深圳無(wú)疑是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱門的城市，從深圳開(kāi)始，房地產(chǎn)率先走出疫情陰霾，即便715出臺(tái)了最嚴(yán)的調(diào)控政策，也不改深圳當(dāng)前的熱度。

回顧上一輪周期，2016年同樣是深圳，率先開(kāi)啟了房?jī)r(jià)上漲的號(hào)角，也許大家都會(huì)有這樣的疑問(wèn)，作為一線城市，深圳和北京上海相比，很多方面還都有明顯的差距，為什么近些年深圳總是引領(lǐng)房?jī)r(jià)上漲呢？

2017年，國(guó)際知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常先生曾經(jīng)提出一個(gè)觀點(diǎn)，他認(rèn)為，北上廣深的高房?jī)r(jià)是因?yàn)楦愀呖萍荚斐傻?。這一年騰訊剛剛躋身世界500強(qiáng)，華為的5G技術(shù)還沒(méi)有突破，這個(gè)觀點(diǎn)的當(dāng)時(shí)遭到了許多質(zhì)疑。

但是到了今天，張先生的這個(gè)觀點(diǎn)卻不斷被證實(shí)，高科技行業(yè)的發(fā)展正不斷推高當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。

前幾天，《財(cái)富》雜志公布了世界500強(qiáng)企業(yè)名單。中國(guó)133家企業(yè)入圍，超越美國(guó)排名第一。其中深圳共有7家企業(yè)入圍，分別是中國(guó)平安、華為、正威集團(tuán)、中國(guó)恒大、招商銀行、萬(wàn)科、深圳投資。

雖然深圳入圍的企業(yè)不是最多的，但是這個(gè)榜單卻含金量十足，華為和騰訊這兩大高科技企業(yè)也代表了現(xiàn)在中國(guó)最高的科技水平。

而這兩大企業(yè)總部所在地深圳南山區(qū)，也是目前深圳房?jī)r(jià)最高的地區(qū)。

01
南山科技中心是深圳房?jī)r(jià)最高的地方

作為深圳科技中心的南山區(qū)，是深圳樓市最先熱起來(lái)的區(qū)域。

3月7日-4月5日，太子灣?灣璽先后三次開(kāi)售，共推出138套單套總價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)的豪宅，次次售罄不說(shuō)，而且這個(gè)項(xiàng)目還因?yàn)樘嗳伺抨?duì)，一度暫停銷售。

深圳樓市今年第一把火從南山區(qū)燒起。

南山區(qū)是深圳的科技中心，全國(guó)最牛的高科技企業(yè)匯聚于此?；浐＝值酪惨?yàn)榇偟摹瓣P(guān)照”，聞名于世。

粵海街道位于南山區(qū)中心，面積只有14.23平方公里，開(kāi)車不到10分鐘就能環(huán)繞一周，人口也不足20萬(wàn)，但就是這樣一個(gè)彈丸之地，孵化了87家上市公司，誕生了華為，中興，騰訊，大疆這樣的科技巨頭，聚集了各類高新技術(shù)企業(yè)，創(chuàng)造了深圳1/5的稅收，1/3的專利。

與粵?？萍紝?shí)力一起高速發(fā)展的，還有這里的房?jī)r(jià)。

2002年陽(yáng)光帶海濱城開(kāi)盤至今，從當(dāng)年的4千元/平到如今的12萬(wàn)/平二手房，17年來(lái)接近30倍漲幅！

粵海街道目前只有3個(gè)可售物業(yè)，其中2個(gè)在售公寓瑞府、深圳灣1號(hào)突破20-30萬(wàn)/平，唯一在售住宅陽(yáng)光粵海被“三限”，價(jià)格在9萬(wàn)/平左右，巨大的價(jià)格倒掛，甚至吸引了香港某高管通宵排隊(duì)等選房，而上海某大佬更是直接購(gòu)買了整層公寓和2套200平+大住宅。

