01

問(wèn)：馮叔，前一段時(shí)間，證監(jiān)會(huì)宣布恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，允許上市房企以非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)也允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)?；謴?fù)上市房企再融資影響有多大？地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)迎來(lái)利好？

馮叔：證監(jiān)會(huì)恢復(fù)上市地產(chǎn)公司的再融資，我覺(jué)得是一個(gè)特別重要的轉(zhuǎn)折。大概2012年以后，資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)公司的再融資，包括并購(gòu)、重組，發(fā)債、發(fā)股、REITs等方面，實(shí)際上都有很大的限制。這樣一來(lái)，一些上市地產(chǎn)公司只能去銀行做一些融資和一些少量企業(yè)債。

這次開(kāi)放之后，我覺(jué)得有兩方面特別重要。

一方面，資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的歧視，或者說(shuō)，對(duì)行業(yè)的特別限制，我覺(jué)得是不必要的。

如果在資本市場(chǎng)，不讓房企上市，它也就不上市了。如果上了市，又不讓它進(jìn)行股權(quán)融資，那為什么還要讓它上市？上市本身就是以股權(quán)融資為主的一種形式。資本市場(chǎng)應(yīng)該接納任何一個(gè)行業(yè)。

當(dāng)然，房企在資本市場(chǎng)能不能直接融到資，這要看它的公司治理、產(chǎn)品質(zhì)量、公司風(fēng)險(xiǎn)等等。這是由投資者來(lái)決定的。如果一直人為地限制，那么這些在A股上市的房地產(chǎn)公司就失去了在資本市場(chǎng)存在的意義。尤其當(dāng)公司遇到一些困難或者需要轉(zhuǎn)型、改變的時(shí)候，他們又沒(méi)有機(jī)會(huì)融資，就會(huì)阻礙公司的發(fā)展。

這一次，隨著金融十六條的出現(xiàn)，再加上資本市場(chǎng)全面放開(kāi)融資，我覺(jué)得對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)發(fā)展以及企業(yè)的發(fā)展，都會(huì)帶來(lái)非常正向積極的作用，同時(shí)業(yè)者也能恢復(fù)信心。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，也提供了一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。

另一方面，在A股上市的房地產(chǎn)公司，主業(yè)一直在堅(jiān)持做房地產(chǎn)的，實(shí)際上每年都在減少。所以這次政策涉及的還是「三好生公司」，跟金融十六條支持的是同一類(lèi)企業(yè)，給予的機(jī)會(huì)也主要聚焦在保交樓以及項(xiàng)目重組方面。當(dāng)然也對(duì)住宅以外的商用不動(dòng)產(chǎn)，收租性的物業(yè)REITs產(chǎn)品和基建中的REITs產(chǎn)品有很大的促進(jìn)作用，但這些都是少數(shù)企業(yè)能夠參與其中的。

總之，政策給了大家很多信心，但其實(shí)只有少數(shù)「三好生公司」才能用到。換句話說(shuō)，行業(yè)還是要進(jìn)入到后開(kāi)發(fā)時(shí)代。以高周轉(zhuǎn)為標(biāo)志的傳統(tǒng)地產(chǎn)公司，還是會(huì)大量的停業(yè)、歇業(yè)、轉(zhuǎn)業(yè)，甚至破產(chǎn)重整。今后也會(huì)發(fā)展出一些非住宅的商用不動(dòng)產(chǎn)公司，比如寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)、教育研發(fā)、醫(yī)療健康等不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。這些企業(yè)可能會(huì)更好地利用資本市場(chǎng)，借資本市場(chǎng)獲得更好的發(fā)展。

02

問(wèn)：馮叔，前一段時(shí)間，很多房企發(fā)布了三季度報(bào)告。其中，萬(wàn)科第三季度凈利潤(rùn)48.28億元，同比下降14.43%。中報(bào)的時(shí)候萬(wàn)科凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)10.64%，兩個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比，顯然三季度的經(jīng)營(yíng)比上半年要差不少。保利第三季度凈利潤(rùn)22.68億元，同比下降30.97%。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的寒冬大概還會(huì)維持多久？未來(lái)還能不能恢復(fù)到以前的熱度？

馮叔：首先，從一線住宅公司的業(yè)績(jī)報(bào)表來(lái)看，的確都有下挫，但從下挫的幅度來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科還是最小的。所以萬(wàn)科仍然是最好的公司，業(yè)務(wù)也是最穩(wěn)健的，戰(zhàn)略也是清晰的。

至于未來(lái)住宅市場(chǎng)是不是會(huì)經(jīng)過(guò)波動(dòng)然后再恢復(fù)到原來(lái)，我認(rèn)為大家不要想這個(gè)事了，因?yàn)檫壿嬕呀?jīng)變了。

比如說(shuō)，我在北京，我對(duì)這里的四季變化很清楚，所以我可以等。冬天過(guò)完了就是春天，春天過(guò)完了就是夏天，夏天過(guò)完了就是秋天。但是，如果你跑到南太平洋，那兒除了陽(yáng)光啥也沒(méi)有，或者你到北極，除了冷啥也沒(méi)有，那你等啥？這就是邏輯發(fā)生變化了。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是這樣，如果它的底層發(fā)展邏輯改變了，你在這等，只能是耽誤自己的青春。

房地產(chǎn)的邏輯變到哪了呢？我們都知道，住宅市場(chǎng)有兩個(gè)邏輯，一個(gè)是地方土地財(cái)政的邏輯，就是不斷賣(mài)地，擴(kuò)大城市，攤大餅。另外一個(gè)邏輯是住宅開(kāi)發(fā)商的邏輯，叫成本、規(guī)模、速度，如果你成本低、規(guī)模大、速度快，日子就可以過(guò)得很好。但現(xiàn)在這兩個(gè)邏輯都不存在了。

在新時(shí)期，土地財(cái)政要高質(zhì)量發(fā)展，要有結(jié)構(gòu)性的改變。結(jié)構(gòu)性改變，也就是土地財(cái)政越來(lái)越吃不了了。當(dāng)然這種土地?cái)偞箫炇降墓?yīng)也踩剎車(chē)或者拐彎了。而且政府提倡租售并舉來(lái)解決住房供應(yīng)，要像新加坡一樣，由政府主導(dǎo)蓋房子來(lái)提供更多的廉價(jià)住宅或者公租房。

這樣的話，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商的增長(zhǎng)空間就會(huì)減少。另外住宅市場(chǎng)本身也在減少。原來(lái)新房的市場(chǎng)可能有十七八萬(wàn)億，現(xiàn)在可能逐漸萎縮到十萬(wàn)億左右。這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該是大部分住宅開(kāi)發(fā)商黯然離場(chǎng)的時(shí)候。而少數(shù)像萬(wàn)科這樣的優(yōu)質(zhì)公司，甚至可能得到比以往市場(chǎng)更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

結(jié)合政府現(xiàn)在提倡的房住不炒、租售并舉和新加坡模式，地產(chǎn)公司也要不斷調(diào)整產(chǎn)品和服務(wù)。我認(rèn)為只有像萬(wàn)科這樣的公司可以調(diào)整，而且在下一輪發(fā)展中仍然具有很大的競(jìng)爭(zhēng)力和機(jī)會(huì)。但絕大部分的住宅項(xiàng)目公司可能就不存在了，他們可能去轉(zhuǎn)型干別的或者直接關(guān)門(mén)。

來(lái)源丨風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院

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