這兩天上海的這個小區(qū)又火了，你一定聽說過它的大名，來自普陀的傳奇社區(qū)——中遠(yuǎn)兩灣城，它是上海市區(qū)內(nèi)環(huán)最大的小區(qū)，堪稱一個巨無霸社區(qū)。

東區(qū)+西區(qū)加起來一共1.2萬戶左右，103棟約50000人居住，這樣的體量放在全國，都是非常驚人的，社區(qū)治理就像管理一個“小縣城”。

也因此，中遠(yuǎn)兩灣城天生被關(guān)注，一度被稱為上海最魔幻、最亂、最多人群租的小區(qū)等等。

最近，中遠(yuǎn)兩灣城又一次成為全國業(yè)主眼中的焦點(diǎn)，還有了另一個更傳奇的江湖封號——“上海最牛業(yè)委會”。

巧的是，我們曾多次探訪這個二手小區(qū)，上次中遠(yuǎn)兩灣城換物業(yè)的時候，我們還有幸采訪到了業(yè)委會主任。

我想，大家對這個業(yè)委會的好奇，肯定不只在它如何追回業(yè)主的4000萬。這個小區(qū)命運(yùn)改變的起點(diǎn)，也不是從這里開始的，而是業(yè)委會改組換屆后，把老物業(yè)公司趕下臺開始的。

今天，我想再次帶大家看看，這個“別人家”的業(yè)委會，是怎樣煉成的？

一

作為房齡20年，小區(qū)150萬方以上的超大盤。和上海很多老小區(qū)一樣，中遠(yuǎn)兩灣城的過去，并不像現(xiàn)在這么有序美好，甚至很糟糕。

這里以“亂”出名，曾經(jīng)是上海群租、二房東、貧民窟的代表小區(qū)，還曾因?yàn)槿鹤庖l(fā)斗毆，總之就是各種魚龍混雜。

兩年前的中遠(yuǎn)兩灣城，換屆改組成立第三屆業(yè)委會，就是為了想盡辦法要讓老物業(yè)下臺，這也是兩灣城業(yè)委會和老物業(yè)的第一次交鋒。

當(dāng)時，我們也是有幸走進(jìn)社區(qū)，采訪了中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會主任韓主任。從他的口中，我們第一次了解到，要換掉老物業(yè)到底有多難。

第一步，要最大程度摸清民意，否則即便是召開業(yè)主大會，也無法通過三分之二以上的同意。

所以，為了真正了解每一戶業(yè)主的意見，業(yè)委會選擇重建樓小組體系，用以樓道為單位的業(yè)主代表體制，摸清民意。

每個樓道選擇3～5個業(yè)主代表，每個負(fù)責(zé)摸底30～50業(yè)主，最后結(jié)果反饋出來業(yè)主們都認(rèn)為：老物業(yè)必須換掉。

正因此，后來在業(yè)主投票中，12000戶業(yè)主，只有800多戶業(yè)主反對，支持率超過92%。

第二，制定一套合適的新物業(yè)選聘方案。

摸清民意后，業(yè)委會立馬起草了有關(guān)新物業(yè)選聘的方案，進(jìn)行15天的公示，這個方案是業(yè)委會花了十幾天，由多個人共同完成的，整整有一本書那么厚。

這還不算，除了新物業(yè)公開招標(biāo)的方案，比如物業(yè)公司參與競標(biāo)的條件，有管理30萬方以上小區(qū)經(jīng)驗(yàn)的方可入選、物業(yè)服務(wù)人員必須是45歲以下、物業(yè)費(fèi)不漲價等等。

最后，還要保證每一步合法合規(guī)。

中遠(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)委會，開展之前都要和街道、居委反復(fù)商量，保證合法合規(guī)，每一步行動都很謹(jǐn)慎。

終于，在2020年10月31號的業(yè)主大會上，中遠(yuǎn)兩灣城通過了原物業(yè)的解聘協(xié)議，和原中遠(yuǎn)物業(yè)解除了合同。

中遠(yuǎn)兩灣城自身體量大，154萬方，居民戶數(shù)1.2萬，不論是年收費(fèi)和商業(yè)規(guī)模效應(yīng)，都非?？捎^。

所以，即便中遠(yuǎn)兩灣城在1.7元/方/月，物業(yè)費(fèi)一毛不漲的前提下，同樣有五家物業(yè)公司報名競聘，最終成功引進(jìn)萬科物業(yè)，帶來管家式的服務(wù)。

