來(lái)源|葉檀樓市

省會(huì)的房?jī)r(jià)掉頭沖下，三四線以下樓市開(kāi)始狂歡？

10月9日，中新經(jīng)緯發(fā)了一篇報(bào)道，講今年8月，河南鄭州的新房與二手房?jī)r(jià)格雙降，但距離鄭州140多公里外的安陽(yáng)市滑縣，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已經(jīng)持續(xù)了數(shù)年。

安陽(yáng)市，四線城市，位于河南最北部，地處山西、河北、河南三省交匯處，下轄4個(gè)市轄區(qū)、1個(gè)縣級(jí)市、4個(gè)縣，上面說(shuō)到的滑縣就是其中之一。

根據(jù)文章線索，我們找到了鄭州與滑縣的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖，發(fā)現(xiàn)在這樣一個(gè)“隱秘的角落”，房?jī)r(jià)還真是漲的“歲月靜好”。

怎么樣？拋開(kāi)絕對(duì)值開(kāi)看，誰(shuí)走的一路坎坷，誰(shuí)走的歲月靜好，一目了然。

在中新經(jīng)緯的報(bào)道中，對(duì)滑縣樓市的堅(jiān)挺給出了兩個(gè)解釋，其一是房?jī)r(jià)起點(diǎn)低，所以進(jìn)步“穩(wěn)”；其二是丈母娘的背后推動(dòng)，居功至偉。

這兩個(gè)解釋沒(méi)有說(shuō)錯(cuò)，但分析不夠深入。實(shí)際上放眼全國(guó)，因?yàn)闃鞘械摹?a href="http://www.quanfeilong.cn/project/daxiaofei">消費(fèi)降級(jí)”，以及調(diào)控上的“燈下黑”，還有開(kāi)發(fā)商側(cè)對(duì)“基本盤”的死命咬住等等這些因素存在。使得即便是“三四線樓市沒(méi)有未來(lái)”這種話說(shuō)了一千遍，這些“小城”的房?jī)r(jià)漲勢(shì)還是“我行我素”。

理解了以上這幾點(diǎn)，才算摸準(zhǔn)了三四線及以下地區(qū)樓市漲價(jià)的“貓膩”。

掌樓市消費(fèi)下沉 趨勢(shì)勢(shì)不可擋

大家都清楚，三四線或者更小地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲也不是什么新鮮事了。

2018年7月的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)就出過(guò)一篇叫“警惕！莫讓三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成新風(fēng)險(xiǎn)聚集地”的文章，依照當(dāng)時(shí)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)變化的數(shù)據(jù)，“點(diǎn)名”了一下貴陽(yáng)、大理等漲幅過(guò)于浮夸（超過(guò)了9%）的城市，直接挑明了不少三四線城市樓市地市雙雙升溫的現(xiàn)象。

那比較新鮮有趣的，就是出現(xiàn)了省會(huì)城市開(kāi)始有了跌勢(shì)，而三四線依舊堅(jiān)挺。

造成這種局面的原因有很多，之前的話就有棚改貨幣化，人口外溢，以及小城市房地產(chǎn)發(fā)展“反射弧過(guò)長(zhǎng)慢一拍”，現(xiàn)在的話，我個(gè)人更偏向于樓市的“消費(fèi)下沉”，以及政策上“山高皇帝遠(yuǎn)”。

這兩點(diǎn)是相輔相成的，前者說(shuō)是高端市場(chǎng)飽和被迫轉(zhuǎn)向中低端市場(chǎng)也好，說(shuō)是三四線的消費(fèi)潛力突顯乘勢(shì)招商引資也罷，房企品牌的向下延伸，已經(jīng)是肉眼可見(jiàn)。

這點(diǎn)沒(méi)啥不好意思的，就和其他消費(fèi)一樣，比如汽車市場(chǎng)，還不也瞄準(zhǔn)鄉(xiāng)村市場(chǎng)拓展了么，地產(chǎn)這邊實(shí)在沒(méi)必要端著，下沉是必然，姿勢(shì)優(yōu)雅點(diǎn)就行。政策上的“松”，為消費(fèi)下沉打了輔助。

樓市火爆，首先被上抑制措施的肯定是作為出頭鳥(niǎo)的一二線，那房企自然需要轉(zhuǎn)向更加自由的市場(chǎng)，也就是三四線或者更小的地區(qū)，反正已經(jīng)有大城市當(dāng)靶子了，小城市可以順利地玩一出“燈下黑”。

