來(lái)源| 大貓財(cái)經(jīng)(ID:caimao_shuangquan)

作者| 貓哥
 

01

8月的最后一天，30萬(wàn)億房貸換錨“大抉擇”就正式完成了。

到底是選擇固定利率還是選擇LPR，算是基本落定了，不過(guò)對(duì)于大多數(shù)人而言，利率換錨并不意味著太大的變化，到底是省錢(qián)還是會(huì)多更多錢(qián)，其實(shí)心里也沒(méi)啥數(shù)，這都得看大政策，現(xiàn)在的分析也都是紙上談兵。

也有一些人在“維權(quán)”，聲討工農(nóng)中建這樣的大銀行批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，這有啥可噴的呢？時(shí)間點(diǎn)在那卡著，銀行也只能這么辦了。

不管怎么換，“房奴還是房奴”。

30萬(wàn)億房貸，壓得很多家庭喘不過(guò)氣來(lái)。內(nèi)循環(huán)需要振興消費(fèi)，理想的狀態(tài)是把消費(fèi)占比從現(xiàn)在的30%提高到70%，達(dá)到跟美國(guó)差不多的比例；

但是執(zhí)行起來(lái)太難了，原因只有一個(gè)——沒(méi)錢(qián)，而沒(méi)錢(qián)的原因，房?jī)r(jià)被公推為“萬(wàn)惡之源”，收入都拿去還貸了，哪還有錢(qián)四處消費(fèi)??！

如果按照2019年的增速來(lái)計(jì)算的話，那么2020年的個(gè)人房貸余額將超過(guò)35萬(wàn)億，全國(guó)人均2.5萬(wàn)，夠買(mǎi)傳說(shuō)中的一套鶴崗房。

因?yàn)闋可婷嫣珡V、額度太大，這30多萬(wàn)億房貸成了眼下最不能出問(wèn)題的資產(chǎn)。

02

最近，中央開(kāi)了個(gè)會(huì)，傳出的信息是要給房企融資上緊箍咒，所謂“三道紅線、四檔管理”：

●  三條紅線：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

●  四檔管理：同時(shí)踩中三條紅線計(jì)“紅”檔，有息負(fù)債不能再增加；踩中2條計(jì)“橙”檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；踩中一條計(jì)“黃”檔，增速不超過(guò)10%；沒(méi)踩紅線，年增速可以到15%。
 

總而言之一句話，房企拿錢(qián)更難了。

這項(xiàng)政策將在2021年元旦開(kāi)始推行，不少房企趁著規(guī)定還沒(méi)下來(lái)開(kāi)始突擊發(fā)債，因?yàn)檎嬉堑鹊秸呗涞乜赡芄揪涂辶?，畢竟在紅橙黃三檔的房企一大把，綠檔上的卻沒(méi)幾個(gè)。

這對(duì)房企來(lái)講是釜底抽薪之舉了，過(guò)去這么多年都是靠高負(fù)債搞起來(lái)的，如果真的掐了脖子，資金鏈吃緊，未來(lái)的日子肯定是不好過(guò)的。

怎么應(yīng)對(duì)呢？估計(jì)有的公司會(huì)瘋狂提高“高周轉(zhuǎn)”的鏈條，降價(jià)走量，這可以參考上半年x大地產(chǎn)的全民打折營(yíng)銷，為的就是回籠資金，保持現(xiàn)金流在安全線之上。

這對(duì)新晉的購(gòu)房者而言，是個(gè)好消息，但對(duì)扛著30萬(wàn)億房貸存量的房奴來(lái)講，可能苦樂(lè)不均，有人拿的是聚寶盆，有人拿的可能是賠錢(qián)貨。

這是什么原因造成的呢？房?jī)r(jià)分化。

最近兩年，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越極端化。

從鶴崗被發(fā)現(xiàn)開(kāi)始，人們發(fā)現(xiàn)，原來(lái)房?jī)r(jià)還可以這樣，2萬(wàn)買(mǎi)一套房不是夢(mèng)，鶴崗開(kāi)始成為“流浪漢的天堂”，不少想要擁有一套房子的人涌向了鶴崗，“給自己一個(gè)家”。

600元/㎡的鶴崗不是唯一一個(gè)，300元/㎡的阜新被發(fā)現(xiàn)了，28元/㎡的玉門(mén)老城區(qū)之后，人們發(fā)現(xiàn)了還沒(méi)來(lái)得及發(fā)展房地產(chǎn)就已經(jīng)荒廢的博羅轉(zhuǎn)井，雖然白菜價(jià)的噱頭成分大，但是房?jī)r(jià)之低，可見(jiàn)一斑。

但另一面，又是極度了的瘋狂，杭州“萬(wàn)人大搖號(hào)”搶百套房源，深圳因?yàn)樘穑坏貌环e分搖號(hào)了，那也擋不住熱情，500套房源，3萬(wàn)人搖號(hào)認(rèn)籌。

03

這種分化局面未來(lái)會(huì)越來(lái)越常見(jiàn)，差距越來(lái)越大。為什么會(huì)出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題呢？

大家都知道投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最主要的發(fā)動(dòng)機(jī)，而其中房地產(chǎn)投資占了20%，但這些投資的分布非常不平衡——

一二線城市和三四線城市冰火兩重天，大城市人滿為患，而中小城市人氣不足，地產(chǎn)公司也面臨兩難——大城市拿地太難、中小城市賣房太難，反正是左右為難。

這個(gè)局面是從大規(guī)模的城鎮(zhèn)化開(kāi)始的，大概經(jīng)歷了三個(gè)階段：

1、80年代開(kāi)始，國(guó)家開(kāi)始重視城市以及城鎮(zhèn)的作用，小城鎮(zhèn)因?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)活躍了起來(lái)，就確定了全國(guó)的城市發(fā)展方針，“控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市”，這種發(fā)展小城鎮(zhèn)的理念，持續(xù)了近30年。

