來源|華商韜略（ID：hstl8888）
靠廣泛且均衡的土地布局保持銷售韌性，靠充裕的項目資源和健康周轉維持安全穩(wěn)健的財務，靠科技創(chuàng)新打破地產飽和時代的主業(yè)增長瓶頸——這三塊壓艙石，讓碧桂園扛過了地產業(yè)新十年的第一場大考。

01.上半年銷售3723億，行業(yè)第一

從一二月份量價齊跌的開年黑，到五六月份市場逐步復蘇，疫情下的中國房地產迎來颶風后的中報交卷期。
8月25日，地產龍頭碧桂園在業(yè)界矚目下發(fā)布2020年中期業(yè)績報告。
中報顯示，今年上半年碧桂園實現(xiàn)權益合同銷售金額2669.5億人民幣，權益合同銷售面積3185萬㎡，錄得毛利和凈利潤分別為448.9億元、219.3億元，皆保持在行業(yè)前列。
 

在國內第三方地產研究機構克而瑞統(tǒng)計的全口徑銷售額排行榜中，碧桂園1-6月實現(xiàn)銷售額3723.1億元，位居行業(yè)第一。同期內，碧桂園還錄得7808億元已售未結轉收入，相當于提前鎖定了今年乃至未來兩三年內的業(yè)績提升空間。

集團營收上，碧桂園上半年總收入1849.6億元，其中1799.5億元來自地產，32.2億元來自建筑，17.9億元來自物業(yè)投資、酒店及機器人、社區(qū)零售與現(xiàn)代農業(yè)等多元化業(yè)務。
在房企和樓市因疫情加速分化洗牌的背景下，碧桂園以平穩(wěn)的業(yè)績和財務表現(xiàn)給行業(yè)吃了顆定心丸。
截至6月30日，碧桂園旗下?lián)碛匈Y產總額19632.7億元，較2019年末增加561.2億，公司賬面可動用現(xiàn)金余額達2055.2億元，另有超3288億人民幣的授信額度未使用，營運資本相對較充裕。
作為上市地產公司的財務安全底線指標，碧桂園最新流動比率（流動資產/流動負債的比值）為1.2，繼續(xù)保持住了上個報告期末的穩(wěn)健水平。
自2017年起，碧桂園連續(xù)4年躋身《財富》世界500強，據(jù)8月最新發(fā)布的榜單，2020年碧桂園排名較2019年提升30位，目前位居世界500強第147位、國內上榜公司第38位。

02.先降后增，“V”字型逆轉業(yè)績

截至8月下旬，今年已有330多家房地產企業(yè)宣告破產，超越去年同期數(shù)量，以每天平均1~2家的速度清算離場。
作為中國最大地產商之一，碧桂園也受到很大沖擊。
春節(jié)期間迅速蔓延的新冠疫情沖擊下，碧桂園1月業(yè)績跟整體地產行情一樣，都出現(xiàn)小幅下滑情況，所幸，在地產業(yè)復工復產的繁忙中，碧桂園3月率先反彈，銷售金額和面積環(huán)比分別增長124.9%、126.6%。4~6月也逐月走高，最終以V字型走勢逆轉銷售頹靡。
剛剛過去的樓市傳統(tǒng)淡季7月，碧桂園單月權益銷售在房企四巨頭中領銜突破500億，達到542.8億元，同比去年425.7億增長27.52%，創(chuàng)淡季小高潮。
至此，經歷了一場全行業(yè)冰點考驗的碧桂園，在既沒有跟進其他房企實行大規(guī)模的打折促銷，也沒有擴大債務面和加杠桿的情況下，最終安然過關，快速追平業(yè)績并以龍頭房企效應帶動整體市場復蘇。
從面臨危機到重攀塔尖，碧桂園做對了什么？