兩年前，這個曾經(jīng)以亂出名的二手小區(qū)因?yàn)槌晒Q掉物業(yè)后，便成功轉(zhuǎn)型，成為上海業(yè)主治理小區(qū)最好示范。

而中遠(yuǎn)兩灣城，所有的命運(yùn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，就是從換掉老物業(yè)開始。

二

換掉老物業(yè)就完了嗎，還沒有，曾經(jīng)的壞賬，業(yè)委會還要一筆一筆算清楚。炒掉中遠(yuǎn)物業(yè)之后，業(yè)委會便開始著手20年物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、各種公共收益的審計工作。

一筆一筆的算出來財務(wù)漏洞，收集證據(jù)，并對簿公堂，最后還勝訴了，法院判決中遠(yuǎn)物業(yè)公司返還業(yè)主4000萬。

我們先來看業(yè)委會追回來的這筆費(fèi)用，主要包含了哪些？這應(yīng)該也能為其他小區(qū)提個醒，小區(qū)里哪部分費(fèi)用，最容易產(chǎn)生尋租空間。

通過普陀區(qū)法院的判決書我們看到，這次中遠(yuǎn)物業(yè)返還業(yè)主的4000萬：主要是由物業(yè)管理費(fèi)、地下車庫停車管理費(fèi)、小區(qū)公共收益、地下車庫新增劃線車位收入組成，其中物業(yè)管理費(fèi)和小區(qū)公共收益占了大頭，光著兩項(xiàng)費(fèi)用就占了90%。

其實(shí)也很好理解，中遠(yuǎn)兩灣城年繳納的物業(yè)費(fèi)就可以高達(dá)兩三千萬，20年下來，就是好幾個億的物業(yè)費(fèi)，還不算停車費(fèi)，小區(qū)公共部分的收益等等。

而勝訴只是結(jié)果，為了這次訴訟，業(yè)委會投入的時間和精力也是無比巨大的。

首先，要將整個小區(qū)，二十年相關(guān)的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)數(shù)據(jù)獲取分析，工作量非常大。

從到上海市電力公司市北供電公司和上海市城投水務(wù)公司供水分公司調(diào)查小區(qū)，再到壹媒介數(shù)字科技公司調(diào)查，歷年有關(guān)電費(fèi)、水費(fèi)、停車費(fèi)的數(shù)據(jù)。

然后在對中遠(yuǎn)物業(yè)提交的，歷年單方審計報告中的破綻和矛盾之處，一一剖析，獲取有力證據(jù)后，才最終勝訴。

一個老小區(qū)，龐大的小區(qū)，有大量的租客，原始房東業(yè)主可能散布在全國各地，但是在業(yè)委會的努力下，讓老物業(yè)下臺不說，居然還做到了翻出20年的舊賬，追回屬于業(yè)主的錢。這事聽起來似乎有些不可思議，但是中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會做到了。

三

所以，這是一個怎樣運(yùn)作的業(yè)委會？

其實(shí)中遠(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)委會，團(tuán)隊(duì)總?cè)藬?shù)也就15人，且多為退休老干部。對于一個5萬人小區(qū)來說，這個由15個人組成的業(yè)委會，到底是如何管理小區(qū)的？

首先，對于一個小區(qū)來說，成立業(yè)委會從來就不是一件容易的事。

相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計過，上海小區(qū)業(yè)委會成立的比例高達(dá)90%以上，但放眼全國，卻僅僅只有30%左右，即便是深圳這樣發(fā)達(dá)的城市，業(yè)委會成立的比例也不到50%。

對于小區(qū)管理的各項(xiàng)事宜還要從業(yè)主中挑選出能人，比如資產(chǎn)審計、采購招標(biāo)、工程管理、廣告、停車、財務(wù)宣傳等各專業(yè)人才，才能組成一支精干的業(yè)主隊(duì)伍。

還有，像中遠(yuǎn)兩灣城這么大的小區(qū)，曾經(jīng)一度擁有四個業(yè)委會，業(yè)委會數(shù)量太多實(shí)際上更加容易產(chǎn)生利益糾紛，最后選擇合并成東區(qū)、西區(qū)。

