tái)和電梯廳“計(jì)半”納入計(jì)容面積的形式，實(shí)現(xiàn)了103%-107.9%的實(shí)際使用率。

在西安，一批超高得房率的新盤已呈井噴態(tài)勢(shì)，比如保利天瓚、華潤(rùn)明德潤(rùn)府、龍湖御湖境等項(xiàng)目的得房率均突破了100%。以今年年初取證入市的華潤(rùn)明德潤(rùn)府為例，該項(xiàng)目標(biāo)榜“大明宮板塊唯一的第四代洋房社區(qū)”，主流戶型產(chǎn)品面積為128平方米至170平方米，對(duì)外公示銷售均價(jià)約22260元/平方米。該樓盤置業(yè)顧問就此向本刊表示：“通過‘贈(zèng)送’陽臺(tái)、露臺(tái)等部分面積，我們項(xiàng)目的實(shí)際得房率確實(shí)可達(dá)100%，項(xiàng)目實(shí)際成交單價(jià)為21000元左右。”

讓“零公攤”得以流行的，是越來越多的城市開始松綁建筑設(shè)計(jì)規(guī)則。去年年底以來，廣州、合肥、長(zhǎng)沙、佛山、肇慶等多地城市出臺(tái)明確新規(guī)，通過放松陽臺(tái)尺寸限制、鼓勵(lì)露臺(tái)等半開放式設(shè)計(jì)、支持空中綠化面積不計(jì)入容積率等方式，側(cè)面助推開發(fā)商提升項(xiàng)目得房率。

本刊了解到，這類“計(jì)容面積新規(guī)”在浙江區(qū)域尤為普及。今年5月，紹興、溫州、金華、湖州等城市的部分新推地塊中均注明：空中花園綠化陽臺(tái)、開放式風(fēng)雨連廊等不計(jì)容積率，挑高客廳只算單層面積等。

在一線城市中，廣州已在去年11月發(fā)布《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》，放寬了半開敞空間的“不計(jì)容”比例。今年8月28日，廣州掛牌的天河南方面粉廠地塊開始成為新規(guī)試點(diǎn)，按照出讓規(guī)劃，該項(xiàng)目半開敞空間的“半計(jì)容”比例可由原本的15%提高至20%，同時(shí)允許其陽臺(tái)面積擴(kuò)大至30%、按一半水平投影面積計(jì)算容積率建筑面積。

從上述城市出臺(tái)的新規(guī)來看，政策層面并未直接取消公攤，而是通過允許開發(fā)商“贈(zèng)送”半開敞空間面積等形式“抵消”公攤。此前國內(nèi)高層住宅公攤比例通常為20%至25%左右，對(duì)應(yīng)得房率為75%至80%。理論上，房企只要利用新規(guī)合理設(shè)計(jì)，得房率可以達(dá)到甚至超過100%。

更進(jìn)一步的是，9月4日，湖南湘潭更是直接支持按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售。據(jù)湘潭市政府發(fā)布的《湘潭市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，對(duì)一次性團(tuán)購10套及以上新建商品住房的，團(tuán)購價(jià)格不納入城市商品房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)范圍；同時(shí)支持房企實(shí)行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計(jì)價(jià)宣傳銷售，進(jìn)一步優(yōu)化住宅銷售方式。

“卷公攤”實(shí)為“競(jìng)銷售”

頭部品牌房企保持較高參與度

越來越多的項(xiàng)目“卷公攤”背后，開發(fā)商面臨“競(jìng)品質(zhì)”、加速新房銷售去化的需求，而超高得房率是一大賣點(diǎn)。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近期正在貴陽等地調(diào)研，其向本刊介紹：“現(xiàn)在包括很多二三線城市在主推‘第四代住宅’的概念，附帶大陽臺(tái)、大露臺(tái)、大入戶花園，并且這些配套都是‘半贈(zèng)送’面積?！?/p>

在李宇嘉看來，開發(fā)商“卷公攤”是基于提高得房率、提振產(chǎn)品對(duì)購房者的吸引力而產(chǎn)生的結(jié)果。據(jù)介紹，目前市場(chǎng)對(duì)于商品房總價(jià)和單價(jià)都很敏感，在各地放寬建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的背景下，提高得房率能變相實(shí)現(xiàn)“降房?jī)r(jià)”的效果，既控制了總價(jià)，也能順應(yīng)居民的住房新期待。

“對(duì)于通過贈(zèng)送面積來提升得房率的操作，業(yè)內(nèi)曾經(jīng)習(xí)慣把這叫做‘偷面積’，比如飄窗往外再多鋪一點(diǎn)兒，露臺(tái)和陽臺(tái)面積擴(kuò)張一點(diǎn)，如果是兩層復(fù)式的樓盤就把挑空面積做多一點(diǎn)等等，進(jìn)而增加實(shí)際的使用面積。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向本刊介紹，“現(xiàn)在部分城市的設(shè)計(jì)規(guī)范要求和調(diào)控政策有所放開，比如增加半開放空間的面積比例，同時(shí)這些設(shè)計(jì)不計(jì)入或者‘半計(jì)入’建筑面積。如此一來房子實(shí)用面積增加，呈現(xiàn)為‘零公攤’甚至得房率超過100%的結(jié)果。”

