△ 發(fā)財(cái)中國(guó)年，這廂有福利

猝不及防！2023年樓市第一份成績(jī)單，悄悄放榜了。

北京在回血，上海在復(fù)蘇，廣州在翻身！深圳卻直接倒退20年？一線城市的真實(shí)面目，徹底藏不住了。

中國(guó)樓市變天的玄機(jī)，也隨之浮出水面。

今年元旦，上海有個(gè)樓盤(pán)火了。

據(jù) @每經(jīng)房產(chǎn) ，位于上海閔行的華發(fā)建發(fā)縵云，認(rèn)購(gòu)比例達(dá)到了驚人的400%！

平均4個(gè)人搶1套房。

案場(chǎng)銷(xiāo)售給客戶打電話，語(yǔ)氣相當(dāng)不客氣：“再不轉(zhuǎn)認(rèn)籌金過(guò)來(lái)，就錯(cuò)過(guò)了，我們已經(jīng)不缺客戶了?！?/i>

當(dāng)我看到成交數(shù)據(jù)時(shí)，一切都有了答案。

元旦假期三天（12.31-1.2），上海新房成交28.8萬(wàn)平，同比去年怒漲74%。

上海樓市的復(fù)蘇，應(yīng)該是一線城市里最早的。

這個(gè)最早走出疫情的一線城市，率先預(yù)演了樓市的走向。從去年11月開(kāi)始，上?？捶康娜撕唾I(mǎi)房的人就明顯多起來(lái)了。

根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，上海11月全市訪客指數(shù)環(huán)比上升34.99%，同比去年11月更是上漲了98.72%。

年末開(kāi)發(fā)商紛紛降價(jià)促銷(xiāo)，上海第七、八批次新房卻在悄悄漲價(jià)。

據(jù) @ 上海樓市揭幕 統(tǒng)計(jì)，匯成南街漲了1萬(wàn)/平，格力浦江壹號(hào)漲了8000元/平，中建海樾境府漲了1000元/平， 中鐵湖光逸景二期漲了976元/平，奉發(fā)名邸毛坯4.75萬(wàn)/平，直接刺破奉賢天花板。

2022年，從成交量上來(lái)看，是上海樓市的一次低谷。

全年二手房成交量?jī)H為155063套，同比去年減少四成，回到了2017年左右的水平。

然而，這座城市表現(xiàn)出了驚人的韌性，甚至逆勢(shì)上漲。

這一年，上海取代深圳，成為中國(guó)樓市的No.1。

根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)，上海二手房均價(jià)同比上升8.66%，反超了深圳，奪下了房?jī)r(jià)第一。

自2019年深圳把帝都拉下馬后，這是中國(guó)房?jī)r(jià)龍頭的又一次易主。

上海的核心區(qū)，更是YYDS。在內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)之間、中外環(huán)之間的區(qū)域，二手房成交價(jià)普遍接近或高于掛牌價(jià)。

比如，上海虹口區(qū)的瑞虹新城璟庭。12月的掛牌均價(jià)在13萬(wàn)-14萬(wàn)/㎡左右，但是最近的成交價(jià)基本都在14萬(wàn)-16萬(wàn)/㎡。

即便如此，小區(qū)近一年成交量高達(dá)27套，成交還極為活躍。越是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房源，就越是硬氣。

2023年，上海樓市會(huì)不會(huì)率先熱起來(lái)呢？從目前的走勢(shì)看，極有可能。

接替深圳，成為中國(guó)樓市的核心發(fā)動(dòng)機(jī)，最有戲的就是魔都。

其次，則是帝都。

大城市里疫情最早達(dá)峰的北京，陽(yáng)康們已經(jīng)開(kāi)始搶房了。

以北京首輪疫情達(dá)峰時(shí)間（12月17日）為分水嶺，12月的北京樓市，走出了一條“V”型曲線。

諸葛找房統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，北京年末成交出現(xiàn)明顯的翹尾行情，新房日成交量突破700套，二手房突破900套。