2、后來(lái)的說(shuō)法，叫做“新型城鎮(zhèn)化”了，不能一面高樓大廈，一面棚戶區(qū)，所以后來(lái)轟轟烈烈的棚戶區(qū)改造工程，開(kāi)始了一個(gè)大拆大建的時(shí)代，而這個(gè)時(shí)代里面，房地產(chǎn)開(kāi)始越來(lái)越火熱，曾經(jīng)沒(méi)那么熱情的三四線城市，房?jī)r(jià)開(kāi)始飆升了。

3、到了最近這兩年，風(fēng)向又變了，在棚戶區(qū)改造落幕之前，以前各個(gè)地方上搞得“城市一體化”，開(kāi)始逐漸形成了國(guó)家級(jí)的城市群概念，后來(lái)，城市群就開(kāi)始成為城鎮(zhèn)化建設(shè)的主力了。

這些城市群，以1/4土地集聚74%人口，創(chuàng)造90%GDP，因?yàn)橘嶅X(qián)效應(yīng)好，所以就成了大大小小的黑洞，吸收著各種能量，從各省的規(guī)劃來(lái)看，基本也是著力打造以省會(huì)城市、重點(diǎn)城市為中心的超級(jí)都市，不沾邊的城市前景堪憂。

04

超級(jí)城市，經(jīng)濟(jì)是有保障的，這就是房?jī)r(jià)的硬支撐，只要城市的高凈值人群數(shù)量有增長(zhǎng)，哪怕房?jī)r(jià)貴點(diǎn)，房貸多點(diǎn)，至少心里踏實(shí)。

人口是比較簡(jiǎn)單的表象指標(biāo)。這兩年，總體來(lái)看，一線城市雖然人口流出，但是其實(shí)是一個(gè)人口篩選的過(guò)程，而流出的人口基本上利好二線城市和強(qiáng)三線城市，四線城市人口流出嚴(yán)重。

背后的真實(shí)原因是啥呢？就是有更強(qiáng)的賺錢(qián)效應(yīng)。

就拿房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)吧。

2010年，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)33%，2015年增長(zhǎng)1%，增速大幅度下降，前兩年維持7%左右，本來(lái)增速就下降了不少，分布還很不平均，房地產(chǎn)投資增速下降，對(duì)重化工原材料，對(duì)能源，對(duì)工程機(jī)械等等影響都非常普遍，帶動(dòng)制造業(yè)投資增速也跟著下降，因此動(dòng)搖了投資的半壁江山。

能拿到的房地產(chǎn)投資越多，能拉動(dòng)的總量也越大，錢(qián)也就越好掙了。何況，這些城市一般也有其他的支柱產(chǎn)業(yè)，各有特色，財(cái)富聚集效應(yīng)越來(lái)越大。

而爭(zhēng)取不到更多投資份額的地方，盡管政府努力的想穩(wěn)基礎(chǔ)設(shè)施投資，但是心有余力不足，這種不平衡拉動(dòng)整個(gè)投資增速下降，從訂單的減少來(lái)看，比出口影響更大。

對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，買(mǎi)不買(mǎi)房、在哪買(mǎi)房越來(lái)越復(fù)雜，稍不留神可能就會(huì)埋下悲傷的種子。

怎么分辨呢？

從城市和都市圈來(lái)看，2030年中國(guó)有望形成：

●  10個(gè)以上人口1000萬(wàn)級(jí)城市：北京、上海、天津、廣州、深圳、重慶、武漢、成都、南京、東莞等；

●  12個(gè)以上人口2000萬(wàn)級(jí)大都市圈：上海、北京、廣佛肇、深莞惠、鄭州、成都、杭州、蘇錫常、青島、重慶、武漢、南京等。

都是近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)吸引力強(qiáng)，而且搶人做的比較好的城市，自然也是房?jī)r(jià)火熱的城市。

那么，那些城市最可能成為火藥桶呢？

首先就要想到的就是資源枯竭型城市了，無(wú)論是鶴崗、玉門(mén)還是阜新，他們共同的身份就是資源枯竭型城市，而這樣的城市，在全國(guó)有69個(gè)。

這些城市或縣城，在資源枯竭后，一只面臨著轉(zhuǎn)型的困境，不少城市的經(jīng)濟(jì)是靠“國(guó)家發(fā)錢(qián)”，轉(zhuǎn)型之路很艱難，都面對(duì)著不同程度的衰落以及人口的收縮。

當(dāng)年憑著一時(shí)沖動(dòng)在鶴崗買(mǎi)房的小哥，最終還是離鶴崗而去，3萬(wàn)塊的房子，2.2萬(wàn)轉(zhuǎn)手，虧了26%，這還不算為裝修居住搭進(jìn)去的錢(qián)呢。

這可能就是沖動(dòng)的懲罰吧。

而更多的三四線城市，政府要做的就是勉力維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)健，缺少漲價(jià)的動(dòng)力，但也不能放任房?jī)r(jià)下跌，對(duì)于這些城市，你需要小心。最近，有人統(tǒng)計(jì)了房?jī)r(jià)；

目前全國(guó)共有30個(gè)地市州房?jī)r(jià)低于每平方米4500元，其中最低的10個(gè)地市州分別是鶴崗、雙鴨山、石嘴山、七臺(tái)河、張掖、朔州、海西、博州、佳木斯、阜新。這10個(gè)城市中，有5個(gè)是東北的城市。

未來(lái)，這樣的地方可能還會(huì)增加，買(mǎi)房，真要掂量掂量了。
 

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