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萬科的2021年報寫在一封千字檢討書里。

2014年，萬科喊出房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代。

4年前，萬科喊出「活下去」的口號。

2022的萬科年會，郁亮又一次為中國房地產(chǎn)劃出了新階段——“我們進(jìn)入了黑鐵時代”。

雖然萬科總會先人一步用悲觀字眼去預(yù)判行業(yè)的格局和境況，但當(dāng)業(yè)績真正擺在眼前時，仍然超出了投資者的預(yù)期。

3月30日晚，萬科的2021年報在一封由郁亮寫下的千字“檢討書”中展開。

“這是我們進(jìn)入新發(fā)展階段以來刻骨銘心的一年。

這一年，盡管公司仍然保持經(jīng)營穩(wěn)健，但凈利潤繼 1995年、2008 年后，出現(xiàn)上市 31 年以來第三次下滑。交出這樣的成績單，我倍感壓力，內(nèi)心充滿緊迫感。”

延續(xù)一貫“不怨天氣”的風(fēng)格，在這封充滿歉意的《致股東》中，并未過多歸結(jié)于行業(yè)變化、市場因素，重點放在自我檢討。

從這篇千字“檢討書”中，我們可以窺見一些萬科穿越“黑鐵時代”的關(guān)鍵點。

    關(guān)鍵詞：凈利潤225億，分紅112億，回購20億

“2021年萬科業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里我向52萬名萬科股東表示道歉?！?/span>

萬科發(fā)布2021年度經(jīng)營業(yè)績顯示，報告期內(nèi)，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4528.0億元，同比增長8.0％；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7％。利潤下降主要源于開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、投資收益回落以及計提資產(chǎn)減值損失。

這是萬科繼1995年、2008年后，出現(xiàn)上市31年以來第三次凈利潤下滑。

在致股東信中，“對凈利潤下降的檢討”也被放首位。對于下降的原因，郁亮在信中坦誠得進(jìn)行了剖析。

“財務(wù)數(shù)據(jù)只是最終結(jié)果，要改善結(jié)果必須追溯其原由?！庇袅两忉尩?，從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然對公司的凈利潤具有決定性作用。去年受外部環(huán)境變化和公司自身因素影響，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利總額同比減少189億元。

他坦言，盡管公司在行業(yè)中較早意識到高速增長終將結(jié)束，但公司的行為未能堅決擺脫高增長慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市出現(xiàn)投資追高冒進(jìn)，導(dǎo)致毛利率下滑。同時，充分授權(quán)、分布式實施是萬科過往快速發(fā)展的機(jī)制保障，但隨著近年來市場的變化，各城市公司能力的參差影響了整體業(yè)績。

在披露業(yè)績的同時，為提振市場信心，萬科拋出大額回購方案和上市以來最高比例分紅方案。

在未來三個月里，萬科計劃擇機(jī)回購部分A股股份，回購金額為20億至25億元，回購價格不超過18.27元/股。按照上述回購金額測算，回購股份數(shù)約1.09億股至1.37億股，約占已發(fā)行總股本的0.94%至1.18%。

此外，公司擬合計派發(fā)現(xiàn)金股息約112.77億元，每10股派9.70元，占公司凈利潤的比例從去年的35%提升到了 50.06%，這是萬科上市以來最高比例的分紅方案，也讓萬科成為A股中唯一一家連續(xù)三十年進(jìn)行現(xiàn)金分紅的公司。

對于萬科此次的回購和分紅計劃，有業(yè)內(nèi)人士分析，地產(chǎn)行業(yè)正處寒冬，現(xiàn)金是房企最寶貴的生命線，畢竟企業(yè)還要留有相當(dāng)?shù)馁Y源保證后續(xù)發(fā)展。在此背景下，萬科今年還能大幅提高分紅比率，派發(fā)112.8億分紅，同時再拿出20-25億回購，這已是在兼顧長遠(yuǎn)發(fā)展的前提下盡最大努力保障股東利益了，是很有誠意的表現(xiàn)。

    取消所有高管層

“有信心實現(xiàn)企穩(wěn)回升的目標(biāo)，但任何計劃和目標(biāo)，都需要靠人去干，一切事在人為。”

對于2021不盡人意的成績單，萬科不僅有反思，還有求變的實踐。

郁亮透露，萬科已取消集團(tuán)合伙人層級，即通常意義上的高管。

所有人都要下沉到前線，董事長和總裁也不例外。據(jù)了解總裁祝九勝同時兼任長租公寓BU首席合伙人，承擔(dān)長租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理責(zé)任。而郁亮自己目前在萬科內(nèi)部同時兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關(guān)鍵問題。

在檢討之后，郁亮向投資者表達(dá)了萬科實現(xiàn)企穩(wěn)回升的信心，而這信心自然不是空穴來風(fēng)。

在萬科歷史上經(jīng)歷了三次凈利潤下滑，分別是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出過去發(fā)展中累積的短板問題。當(dāng)外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時，短板問題就會以凈利潤下滑的方式敲響警鐘，提醒萬科必須始終對市場保持敬畏之心，正視問題、對癥下藥、快速行動，期待給大家交上合格的答卷。

    非開發(fā)業(yè)務(wù)正在長成萬科的“第二條腿”

當(dāng)然，除了檢討之外，郁亮也談了萬科未來的價值增長支撐——新賽道，也就是物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、長租公寓和商業(yè)。

經(jīng)過八年的探索和布局，這些非開發(fā)業(yè)務(wù)正在進(jìn)入高速發(fā)展期，在增長速度、收益表現(xiàn)、運營效率等方面，均位居各自所屬行業(yè)前列，逐漸長成能夠支撐萬科未來實現(xiàn)增長的“第二條腿”。

據(jù)年報顯示，2021年其空間科技服務(wù)公司萬物云收入首次超過200億元，同比增長32%，成為行業(yè)率先覆蓋“住宅服務(wù)、商企辦公、城市服務(wù)”全域空間服務(wù)的公司。值得注意的是，與此次萬科年報同步出爐的公告還有關(guān)于分拆萬物云境外上市獲得中國證監(jiān)會受理的公告。

而其物流倉儲則是趁政策之風(fēng)，抓住國家基礎(chǔ)設(shè)施升級機(jī)遇。2021年其旗下冷鏈倉儲萬緯物流收入31.6億元，位居行業(yè)第一。近三年收入復(fù)合增速52%，其中2021年，同比增長69%。

此外，萬科泊寓已成為國內(nèi)規(guī)模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商。近三年收入復(fù)合增速40%，其中2021年收入同比增長14%，NOI5.3億元，同比增長193%。

對于這些非開發(fā)業(yè)務(wù)，郁亮承認(rèn)，從經(jīng)營收入和利潤來看，現(xiàn)在及將來都無法與房地產(chǎn)開發(fā)相提并論。且處于起步階段，它們的投資對短期業(yè)績提升還會造成不小的負(fù)擔(dān)。

“我們嘗試了該業(yè)務(wù)所有的可能路徑，過程中承受了一定的虧損，但這些努力逐漸開始見到回報?！?/span>

隨著全社會收益率要求和風(fēng)險偏好的下降，這些業(yè)務(wù)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，一定程度上形成對業(yè)績的支持，也將是萬科長期價值增長的重要源泉。

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