多個(gè)樓盤(pán)發(fā)出成交捷報(bào)：

永定金茂府，12月30日線上開(kāi)盤(pán)選房，官宣認(rèn)購(gòu)23億；

建發(fā)城建文源府，12月27日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)超300套，成交額破20億……

更重要的是，作為北京樓市基本盤(pán)的二手房，也迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇。

北京西城區(qū)的一位中介經(jīng)理說(shuō)：北京二手房成交開(kāi)始活躍了，元旦假期期間成交量相比去年同期增長(zhǎng)30%以上。

市場(chǎng)熱度持續(xù)到了2023年，創(chuàng)下了近幾年最好的“開(kāi)門(mén)紅”。

從成交漲幅來(lái)看，北京甚至比上海還要猛。
 

說(shuō)起北京樓市，大家第一印象往往是“穩(wěn)”。

可即便穩(wěn)如帝都，去年的樓市成交量，也出現(xiàn)了斷崖式的下降。

2022年，北京全市二手房成交14.2萬(wàn)套，同比減少26.3%。新房更是“腰斬”，僅僅賣(mài)掉了44725套，同比減少48.6%。

不過(guò)，跟上海一樣，北京的成交量銳減，并沒(méi)有造成房?jī)r(jià)的暴跌。

房?jī)r(jià)不但沒(méi)有降，反而出現(xiàn)逆勢(shì)上漲！

有個(gè)北京的網(wǎng)友偶然間發(fā)現(xiàn)，他去年4月份買(mǎi)的望京老二手房，居然漲了100萬(wàn)！興奮地發(fā)帖：買(mǎi)房要趁早。

一石激起千層浪。很多前幾年在北京核心區(qū)買(mǎi)了房的人，都反映自家小區(qū)成交價(jià)漲了。

北京的朋友可以查一查。這并不是錯(cuò)覺(jué)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2022年北京新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)“11連漲”，二手房?jī)r(jià)格也有10個(gè)月在上漲。

北京為什么也出現(xiàn)“量跌價(jià)漲”的反常情況？

主要原因，是核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)成交占比大增。去年的北京樓市，豪宅和改善需求成為了主流。

前11個(gè)月，單價(jià)8萬(wàn)+項(xiàng)目的成交套數(shù)，同比增幅高達(dá)70%，表現(xiàn)非常驚人。

帝都購(gòu)買(mǎi)力實(shí)在太強(qiáng)了，有錢(qián)人遍地都是，即便剛需市場(chǎng)出現(xiàn)短期的乏力，房?jī)r(jià)也依舊后勁十足。

經(jīng)常看到有媒體關(guān)注“掛牌量”，別看北京二手房掛牌10萬(wàn)套，規(guī)模很大。但你簡(jiǎn)單拆解一下，就很容易發(fā)現(xiàn)：

這里頭的“正常房子”，數(shù)量實(shí)在是太少了！

在找房APP上，如果勾選“普通住宅”“商品房”“15年以內(nèi)后”，只剩下2萬(wàn)套房子。

如果再把范圍進(jìn)一步縮小，在最核心的東西城區(qū)，次新房加起來(lái)只有非?？蓱z的：

329套。

一個(gè)多月前，我們統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的時(shí)候，這個(gè)數(shù)字還是414套。

優(yōu)質(zhì)房源，依然處于極度稀缺的狀態(tài)。二手房市場(chǎng)，仍然是賣(mài)家市場(chǎng)。

這就是北京樓市的真相。

同樣令我感到非常驚訝的，還有廣州。

要知道，2022年廣州可沒(méi)少聽(tīng)到“降價(jià)”的新聞，特別是郊區(qū)的增城、從化，甚至非常高光的新區(qū)如黃埔、南沙，都有樓盤(pán)降價(jià)的消息。

但最新的數(shù)據(jù)亮出來(lái)，一看，廣州居然也在漲！

根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，截至11月廣州二手房成交均價(jià)，一度突破了5萬(wàn)/㎡的大關(guān)。

