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最近一段時間，又有一座東北小城因為房價上了熱搜。

357元/㎡、416/㎡、500元/㎡……這是遼寧省阜新市部分二手房的掛牌價格。放眼望去，總價2、3萬元一套的樓房也并不少見。

比如在阜新的米家小區(qū)，一套56㎡、建筑年代為2012年的毛坯房，掛牌價僅為2萬元。這還不是最低價，對急于出手的業(yè)主來說，只要誠心買，價格還可以再商量。

如果你肯再多花幾萬塊，甚至可以考慮在市中心置業(yè)——在阜新市中心的步行街附近，一套面積為47㎡、帶有學區(qū)并且已裝修過的住宅，目前售價為7萬元。

與地處祖國北部邊陲、交通不太便利的鶴崗不同，阜新其實是一座資源重鎮(zhèn)。除了擁有亞洲第一大的露天煤礦，這個號稱是張三豐老家的地方還有兩家A股上市公司。

早些年的時候，這里還搞過幾波轟轟烈烈的棚戶區(qū)改造工程，先后籌集了一百多個億的資金、光住房就建了735萬平方米，確實造福了不少人。

但這扭轉(zhuǎn)不了這個東北小城人口的萎縮——

2019年末阜新全市的戶籍總?cè)丝谝呀?jīng)跌到了183.7萬，而且還在以每年幾萬的速度穩(wěn)定下滑，房子越來越多、人口越來越少，自然撐不起“欣欣向榮”的房價。

前幾年，馬云總說房子會變成白菜價。當時大部分城市的房價還沒顯出疲態(tài)，盡管有調(diào)控的重壓，但還是按不住躍躍欲試的上漲勢頭，直到鶴崗給大家起了個頭。

再后來，山東乳山也加入到了這個隊伍中。在當?shù)胤慨a(chǎn)中介的眼里，只要1800塊一平米的海景房成了最不好脫手的累贅，打?qū)φ鄱假u不出去，只能拿去唬唬被組團騙來看房的外地人。

最夸張的還是甘肅玉門，大部分房子的標價在5、6萬/套，有的直接標一萬元。在最極端的情況下，有的房東會標出2000塊的總價，換算下來只要28塊錢一平米。

這是啥概念呢？在現(xiàn)在A股的上市公司里，股價超過20塊的有1156家——把房子賣了都買不起一手股票，這也算是世間奇景了。

02

春江水暖鴨先知，雖然鶴崗、阜新這樣的收縮型城市總規(guī)是逃不過房子“白菜價”的這一刀，但地產(chǎn)池子里的水溫似乎早就有了變化。

前些天，市場上流傳著監(jiān)管要對地產(chǎn)商設(shè)下“三道紅線”的傳聞：剔除預收款的負債率不能超過70%，凈負債率不能超過100%，現(xiàn)金、短債之比不能小于1。

那要是踩線了怎么辦呢？要是碰了三根紅線，有息債務相比2019上半年的數(shù)據(jù)不得增加；碰了二根，有息債務年增速不得超過10%；只碰一根的話，有息債務年增速不得超過15%。

這算是打中了地產(chǎn)商的“七寸”。

隨便翻翻市場上比較活躍的房企，一條紅線沒碰的屈指可數(shù)，剩下這幾年里跑的快點的，基本上三條紅線全跨，真要是實行有息債務不得新增，這一年半載恐怕就是生死線了。

在過去的這些年里，靠低廉的負債成本拿地、蓋樓，已經(jīng)是普通到不能再普通的日常操作了。

只要房價還處在上升通道里，房子是保本增值的香餑餑，開發(fā)商的腰桿也就足夠硬氣，貸款就更不是問題了——銀行肯給，開發(fā)商敢借，大家最后總能其樂融融。

可一旦房價有了不明朗的勢頭，負債就成了負擔。沒了銀行撐腰，接下來的日子，他們只能更加努力地賣房子，債券發(fā)不了，只有回款是最可靠的資金來源。

真把人逼急了，首付也是可以談的。

在河南鄭州，有個叫謙祥世茂錢隆城的項目。按照當?shù)刂薪榈恼f法，只要先交兩萬塊錢，剩下的首付錢，開發(fā)商會幫你墊上，至于剩下的尾款，只需要在接下來的兩年中分四次還清。

盡管早在2017年，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會就下發(fā)過禁止開發(fā)商和中介為買房人墊付首付款的有關(guān)規(guī)定，但這還是攔不住缺錢的開發(fā)商——再不想辦法，回款就要困難了。

這幾年有關(guān)中國樓市泡沫的爭論不少，一個比較流行的觀點是，中國樓市沒有泡沫，畢竟動輒三四成的首付，都是買房人真金白銀拿出來的?？烧l能想到，就連首付也不一定是買房人掏的。