南山區(qū)的房?jī)r(jià)也成為深圳的天花板。

截至5月，南山區(qū)平均房?jī)r(jià)超10萬(wàn)，成為深圳乃至全國(guó)均價(jià)最高的地方。由于供應(yīng)緊缺，在這里買到一套房子也不單單是財(cái)富的體現(xiàn)。

02
高科技扎堆的區(qū)域房?jī)r(jià)往往越高

如果說(shuō)，深圳的科技中心在南山粵海，那北京現(xiàn)在的科技中心就是中關(guān)村了。

2017年，美國(guó)福布斯雜志就曾發(fā)文稱，北京中關(guān)村已經(jīng)取代美國(guó)硅谷，成為世界頂級(jí)的科技的中心，這個(gè)說(shuō)法雖然有捧殺的成分，但是北京中關(guān)村科技中心的地位是毋庸置疑的。

限競(jìng)房的巨量供應(yīng)，再加上強(qiáng)力的調(diào)控措施，讓北京房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)三年下跌，甚至一些區(qū)域房?jī)r(jià)下跌了40%左右。但是北京中關(guān)村所屬的海淀區(qū)、連帶擁有未來(lái)科技城的昌平，卻是北京最抗跌的兩個(gè)區(qū)域。

北京碼農(nóng)最扎堆的北部地區(qū)，由于新盤供應(yīng)太少，每當(dāng)有新盤入市，也必然會(huì)遭遇搶購(gòu)熱潮。

杭州也有一個(gè)未來(lái)科技城，這里云集了阿里巴巴，菜鳥(niǎo)，阿里達(dá)摩院，之江實(shí)驗(yàn)室，浙大南湖校區(qū)等知名企業(yè)、機(jī)構(gòu)，財(cái)政收入也基本和濱江區(qū)持平。

巨大的財(cái)富效應(yīng)，同樣激發(fā)了這里的房?jī)r(jià)，上個(gè)月，萬(wàn)科星空一套87平米的二手房，成交單價(jià)達(dá)到了5.4萬(wàn)/平米，引發(fā)了不少人的驚嘆，未來(lái)科技城的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)突破了5萬(wàn)大關(guān)。

可是這并不是未來(lái)科技城的最高單價(jià)，6月7日，濱江西溪之星，一套約76方戶型房源，成交總價(jià)達(dá)440萬(wàn)，單價(jià)高達(dá)59604元/平米，成了板塊內(nèi)成交最高單價(jià)。

在東莞，華為遷入的松山湖板塊，也是房?jī)r(jià)最高，漲幅最大的區(qū)。并且由于這里供應(yīng)有限，買到松山湖的房子也實(shí)屬不易。

高科技公司扎堆的地方，財(cái)富效應(yīng)集聚，同樣也會(huì)成為房?jī)r(jià)最高，最熱門的地方，這樣的邏輯，同樣適用于國(guó)外。

美國(guó)一個(gè)數(shù)據(jù)分析專家，曾經(jīng)對(duì)2018年舊金山房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)研究顯示，55%售出的房子轉(zhuǎn)手給了高科技公司相關(guān)人士，51%的房子確定是賣給了軟件公司員工。

這項(xiàng)研究還發(fā)現(xiàn)，這些高科技公司上市對(duì)舊金山的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊，當(dāng)這些科技公司上市一兩年后，財(cái)富效應(yīng)開(kāi)始浮現(xiàn)，房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅度上漲。

目前，舊金山房?jī)r(jià)已經(jīng)是全球最高，高科技公司的入駐功不可沒(méi)。

在硅谷，每年同樣有很多年輕人因?yàn)楦甙旱姆績(jī)r(jià)而選擇離開(kāi)。

高科技公司為什么會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲呢？

這是因?yàn)楦呖萍紡臉I(yè)人員的收入一般都很高。

事實(shí)就是這么殘酷，決定房?jī)r(jià)天花板的往往是收入最高的那部分人。

03
決定房?jī)r(jià)上漲的是預(yù)期

在房產(chǎn)投資中，我們經(jīng)常能聽(tīng)到這樣的說(shuō)法，買房買的是預(yù)期。

預(yù)期指的就是房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，還有對(duì)自己收入的預(yù)期。