新房市場(chǎng)更兇猛。

據(jù)廣州中原的數(shù)據(jù)，2022年廣州全市新房均價(jià)同比上漲14%！達(dá)到3.78萬(wàn)/㎡。

也就是說(shuō)，過(guò)去一年，廣州房?jī)r(jià)均價(jià)漲了5000元/㎡。買(mǎi)100㎡的房子，又貴了50萬(wàn)。

即便和平常年份相比，這樣的漲幅也不算低。

海珠，新房均價(jià)91091元/㎡，漲幅30%；
番禺，新房均價(jià)41848元/㎡，漲幅15%；
黃埔，新房均價(jià)40681元/㎡，漲幅14%；
荔灣，新房均價(jià)61359元/㎡，漲幅11%……

房?jī)r(jià)比較低的遠(yuǎn)郊，房?jī)r(jià)反而在回調(diào)。增城、花都房?jī)r(jià)同比下調(diào)6%，從化下調(diào)1%。

二手房?jī)r(jià)也一樣，中心區(qū)在上漲，郊區(qū)在回調(diào)。

海珠漲9.5%、天河漲9%、越秀漲2.9%、荔灣漲0.8%。
番禺跌3.3%、南沙跌0.8%、花都跌1.2%、增城跌8%、從化跌7.9%。

漲幅最高的，竟然不是經(jīng)濟(jì)最猛的天河，而是疫情的“震中”海珠區(qū)。經(jīng)過(guò)嚴(yán)格封控，長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月的“成交冰凍”，海珠反而證明了自己。

我的同事瓜片看中的那個(gè)小區(qū)，今年房?jī)r(jià)基本沒(méi)跌。

廣州的新房、二手房成交量，同樣在斷崖式下跌。新房成交量下跌36%，二手房成交量下跌29%。開(kāi)發(fā)商的日子確實(shí)不太好過(guò)。

不過(guò)，廣州在元旦也迎來(lái)了一波看房高峰。頭部房企和網(wǎng)紅盤(pán)，根本不缺捧場(chǎng)的人。

網(wǎng)紅樓盤(pán)萬(wàn)科金域曦府、保利天匯，新世界中國(guó)在廣州的首個(gè)舊改項(xiàng)目等，現(xiàn)場(chǎng)人氣都很旺。

