來(lái)源丨時(shí)代財(cái)經(jīng)APP（ID：tf-app）
作者丨劉新歌
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調(diào)控的靴子密集地落下來(lái)。

繼8月2日金華、東莞、廣州黃埔區(qū)相繼出臺(tái)新政后，8月5日，杭州、成都、北京三地又“集體”發(fā)布新規(guī)，分別從升級(jí)限購(gòu)、管控住房贈(zèng)與行為、限制假離婚購(gòu)房等方面為樓市調(diào)控“打補(bǔ)丁”。

自住建部7月22日表態(tài)“對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅(jiān)決予以問責(zé)”以來(lái)，2周內(nèi)已有上海、紹興、無(wú)錫、合肥、武漢、杭州、東莞、金華、廣州市黃埔區(qū)、成都、北京等11城（區(qū)）出手調(diào)控，從買賣、土地等方面收緊調(diào)控。

貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，目前樓市調(diào)控都是“因城施策”“一城一策”，強(qiáng)調(diào)的是城市主體責(zé)任。但從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，上半年全國(guó)商品房銷售額創(chuàng)歷史同期新高，70個(gè)大中城市中也有不少城市的房?jī)r(jià)環(huán)比增幅1%，所以個(gè)別城市政府會(huì)感受到比較大的壓力，樓市調(diào)控可能繼續(xù)維持收緊的態(tài)勢(shì)。

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限買限賣，打擊炒房預(yù)期

曾經(jīng)暴漲的房?jī)r(jià)讓人“談之色變”，也催生了種種亂象：通過(guò)“假離婚”獲取購(gòu)房名額、多樓盤登記以增加搖中幾率、“借道”贈(zèng)與獲得房子等等，投資客更在其中“八仙過(guò)海，各顯神通”，刺激了炒房情緒、抬升了市場(chǎng)預(yù)期，讓房子離居住屬性漸趨漸遠(yuǎn)。

通覽近期各城新政，從需求端、供給端著力，抑制投機(jī)炒房是11城不約而同的選擇。其中，需求端政策主要從房屋贈(zèng)予、離異人士購(gòu)房、人才購(gòu)房、搖號(hào)購(gòu)房、二手房限售等方面壓實(shí)政策管控，供給端調(diào)控則通過(guò)調(diào)整土地競(jìng)價(jià)規(guī)則、嚴(yán)格購(gòu)地主體資格審查、“競(jìng)品質(zhì)”等方面穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

住建部表態(tài)后，上海首先響應(yīng)。7月23日，上海出臺(tái)加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理規(guī)定，通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓的住房，自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。這將堵住上海樓市，尤其是新房市場(chǎng)的漏洞。在上海樓市的“打新潮”中，涌現(xiàn)出一批具備購(gòu)房資格、尤其是連續(xù)繳納幾十年社保但名下無(wú)房的購(gòu)房者，其中甚至有90多歲的老人。而之所以名下無(wú)房，將房產(chǎn)贈(zèng)與家人是主要渠道。

為了獲得購(gòu)房資格或首套房資格，不少人不顧婚姻的嚴(yán)肅性，上演一幕幕“假離婚，真買房”的鬧劇。據(jù)中國(guó)新聞網(wǎng)報(bào)道，僅近一段時(shí)間以來(lái)，北京就有約14%的房屋交易屬于離婚家庭購(gòu)房。但這個(gè)漏洞將不復(fù)存在，從8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購(gòu)政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方不得在北京買房。

過(guò)去幾年，人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)在多城展開，購(gòu)房?jī)?yōu)惠成為吸引和留下人才的重要砝碼，購(gòu)房限制相對(duì)寬松。以廣州市黃埔區(qū)為例，不僅人才可不受戶籍限制購(gòu)房，其父母、配偶父母、成年子女均可在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)房。但這也給投資客帶來(lái)可乘之機(jī)，黃埔區(qū)成為廣州市房?jī)r(jià)上漲最快的區(qū)域。但從8月2日起，黃埔區(qū)開始取消人才住房政策。

武漢、東莞、杭州則從銷售端給樓市降溫。武漢規(guī)定，購(gòu)房者要先取得期限為60天的購(gòu)房資格認(rèn)定，且一次只能在一個(gè)樓盤進(jìn)行購(gòu)房登記；杭州則規(guī)定，新房搖號(hào)銷售時(shí)，如購(gòu)房人數(shù)與房源數(shù)比例大于或等于10:1，則按照社保繳納月數(shù)或人才類別高低進(jìn)行排序，以一定比例入圍公證搖號(hào)。