既然中新經(jīng)緯的報(bào)道說(shuō)的是河南，那我就以河南為例。

鄭州的確是一跌再跌，查一下二手房數(shù)據(jù)，鄭州在過(guò)去的一年里一直處在一個(gè)下跌的狀態(tài)，之前也寫(xiě)過(guò)相關(guān)的文章，其實(shí)原因都比較老掉牙，富士康撤離、產(chǎn)業(yè)空心化、大興基建結(jié)果負(fù)債過(guò)高等等，雖然有特意發(fā)展高新技術(shù)（19年時(shí)科學(xué)技術(shù)支出增長(zhǎng)75.1%等傲人數(shù)字），但是卻沒(méi)有什么擲地有聲的成果。

因此盡管鄭州19年是17個(gè)GDP萬(wàn)億的城市中房地產(chǎn)投資依存度最高的城市（GDP占比高達(dá)28.9%超過(guò)了杭州），它的房地產(chǎn)也沒(méi)好到哪兒去。

為啥？因?yàn)楹贾菁业缀?，浪得起，房企也敢持續(xù)看好，鄭州則不行，它沒(méi)這個(gè)底氣，最后的結(jié)果就是跌了一年也沒(méi)見(jiàn)停。

那河南的小城市呢？正好我有個(gè)同事老家是河南三門峽市的，請(qǐng)教了一波，算是發(fā)現(xiàn)了端倪。

三門峽具體算幾線的問(wèn)題不用糾結(jié)，其經(jīng)濟(jì)體量不大，房?jī)r(jià)現(xiàn)在在五、六千的樣子，分老城區(qū)和新的開(kāi)發(fā)區(qū)，據(jù)同事說(shuō)，那邊年輕人結(jié)婚買新房，現(xiàn)在都會(huì)選西側(cè)開(kāi)發(fā)區(qū)那邊，因?yàn)槟沁呌懈哞F站，雖然大型商業(yè)區(qū)還沒(méi)建起來(lái)，但是按規(guī)劃，總會(huì)有的，因此手頭預(yù)算有限的多半還是會(huì)選擇那里。

據(jù)說(shuō)市政府也會(huì)往那邊遷，采取了西進(jìn)的戰(zhàn)略，也就是說(shuō)中心會(huì)往那邊去，這樣自然可以帶動(dòng)一波購(gòu)房。同時(shí)，三門峽這幾年也沒(méi)啥樓市限制政策，比如比較流行的限購(gòu)限售啊，卡公積金貸款額度啊什么的，都沒(méi)有，完全處在一個(gè)很自由的狀態(tài)。

那你想想也是呀，本身房?jī)r(jià)就不高，基數(shù)小，還拼了命限制干嘛呢，作死么......

我記得年初的時(shí)候在B站上搜過(guò)三門峽，當(dāng)時(shí)視頻量較少，只有幾個(gè)城市宣傳視頻和一些旅游紀(jì)實(shí)，今天又搜了下，數(shù)量大增不可同日而語(yǔ)，其中比較特別的是，演員張子楓（就是唐人街探案1里邊那個(gè)讓人心頭一顫的小女孩）成為了三門峽旅游大使，因?yàn)樗旧砭褪侨T峽人。

明星代言熱度大增，看著有種打造網(wǎng)紅旅游城市的感覺(jué)。

中心遷移，明星代言，再加上沒(méi)啥限制政策，小城市的樓市有了起色，也是很正常的，很符合消費(fèi)下沉的大趨勢(shì)。

當(dāng)然，我們要正視這種所謂的省會(huì)跌、三四線漲的情況，省會(huì)是跌，可能半年每平均價(jià)跌了個(gè)小幾百，然后周邊小城市的確在漲，然而半年下來(lái)累計(jì)也就漲了個(gè)幾百塊，本質(zhì)上格局沒(méi)動(dòng)，均價(jià)一萬(wàn)多和均價(jià)五、六千，不是幾百塊就能補(bǔ)上的差距。

“面子”可以丟 但基本盤要死死咬住

河南開(kāi)發(fā)商抱團(tuán)不降價(jià)——你對(duì)真正的力量一無(wú)所知。

今年9月17日，河南房地產(chǎn)商會(huì)召集了三十多位房企一把手開(kāi)了個(gè)“閉門會(huì)議”，會(huì)議結(jié)果是：“誰(shuí)都不能帶頭降價(jià)”。