從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，廣州也算打了個(gè)翻身仗。

當(dāng)然，分化行情愈演愈烈。在這座城市買(mǎi)房，一步踏錯(cuò)，可能十年都翻不了身……

一線城市里，只剩深圳心情復(fù)雜：熱鬧都是別人的，我什么都沒(méi)有……

開(kāi)年第一天，所有人都被深圳樓市去年的成交量數(shù)據(jù)嚇了一跳。

跌幅之大，堪稱(chēng)史無(wú)前例。

新房成交只有34441套，同比下跌34.2%，跌回2019年的水平。

二手房成交更是僅有21704套，同比下跌46.6%。連續(xù)兩年“腰斬”，直接跌回了20年前！

要知道，即便是最慘淡的2008年，深圳二手房成交量也有4.2萬(wàn)套，是2022年的兩倍。

開(kāi)年第一個(gè)工作日，所有人都被深圳樓市去年的成交數(shù)據(jù)嚇了一跳。

跌幅之大讓人一時(shí)之間都覺(jué)得難以接受。

去年全年，深圳一手住宅成交34441套，環(huán)比去年下跌34.2%，跌回2019年的水平。

二手住宅全年成交更是僅有21704套，環(huán)比去年下跌46.6%，連續(xù)兩年“腰斬”，創(chuàng)下近20年來(lái)新低！

即便是之前最慘淡的2008年，深圳二手房成交量也有4.2萬(wàn)套，比2022年足足多出來(lái)50%！

2022年，深圳二手房單價(jià)在10萬(wàn)/㎡以上的房源成交同比減少83%，單價(jià)在15萬(wàn)/㎡以上的成交量同比減少95%。

就拿西麗網(wǎng)紅盤(pán)寶能城來(lái)說(shuō)，此前憑借5年翻一倍的漲幅，穩(wěn)居樓市C位。

單價(jià)10萬(wàn)+，依舊一房難求。

可是去年12月，寶能城上架30套法拍房源，價(jià)格低于指導(dǎo)價(jià)，流拍率卻高達(dá)90%！

從成交量上看，深圳樓市可以說(shuō)跌到了歷史冰點(diǎn)。

在一線城市中，深圳也成了唯一一個(gè)房?jī)r(jià)明顯下跌的城市。從均價(jià)來(lái)看，大概跌回了2019年的水平。

即便是核心區(qū)都沒(méi)能例外。

截至去年12月，南山區(qū)二手房?jī)r(jià)格對(duì)比去年高峰期，跌幅達(dá)到20%-35%。

寶安區(qū)、福田區(qū)二手房?jī)r(jià)格普遍下跌20%，部分樓盤(pán)跌幅超過(guò)40%。

最夸張的是福田八卦嶺片區(qū)的八卦嶺宿舍，早年憑借荔園小學(xué)的落戶，房?jī)r(jià)一夜狂漲162萬(wàn)，年均漲幅80%，高峰時(shí)期單價(jià)高達(dá)14萬(wàn)/㎡。

如今呢？成交價(jià)最低跌至7.3萬(wàn)/㎡，跌幅高達(dá)46%！

現(xiàn)在，除了一些“打新”的倒掛盤(pán)，深圳不少新房售樓處門(mén)前空曠到可以跑馬車(chē)。有銷(xiāo)售直言：

“沒(méi)什么人看房，打算提前回老家過(guò)年。”

之前深圳嚷嚷著反價(jià)的二手房業(yè)主，也被冰冷的現(xiàn)實(shí)教育了，變得有些心灰意冷。

去年12月，深圳的二手房掛牌量開(kāi)始下降了，減少了1700多套。

價(jià)格跌到位了，很多業(yè)主都變得沒(méi)心思賣(mài)房，準(zhǔn)備躺平等待更好的時(shí)機(jī)。

2022年，對(duì)樓市是刻骨銘心的一年。北上廣深境遇不同，但是有一點(diǎn)是可以肯定的。

一線城市，依舊是中國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)最好的選擇。

這一年，出現(xiàn)了烏克蘭事件、疫情爆發(fā)、爛尾樓停貸潮、房企暴雷不斷……

黑天鵝頻頻起飛，你可能感覺(jué)樓市很慘，但實(shí)際上，整個(gè)中國(guó)樓市的基調(diào)，同樣是“量跌價(jià)穩(wěn)”。

2022年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和金額，大概下跌了1/4左右。平均房?jī)r(jià)確實(shí)也下降了，前11月的國(guó)統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)是9785元/㎡。同比下降：

356元/㎡

這個(gè)降幅，只有區(qū)區(qū)的3.5%。

對(duì)比一下A股吧！2022年，上證指數(shù)累計(jì)下跌15.13%，深證成指累計(jì)下跌25.85%，創(chuàng)業(yè)板指累計(jì)下跌了29.37%。

股民哭暈在廁所，房地產(chǎn)依然是YYDS。

拋開(kāi)上海、北京的火熱和深圳的凄涼，有兩句話是顛破不破的真理。

第一句是，樓市里沒(méi)有永遠(yuǎn)的漲跌。房?jī)r(jià)的波動(dòng)是周期性的，不以一年論輸贏。就算是深圳，很多樓盤(pán)比2019年仍然是漲的。

第二句是丘吉爾說(shuō)的：不要浪費(fèi)一場(chǎng)危機(jī)。

眼下，正是大城市筍盤(pán)最多的時(shí)候，同時(shí)也是房貸利率最低，政策最寬松的時(shí)候。

跌到位了，才有買(mǎi)入的機(jī)會(huì)。對(duì)于購(gòu)房者而言，漲未必都是好事，跌更有可能是窗口。

最重要的是，中國(guó)最牛的一群城市，成都、杭州、蘇州、東莞……基本面并沒(méi)有改變，仍然在飛速發(fā)展，變得越來(lái)越強(qiáng)。

中國(guó)樓市，是一個(gè)特別考驗(yàn)認(rèn)知的市場(chǎng)。面對(duì)樓市，要有平常心、智慧眼。

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