一個只有15人的業(yè)委會，工作如何在一個5萬人的小區(qū)里落實(shí)？

在韓主任的口述中，大概是這樣的機(jī)制：一個金字塔結(jié)構(gòu)。

每個樓道有產(chǎn)生出3～5名業(yè)主代表，每棟樓產(chǎn)生1～3個業(yè)主代表，每位代表有固定負(fù)責(zé)聯(lián)系的30戶業(yè)主。
 

每幾棟樓又組成一個片區(qū)，進(jìn)而產(chǎn)生3～5名業(yè)主代表，業(yè)委會只需要聯(lián)系到樓棟的業(yè)主代表。

這樣自上而下的建立起信息溝通網(wǎng)，其實(shí)也就是我們前面說的業(yè)主代表體制。

最后，如過涉及到非常重大的事宜，還需外聘專業(yè)團(tuán)隊(duì)打輔助。比如這次中遠(yuǎn)兩灣城起訴業(yè)委會，就外聘了5個律師進(jìn)行專業(yè)化的審計、上訴，才最后勝訴。

而擁有了這樣一個業(yè)委會之后，不管是換掉老物業(yè)，還是起訴返還業(yè)主物業(yè)結(jié)余費(fèi)用。這些都會大大提升業(yè)主治理社區(qū)的積極性，這就是業(yè)委會存在的意義，他們就是社區(qū)自治的帶頭人。

四

現(xiàn)在，中遠(yuǎn)兩灣城開啟了復(fù)興之路，房價7萬/㎡到10萬/㎡。我們說一個好物業(yè)能夠?yàn)榉績r保值，現(xiàn)在看來，一個牛X的業(yè)委會也是背后守護(hù)小區(qū)的根本.

擁有這樣的業(yè)委會本身，讓中遠(yuǎn)兩灣城得以在小區(qū)管理上有序發(fā)展。整個小區(qū)的面貌從萬科物業(yè)來到之后，不管是從物業(yè)管理上，還是社區(qū)服務(wù)上，都煥然一新。

小區(qū)內(nèi)部不論是水景，還是各種公共配套都維護(hù)得很好。

當(dāng)初散落在各個大堂地上的快遞有統(tǒng)一的柜子裝起來了。

聽業(yè)委會韓主任說，萬科物業(yè)來到中遠(yuǎn)兩灣城，前期整體維護(hù)的費(fèi)用就達(dá)到了幾百萬，還帶來了不少增值服務(wù)。

前后最大的差異，還體現(xiàn)在房價表現(xiàn)上。

它也是最近幾年上海漲幅較高的小區(qū)之一，尤其對比其他超大盤更加明顯。

在2020年的時候，中遠(yuǎn)兩灣城房價只有約7萬/平，伴隨著上海房價的一波大漲，換掉老物業(yè)等等一系列正面刺激，如今這個被稱為上海最魔幻二手小區(qū)的房價已經(jīng)突破了10萬/平。

這其中扮演重要角色的，當(dāng)然是小區(qū)的業(yè)委會，說白了，在上海市中心，一個如此大體量的高層住區(qū)，又有著20多年的房齡，如果沒有業(yè)主、物業(yè)、業(yè)委會、居委會的合力治理，小區(qū)后期很可能走入殘破衰敗的深淵。

小區(qū)治理更是城市治理的神經(jīng)末梢，中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會，也給到我們一個可借鑒的經(jīng)驗(yàn)范本——“最牛業(yè)委會”的背后，往往有著一群最齊心團(tuán)結(jié)的業(yè)主們。

我們看到過硬懟豐巢不合理收費(fèi)的中環(huán)花苑，以及疫情期間仁恒業(yè)主的自救指南等等。

這次中遠(yuǎn)兩灣城的再次出圈，也是一次提醒：作為業(yè)主，我們要充分重視自己在社區(qū)管理中和義務(wù)和權(quán)利，積極參與積極治理，當(dāng)然也要按時繳納物業(yè)費(fèi)。

每一個小區(qū)，都需要通過業(yè)委會，在政府的指導(dǎo)下，督促小區(qū)物業(yè)管理更加專業(yè)和規(guī)范化。

也相信，上海內(nèi)環(huán)這個巨無霸社區(qū)，會一路逆襲，越來越好。

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