說(shuō)來(lái)好笑，雖說(shuō)是“閉門會(huì)議”，但消息傳得比誰(shuí)都快，輿論上還落得個(gè)罵名不說(shuō)，好像“抱團(tuán)不降價(jià)”的合謀也被鄭州房?jī)r(jià)的掉頭沖下?lián)羲榱恕?/span>

但實(shí)際上我們一直說(shuō)，河南作為傳統(tǒng)人口大省，其當(dāng)?shù)貥鞘锌梢钥醋鲆粋€(gè)微縮型的全國(guó)樓市，鄭州在省內(nèi)的地位，就好比一線城市之于全國(guó)。

那么注意了，“一線城市”自然十分重要，但沒(méi)有一家大中型房企會(huì)將所有賭注全部押在“一線城市”。

賭注是什么東西？土地??！這個(gè)道理放到河南省內(nèi)是同樣的，我們來(lái)舉個(gè)例子。

建業(yè)地產(chǎn)是河南省內(nèi)房地產(chǎn)的龍頭之一，其98.9%的土地儲(chǔ)備在河南省。

這里要插句嘴，河南是全國(guó)比較少見(jiàn)的，當(dāng)?shù)佚堫^房企有能力與全國(guó)龍頭房企相抗衡，甚至市場(chǎng)份額壓過(guò)一頭的地區(qū)。所以在河南境內(nèi)討論，當(dāng)?shù)佚堫^房企表現(xiàn)十分有代表性。

我們從建業(yè)地產(chǎn)2020年半年報(bào)中可以看到，其土地儲(chǔ)備的26.24%都在鄭州，但除開(kāi)海南的1.07%以后，剩下的72.69%全在河南境內(nèi)的三四線城市

天平兩邊一掂量，相信你能立馬看出那里是建業(yè)地產(chǎn)的“命門”——鄭州很重要，但要不了它的命。

那么如此一來(lái)，我們外部的投資視角全都在聚焦鄭州，笑看“河南地產(chǎn)商抱團(tuán)不降價(jià)”夢(mèng)碎，但實(shí)際上，人家“閉門會(huì)議”一開(kāi)始的目的就是穩(wěn)住三四線及以下的基本盤。

結(jié)合文章開(kāi)頭的新聞，目前看來(lái)，該笑的究竟是誰(shuí)呢？

另外還有，我們具體說(shuō)說(shuō)為什么要“抱團(tuán)不降價(jià)”，大家知道，三四線樓市及以下樓市有個(gè)非常重要的需求就是“返鄉(xiāng)置業(yè)”。

“返鄉(xiāng)置業(yè)”說(shuō)穿了就是在外工作的游子回老家買房。那么這種特性決定了“返鄉(xiāng)置業(yè)”的高峰只可能在兩個(gè)長(zhǎng)假期間出現(xiàn)——春節(jié)、國(guó)慶。

大家知道，今年比較特殊，年初房地產(chǎn)市場(chǎng)基本“休克”了，所以只剩一個(gè)國(guó)慶長(zhǎng)假，所以你現(xiàn)在能不能理解為什么河南地產(chǎn)商要在9月17日開(kāi)閉門會(huì)議？

講難聽(tīng)點(diǎn)，這和“關(guān)門放狗”

一個(gè)道理，關(guān)掉同行們降價(jià)的企圖，準(zhǔn)備迎接年內(nèi)最后一波“返鄉(xiāng)置業(yè)”高潮。

這些邏輯理順，回過(guò)頭來(lái)看“省會(huì)跌，小城漲”，相信你已經(jīng)明白，經(jīng)過(guò)樓市的“消費(fèi)降級(jí)”與政策上的“山高皇帝遠(yuǎn)”兩項(xiàng)因素的互相配合，再加上開(kāi)發(fā)商側(cè)的“抱團(tuán)挺住”，實(shí)際上三四線及以下樓市的未來(lái)，并未如想象中那樣灰暗。

最后，不論是投資還是剛需購(gòu)房，理清楚開(kāi)發(fā)商的思路和盤算至關(guān)重要，因?yàn)橛芯湓捠沁@么說(shuō)的：別用你的業(yè)余愛(ài)好，去挑戰(zhàn)別人吃飯的本事。

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