所有人都把目光聚焦在房價持續(xù)上漲的大城市上，反而是那些房價因人口流失不斷下跌的地方鮮有人關(guān)注，有些地方的資產(chǎn)蒸發(fā)速度實在太快了。

03

如果平時多留意一下新聞的話，很容易就會發(fā)現(xiàn)一些趨勢性的變化。你不得不承認，相比過去地產(chǎn)的贏者通吃，錢的流向確實有了改變。

根據(jù)央行公布的《2020年7月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》，7月份人民幣存款增加803億元，同比少增5617億元，其中住戶存款減少7195億元、非銀行業(yè)金融機構(gòu)存款增加1.8萬億元。

這是個很有意思的數(shù)字，類似的現(xiàn)象在15年也出現(xiàn)過。

每當市場火爆的時候，居民存款就會通過直接交易、打新、間接申購基金及理財產(chǎn)品等方式進入股市，這也以證券保證金的形式體現(xiàn)在非銀同業(yè)存款當中，這同樣有數(shù)據(jù)來佐證。

首先是爆款基金頻出，募資規(guī)模超過百億的產(chǎn)品比比皆是，7月發(fā)行的鵬華匠心精選混合基金，認購金額接近1300億元；而年初陳光明旗下睿遠均衡價值，一天就吃下了1224億元。

截至目前，年內(nèi)已成立公募基金897只，發(fā)行份額1.84萬億元。

其次是出圈的資本市場開始走入普通人的生活，基金、股市連上微博熱搜，就連那些因為“摳門”上熱搜的年輕豆瓣網(wǎng)友，也開始關(guān)心起了基金和市場漲跌，這陣仗確實與往年大不相同。

其實這些年，大家對“資產(chǎn)荒”的體會是很深刻的。往常，大家也沒有什么太好的投資渠道，想來想去還是房子靠譜，只能一股腦把錢投進樓市買房。

過去二十年城市化的速度很快，加上土地財政在一邊推波助瀾，購房熱情一直在被不斷刺激。于是房子的居住屬性逐漸淡化，變成了炙手可熱的投資物。

可是現(xiàn)在國內(nèi)的房價也漲到了一個空前的高度，加之一二線城市之外的房子逐漸失去投資價值，未來資金是否能流向資本市場，就很耐人尋味了。

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其實A股在開板之初，配合國企上市融資的“使命”是毋庸置疑的。為了給90年代資金緊張的國有企業(yè)“解困”，以至于有人說當時的A股市場就是融資的機器和工具。

在從市場吸收了大量資金之后，解了燃眉之急的企業(yè)往往很少會與投資者分享發(fā)展紅利，這樣的公司太多了，以至于年年不忘分紅的董明珠都有點憤憤不平——就算五年不給你們分紅，你們又能把我怎么樣？

股票不注重分紅，不得不說是股民更熱衷于追漲殺跌的原因之一。

散戶買進一只股票，若每年的分紅不豐厚，他們就會傾向于理解在股市里賺錢靠的是低買高賣賺差價，持股更沒耐心，一有風吹草動就大舉買進或賣出導致股價波動大。

當時的投資者結(jié)構(gòu)和市場風格，在2015、2016年就表現(xiàn)為夸張的市場波動和前所未有的兩次“熔斷”，提前結(jié)束了肖鋼的任期、反過來又加強了人們心中的地產(chǎn)投資信仰——房子比股票更靠得住。

這樣的資本市場，恐怕承擔不起蓄水池的重擔。

所以在今年，改革的步伐前所未有的快了起來。在年初的時候，新證券法就在一片緊鑼密鼓中問世，從上市公司結(jié)構(gòu)、市場監(jiān)管、退市制度和投資者保護等方面做出了不少新的規(guī)定；除此之外，注冊制也是整體規(guī)劃中的重要一環(huán)。當然了，這個過程中井噴的上市公司很容易挑花眼，這對投資的專業(yè)性要求會提高不少，機構(gòu)投資者的比例也會有所變化。

經(jīng)過近三十年的發(fā)展，越來越多不同行業(yè)的公司不斷上市。

如果再算上這些年相繼推出的創(chuàng)業(yè)板和科創(chuàng)板，不少新興高科技企業(yè)在這兩個板上市，一些試點改革也在這兩個板上搞起了試驗田，這都從事實上提高了A股的質(zhì)量。

在未來，或許會有更多與之配套的機制擇機推出。比如慎之又慎的T+0，可能的對沖工具和機制，以及越來越深度的開放力度——資本市場制度完善了，大家期待的“慢?！辈庞袑崿F(xiàn)的可能。

就像前幾天，前證監(jiān)會主席肖鋼在采訪中說的那樣：“中國從來沒有像今天這樣需要資本市場，這是我國進入工業(yè)化后期實現(xiàn)經(jīng)濟創(chuàng)新驅(qū)動、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展的必然選擇?！?/span>

從這個角度來看，七千多億居民存款“搬家”，是個不能忽視的信號。
 

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