03.三只腳走過疫情險灘：土儲、管理和現(xiàn)金流

根據(jù)克而瑞研究中心調研，截至2019年末，碧桂園以26394.1億元總貨值位居中國百強房企土儲規(guī)模第一。即便不再拿地也能保證穩(wěn)定供貨4-5年。
中報顯示，碧桂園當前兩千多個項目覆蓋中國31個省級行政單位、288個地級市、1334縣/區(qū)/鎮(zhèn)，堪稱地域多元化和均衡化最強的房企。
土儲規(guī)模如何、布局是否合理，各區(qū)域能否把握此消彼長的市場機會，輪動支撐集團銷售，是房企能否消化突發(fā)事件，平穩(wěn)穿越周期的第一道防火墻。
就地域看，碧桂園兩萬多億貨值主要分布在以廣東為主的大灣區(qū)，以江浙和兩湖為主的長江經濟帶，以及河南、山東、安徽為主的中原經濟帶等地，均是國家重點戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域，區(qū)域內廣闊的腹地城市圈具有當前地價洼地和未來長期紅利兩大優(yōu)勢。
此外，憑借發(fā)軔于廣東的地緣優(yōu)勢，碧桂園在熱得發(fā)燙的粵港澳積累權益可售資源3088億，在國家未來3~5年對大灣區(qū)的規(guī)劃建設中，這部分土地將兌現(xiàn)倍數(shù)級增值溢價，成為最具確定性的樓市利基。
按項目所在地分，碧桂園在一二線和三四線城市的銷售金額比例為39:61，目標一二線與目標三四線銷售金額比例為45:55。從投資轉化情況看，截至2020年6月底，碧桂園三四線城市項目獲取18個月后的投資轉化率為1.28，相較同行一二線項目0.73左右的投資轉化率，表現(xiàn)更優(yōu)。
立足三四線，發(fā)力強二線并保持一線占位，這個布局思路機警且具有靈活性——既避免了押注一線城市要承受的中央房地產調控制度成本，又靠項目多、盤子大、成本低，抵消了市場此起彼伏的周期成本。
除了布局科學的土地儲備，對突發(fā)事件反應靈敏，第一時間強化線上云銷售，及時調整營銷打法，是碧桂園比其他開發(fā)商更快速回血的重要動作。
2月初，在中國房協(xié)號召開發(fā)商暫停線下售樓活動一周后，碧桂園已將全國超千個項目的咨詢、拓客、看房、認購和簽約交易全部環(huán)節(jié)轉移至旗下鳳凰通平臺線上售樓部。
同時碧桂園技術團隊靠人臉識別、遠程風控、VR看房、電子認購書簽署等創(chuàng)新應用，實現(xiàn)了互聯(lián)網新房交易完整閉環(huán)，還推出“線上購房節(jié)”“百萬合伙人計劃”“億元傭金”“7元抵7萬”各種新玩法加碼全民營銷。截至7月中旬，僅鳳凰通單一渠道已累計接納訪問量超4.2億人次，一年內促成交易金額累計超2488億元。
搭建硬件急救包的同時，碧桂園還依據(jù)疫情后的區(qū)域樓市新風向，在內部啟動總部與區(qū)域人事大換防，涉及16項組織架構調整，38個總部與區(qū)域高管，超過29個區(qū)域參與合并，整合一大批業(yè)務規(guī)模偏小、地域鄰近的事業(yè)區(qū)域，精簡流程控費減負，大幅提升了團隊的全周期競爭力。
在充裕的項目資源和管理效率優(yōu)化下，疫情中的碧桂園銷售和供貨節(jié)奏并沒有被打亂，依舊有條不紊的進行。
從3月起，集團開工項目和售樓活動有序復蘇，推盤節(jié)奏加快，現(xiàn)金回流加快，被外界置于頭頂?shù)乃^“債務陰霾”不驅自散。
財報顯示，碧桂園今年上半年權益銷售回款2509.3億元，回款率94%，超過同期八成以上國內房企。期內借貸總額3420.4億元，相較去年末，未升反降了7.5%，加權后的借貸成本也較去年降低了49個基點，債務、融資成本和環(huán)境不僅沒有因疫情惡化，反而明顯改善。
04.從最大房企到綜合創(chuàng)新企業(yè)

地產行業(yè)流傳著一個戲劇性且扎心的數(shù)據(jù)，與2003年的百強房企榜單對比，今天只有18家房企還留在榜單中。
即便是有規(guī)模有品牌的房企，稍有不慎也可能掉隊。這種危機感，自2016年開啟的中國樓市階段性衰退期中，清算了一波又一波沉舟側畔的房地產商。
2016年~2020年，碧桂園始終保持凈經營現(xiàn)金流為正，堅持去杠桿和深耕城鎮(zhèn)。
均衡布局、現(xiàn)金流為王和向管理要效益的內部鐵腕，讓碧桂園豐富的土儲、充裕的現(xiàn)金流、良好的運營模式建立成了穩(wěn)固的鐵三角，也在此次疫情黑天鵝中再次顯示出強韌的抗壓性。
可是抬眼看看21世紀第三個十年，在房地產飽和時代，在國內經濟和居民收入增長降速之后，碧桂園模式奉行的“行穩(wěn)致遠”還能走多穩(wěn)、到多遠？
宏觀看，今年是我國全面建成小康社會和“十三五”收官之年，碧桂園這個中國最大城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商之一，31省280多個地級市的土地布局，依然有長遠增長空間。
換言之，只要國家推進房地產市場穩(wěn)健發(fā)展的長效政策不動搖，且中國城鎮(zhèn)化進程沒有結束，城鎮(zhèn)居民改善居住的需求就長期存在，碧桂園在三四線城市就仍有可為。
微觀看，地產業(yè)已經產品飽和，頭部房企幾乎無不在尋求從資金、勞動密集型向技術密集型轉變。兩年前，碧桂園創(chuàng)始人楊國強為碧桂園確定了地產+機器人+現(xiàn)代農業(yè)“三駕馬車”的全新業(yè)務架構，2019年又進一步提出“為全世界創(chuàng)造美好生活產品的高科技綜合性企業(yè)”的戰(zhàn)略目標。
此后至今，楊國強提出的三駕馬車，成為碧桂園版圖上代表未來的光點。
據(jù)年中報披露，創(chuàng)建兩年的碧桂園博智林機器人，目前累計申請專利2314項，在研建筑機器人50款。曾為武漢抗疫前線供應煲仔飯的千璽機器人，也已完成云軌系統(tǒng)、全自動蒸箱、火鍋智能配餐、自動物流等61項原創(chuàng)技術，成為國內首家獲得中國機器人CR認證的餐飲機器人。

與造車、新能源、大健康、文旅等其他轉型路徑相比，農業(yè)、機器人產業(yè)的投入周期和回報率，很難在短時間內寫進財務報表。
但在創(chuàng)新的價值和遠景上，碧桂園有自己的思慮。
“我希望碧桂園未來實現(xiàn)70%的建筑工作由機器人完成?！痹诓痪们暗捻樀聟^(qū)科技創(chuàng)新大會上，楊國強直言，他的夢想是像生產汽車一樣準確地建房子，不僅希望建筑工地實現(xiàn)零傷亡，還能從根本上解決房子的安全和質量問題。
轉型兩年，碧桂園招募了大量精尖科研人才，目前僅在建筑機器人研發(fā)上已有噴涂機器人、地面整平機器人、鋼筋自動加工機器人在內的35款機器人投放工地測試。

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