增加持有成本和再交易難度能更精準(zhǔn)地掐住投資客的咽喉。東莞將住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，并對(duì)熱點(diǎn)樓盤的限售期限由3年延長(zhǎng)到5年。金華也開始實(shí)行住宅限售，取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。

而在供給端，杭州則通過(guò)下調(diào)土地溢價(jià)率、由“競(jìng)自持房屋”改為“競(jìng)無(wú)償移交政策性租賃住房”等方面控地價(jià)、增加市場(chǎng)供給。此外，杭州還推出“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，“多城陸續(xù)發(fā)布調(diào)控政策，涉及層面趨于多維化，調(diào)控方式、力度及密度均出現(xiàn)了顯著升級(jí)。一方面，大多數(shù)城市的調(diào)控屬于打補(bǔ)丁政策，是對(duì)以往政策的查漏補(bǔ)缺；另一方面，部分城市的調(diào)控加碼中存在內(nèi)在制度的優(yōu)化，優(yōu)先保障剛需和保障人才住房的政策傾向，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬辖鉀Q大多數(shù)人的‘買房難’問題。”

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被約談5城僅金華出臺(tái)政策

在上述“打補(bǔ)丁”的11城（區(qū)）中，金華是唯一近期被住建部約談過(guò)的城市。7月29日，住建部約談銀川、金華、泉州、惠州、徐州等5城，并將5城納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

5城被約談是因?yàn)椤靶路亢驼貎r(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快、市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)”。今年上半年，5城新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅均居高位，有4城二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅曾躋身全國(guó)前十。如金華1月份二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅達(dá)1.3%、創(chuàng)歷史新高，今年6月又達(dá)1.0%，在70城中位列第二；徐州上半年二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅四次超過(guò)1.0%，5月以1.4%的漲幅居70城首位。

住建部副部長(zhǎng)倪虹要求，5城要切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！案鞯匾鰪?qiáng)工作的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，確保完成穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)?！?/span>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，未來(lái)地方政府要負(fù)起調(diào)控的主體責(zé)任，在堅(jiān)持對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)的前提下，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，前瞻性地儲(chǔ)備政策、及時(shí)出臺(tái)政策，在市場(chǎng)出現(xiàn)回升或過(guò)熱趨勢(shì)之前把它摁住?！暗胤秸獙?duì)市場(chǎng)秩序的整頓形成管理辦法、實(shí)施意見或規(guī)章制度并長(zhǎng)期執(zhí)行?！?/span>

約談房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市是今年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)最重要手段，目前已有18個(gè)城市被約談，今年上半年，廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無(wú)錫、南昌、成都、西安等13個(gè)城市先后被住建部約談督導(dǎo)。

升級(jí)調(diào)控、樓市趨穩(wěn)是多城被約談后的統(tǒng)一反應(yīng)，房住不炒、讓住房回歸居住本質(zhì)的調(diào)控決心也越來(lái)越成為社會(huì)和行業(yè)共識(shí)。

李宇嘉對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，目前這些政策會(huì)繼續(xù)在熱點(diǎn)城市落地并持續(xù)執(zhí)行，非熱點(diǎn)城市在必要時(shí)（如棚改、受熱點(diǎn)城市輻射）也會(huì)啟動(dòng)這種調(diào)控?！澳壳暗恼哌€有很多有待完善。下一步的調(diào)控，首先將保持政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性，其次市場(chǎng)秩序整頓將常態(tài)化、形成長(zhǎng)效機(jī)制?！?/span>

住建部的督導(dǎo)作用日益明顯。7月22日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光提出“著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制”，“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”，“建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制”，這在近期各地新政中均有所體現(xiàn)，他同時(shí)提出的“加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控”或是下一步政策的重點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，下一步的調(diào)控或?qū)氖袌?chǎng)秩序、涉房資金方面入手。首先加大房地產(chǎn)金融監(jiān)管，遏制部分涉房資金運(yùn)作亂象；其次，完善房企三線四檔融資管理規(guī)則，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展。

住建部等相關(guān)部門也給房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治定下明確的時(shí)限。7月23日，住建部等8部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的突出問題，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。

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