一二線大城市房產(chǎn)一般包含兩種屬性，一個(gè)是居住屬性，另一個(gè)是金融屬性。

只要未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期存在，人們就會(huì)選擇買房。

對(duì)于買來(lái)自住的房子，更重要的是考慮自己的資金情況。注意這里說(shuō)的是資金情況，并不是說(shuō)現(xiàn)在的收入。

近幾年多數(shù)一二線城市房?jī)r(jià)大漲，很多媒體都在宣揚(yáng)以現(xiàn)在的收入要不吃不喝幾十乃至近百年才能買到房子，以此形容大城市的高房?jī)r(jià)問(wèn)題突出。

但是這個(gè)說(shuō)法本身就是錯(cuò)誤的，現(xiàn)在人們買房只需要付首付，然后還月供即可，買房的大頭支出在月供，這是未來(lái)的收入。

如果人們對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展預(yù)期比較好，收入還會(huì)不斷增加。那么買房可能就會(huì)更大膽一些，會(huì)買更貴的房子，甚至買多套房子用來(lái)投資。

從近幾年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，一些傳統(tǒng)行業(yè)正逐漸沉淀，出現(xiàn)一批壟斷型大企業(yè)，而高科技產(chǎn)業(yè)也正逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命門。

如今，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要一環(huán)，并且無(wú)論從近幾年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，還是今年遭受疫情后開(kāi)啟新一輪“新基建”的舉動(dòng)來(lái)看，高科技產(chǎn)業(yè)都是重中之重，是中國(guó)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)會(huì)撐起整個(gè)中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大局。

高科技行業(yè)未來(lái)預(yù)期大好，收入不斷增加。所以有高科技公司扎堆的區(qū)域，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)一路高漲。這是客觀規(guī)律決定的。

類似的還有金融行業(yè)，金融行業(yè)扮演多重要的角色，不必過(guò)多贅述。從員工收入角度來(lái)看，金融行業(yè)從業(yè)人員從來(lái)都是收入最高的群體之一。所以金融業(yè)發(fā)達(dá)的區(qū)域房?jī)r(jià)也一定很高。比如，前海就是深圳的金融中心，那里豪宅林立，房?jī)r(jià)同樣高不可攀。

我們常說(shuō)買房要跟著產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)集聚，可以帶來(lái)大量的資金和人口，房地產(chǎn)就有強(qiáng)大的需求支撐。但是這個(gè)說(shuō)法現(xiàn)在來(lái)看實(shí)在太寬泛了，因?yàn)閲?guó)家的產(chǎn)業(yè)發(fā)展是要經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的，一些過(guò)時(shí)的產(chǎn)業(yè)非但不能帶來(lái)很好的收益，反而還會(huì)浪費(fèi)很多資源。

比如2016年供給側(cè)改革以來(lái)，國(guó)家淘汰了大批高耗能產(chǎn)業(yè)，一些資源興起也受到很大影響。這也直接影響了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最典型的就是天津，雖然GDP早已過(guò)萬(wàn)億，但是今年世界500強(qiáng)企業(yè)中，天津沒(méi)有任何一家企業(yè)入選。

所以現(xiàn)在更精確的說(shuō)法是，買房要跟著高大上的產(chǎn)業(yè)走，有高科技金融互聯(lián)網(wǎng)等等這樣高大上產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的區(qū)域，一般都會(huì)特別火。

但需要注意的是觀看規(guī)劃還不夠，更重要的是實(shí)實(shí)在在這里安營(yíng)扎寨的企業(yè)，選擇這些地方買房不會(huì)錯(cuò)。

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