不過，在張宏偉看來，“零公攤”并不一定等同“變相降價(jià)”?！暗梅柯瘦^高的房子，價(jià)格往往比常規(guī)樓盤略微高一點(diǎn)。畢竟飄窗、露臺(tái)等面積外擴(kuò)，意味著開發(fā)商投入的成本也會(huì)增加。不過，即使價(jià)格稍貴，這類房子性價(jià)比也高?！?/p>

在張宏偉看來，開發(fā)商致力于提升得房率，無非出于兩種原因，一是與其他競(jìng)品相比，這種房子更好賣；二是為了提升住宅的性價(jià)比，使項(xiàng)目更具定價(jià)優(yōu)勢(shì)。

在更大程度上，“零公攤”是“第四代住宅”的特征之一。在我國近四十年的商品房發(fā)展歷史中，業(yè)內(nèi)認(rèn)為每隔十年就誕生一代概念的住宅產(chǎn)品，如“第一代住宅”指體制單位分配住房，“第二代住宅”引入物業(yè)管理，“第三代住宅”具備更完善的配套設(shè)施，到目前的“第四代住宅”，則旨在打造人與自然和諧互動(dòng)的生活空間。2021年住建部正式發(fā)布《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》已將第四代住宅的概念正式落地，簡(jiǎn)言之，“第四代住宅”具有“戶戶有花園、家家有庭院、得房率超過100%”的特色。

本刊了解到，在“得房率超過100%”的賽道中，目前以保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)和中鐵建為代表的頭部品牌房企落地項(xiàng)目較多，這批房企正通過“競(jìng)品質(zhì)”搶占“第四代住宅”的市場(chǎng)份額。

北京順義涌現(xiàn)超高得房率新盤

保利項(xiàng)目成得房率“卷王”

區(qū)別于部分二三線城市“普及零公攤”，以北京為代表的一線城市，正在外圍區(qū)域涌現(xiàn)高得房率的新盤，其中順義板塊尤為突出，譬如首開璞提潤(rùn)府項(xiàng)目、建發(fā)觀云等項(xiàng)目都曾以“超高得房率”作為賣點(diǎn)；保利發(fā)展操盤的星宸和煦、頤璟和煦項(xiàng)目，更因“100%實(shí)際得房率”被市場(chǎng)人士稱為北京“卷王”。

本刊了解到，盡管北京尚未明確出爐政策鼓勵(lì)開發(fā)商“零公攤”，但在順義、房山等非核心區(qū)域，在符合報(bào)建報(bào)規(guī)要求前提下，通過“贈(zèng)送面積”提高得房率的形式具備可行空間。

今年4月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于北京市順義區(qū)空港六期SY00-2301-0001地塊R2二類居住用地項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案公示期間采信情況的公告》，其中首條公眾反饋意見便是投訴該用地項(xiàng)目“偷面積，2個(gè)設(shè)備平臺(tái)，1個(gè)防火挑檐。交房全包進(jìn)去，得房率100%以上，嚴(yán)重影響市場(chǎng)”。

這宗遭遇投訴的順義區(qū)空港六期用地項(xiàng)目，正是7月份首期開盤的保利建工星宸和煦。不過，據(jù)公告披露的星宸和煦項(xiàng)目建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位的意見——該設(shè)計(jì)符合國家各項(xiàng)法律法規(guī)。后期照?qǐng)D施工，依法驗(yàn)收；另據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)順義分局意見——根據(jù)建設(shè)單位提供材料，經(jīng)研究，建設(shè)單位意見屬實(shí)，予以采信。

保利建工·星宸和煦項(xiàng)目置業(yè)顧問就此向本刊表示：“這個(gè)項(xiàng)目的名義得房率其實(shí)在85%左右，媒體口徑宣傳的‘100%得房率’是把贈(zèng)送的防火挑檐面積計(jì)算了進(jìn)去。按照不同的戶型，我們項(xiàng)目的贈(zèng)送面積在十五平方米至十八平方米左右。在順義，很多樓盤現(xiàn)在的得房率都挺高?！?/p>

本刊查詢北京市住建委官網(wǎng)了解到，主打“高得房率”的背后，上述星宸和煦、頤璟和煦項(xiàng)目去化并不順暢。其中，保利建工·星宸和煦（備案名“悅煦雅苑”）于今年7月4日取得預(yù)售許可證，推出9棟樓共270套房源，住宅面積3.37萬平方米。截至9月5日，項(xiàng)目簽約35套，簽約面積4245平方米。以此測(cè)算，該項(xiàng)目目前網(wǎng)簽率僅為一成。

張宏偉就此表示，目前不同城市對(duì)建筑規(guī)范的管控和調(diào)整力度有差異，這取決于各個(gè)城市的市場(chǎng)狀態(tài)。高能級(jí)城市在建筑規(guī)范上執(zhí)行嚴(yán)格，二三四線城市操作空間很大。就北京區(qū)域而言，五環(huán)以外區(qū)域的項(xiàng)目面臨去庫存壓力，順義等區(qū)域允許“送面積”等操作去提升得房率，也是執(zhí)行尺度上的一種靈活調(diào)整。

在其看來：“8月份樓市整體成交情況有所回落，現(xiàn)在步入九月，為了避免‘金九銀十’變成‘銅九鐵十’，類似提升得房率等購房刺激性政策有必要陸續(xù)出臺(tái)。”

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