按照美林時(shí)鐘配置理論，中國2023年經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇周期，股市是會(huì)有良好表現(xiàn)的。

今年以來，A股基本上是在按照這個(gè)腳本走的。節(jié)前，不論是股票市場，還是商品市場均基于強(qiáng)烈經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期而大規(guī)模上漲。節(jié)后，消費(fèi)數(shù)據(jù)略低于預(yù)期，市場歇一歇腳，連續(xù)回調(diào)了幾天。后來，在1月金融宏觀數(shù)據(jù)披露前后，市場又開始樂觀起來。

2023年，政策目標(biāo)是全力搞經(jīng)濟(jì)。全年料將保持寬松的貨幣政策，而經(jīng)濟(jì)基本面復(fù)蘇的斜率決定著大A的高度和空間。

而經(jīng)濟(jì)盤最大的有兩塊，一個(gè)是房地產(chǎn)，另一個(gè)是消費(fèi)。消費(fèi)的大頭是汽車，政策施展的空間會(huì)比較大，企穩(wěn)回升的趨勢比較明顯。

對于地產(chǎn)，政策已經(jīng)在過去幾個(gè)月之內(nèi)打出了“三支箭”，在需求端也有一些動(dòng)作，但目前看效果似乎不太理想。

房地產(chǎn)是中國最大的順周期行業(yè)，上下游以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈拉動(dòng)的GDP在20-30%。它修復(fù)的速度與斜率，基本也決定著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的強(qiáng)度，也決定著大A今年的行情高度。

上周五，央媽的數(shù)據(jù)姍姍來遲，給了我們一個(gè)全面審視和觀察地產(chǎn)恢復(fù)的窗口。

01

1月，社會(huì)融資總規(guī)模為5.98萬億元，超出市場預(yù)期的5.4萬億元。這相較于2021年同期少增1959億元，大幅高于最近5年歷史同期的均值水平。社融存量增速為9.4%，較去年12月回落0.2%，繼續(xù)探底，刷新歷史新低。

社融中，人民幣貸款新增特別猛，為4.9萬億元，同比多增9227億元。這又分為企業(yè)部門貸款以及居民部門貸款。前者總新增4.68萬億元，中長期貸款新增3.5萬億元，同比增1.4萬億元，環(huán)比增2萬億元。

可見在疫情優(yōu)化之后，企業(yè)對于投資實(shí)體的信心明顯恢復(fù)。

居民端，新增貸款2572億元，短貸341億元，環(huán)比12月的-113億元有所恢復(fù)，但仍然不足2022年同期的1006億元。中長期貸款，新增2231億元，環(huán)比小增366億元，遠(yuǎn)不及2022年同期的7424億元。

從這兩組數(shù)據(jù)也可以看出，個(gè)人消費(fèi)端并沒有呈現(xiàn)疫后春節(jié)高水平表現(xiàn)，地產(chǎn)需求仍然明顯不足，也印證了春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)并沒有多火熱。這從房企的銷售、成交、拿地等也可以看出一些端倪。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月百強(qiáng)房企銷售操盤金額為3542.9億元，同比下降32.5%，環(huán)比降幅達(dá)到48.6%。成交方面，1月重點(diǎn)100城新建住宅成交規(guī)模銷售同比降幅超20%，絕對規(guī)模降為2015年以來同期最低水平，單月已連續(xù)20個(gè)月同比下降。另外，TOP100企業(yè)拿地總額591億元，同比下降29.4%。且拿地企業(yè)主要以地方城投及本土民企為主，拿地節(jié)奏明顯放緩。

地產(chǎn)需求端沒有出現(xiàn)“開門紅”，呈現(xiàn)較大壓力。地產(chǎn)供給端，則有明顯改善。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1月80家典型房企融資總量為543.59億元，環(huán)比減少44.8%，同比減少44%。剔除春節(jié)假期因素，與去年2月同比增長40%。

股權(quán)融資方面也很大進(jìn)展。12月份以來，A股至少有16家房企宣布進(jìn)行定增融資，比如，保利發(fā)展125億元，華發(fā)股份60億，榮盛發(fā)展、迪馬股份、中南建設(shè)等宣布數(shù)十億股權(quán)融資。

當(dāng)然，最為勁爆的還是上周末萬科官宣的150億定增大案。其中，105億投入到公司旗下11個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，45億用于補(bǔ)充流動(dòng)性資金。如果順利發(fā)行，這將會(huì)是股權(quán)再融資重啟以來最大規(guī)模的定增案。

要知道，縱觀萬科的融資歷史，已經(jīng)有16年沒有向市場伸手融資，憑借自我造血能力，并持續(xù)多年高額分紅回饋廣大股東。但現(xiàn)在，也發(fā)生了一些變化。

目前來看，地產(chǎn)供給端有比較明顯的修復(fù)，但需求端仍然出現(xiàn)疲軟態(tài)勢。整體地產(chǎn)復(fù)蘇力度和斜率是不及預(yù)期的。

當(dāng)然，這也為后續(xù)政策留下了施展空間，比如全面下調(diào)房貸利率，一線和主要二線城市完全放開限購限貸等等。但這些都屬于大招，不會(huì)輕易使用，需要密切跟蹤。

要知道，在去年年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，并沒有拿掉“房住不炒”說法，沒有釋放強(qiáng)刺激，更多是平衡過渡，托而不舉。

02

去年11月初的疫情優(yōu)化以及房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)彎調(diào)整后，地產(chǎn)、銀行兩個(gè)板塊迎來了一波快速反彈。其中，銀行ETF一度大漲18.5%，龍頭招商銀行一度大漲56%，驚詫眾人。

而春節(jié)假期之后，銀行板塊持續(xù)調(diào)整，跌幅逾4%。其中，招行持續(xù)下跌超10%，寧波銀行同期下跌9%。

很顯然，這對節(jié)前市場極其樂觀的地產(chǎn)預(yù)期進(jìn)行了修正。

除此之外，節(jié)后頻上熱搜的“提前還貸”現(xiàn)象也給銀行板塊施加了較大壓力，因?yàn)榫用駛€(gè)人住房按揭貸款可謂是銀行最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

一方面，凈利差較大，主流銀行負(fù)債成本不足2%，而貸款利率過去有5%以上，凈利差妥妥的有3%以上，且風(fēng)險(xiǎn)極低，還能獲得一個(gè)高粘性的零售客戶。

另一方面，違約率極低。比如，招行2021年個(gè)人按揭貸款不良率僅0.28%，是大類貸款類型中最低的。

這亦是銀行方面一拖再拖的核心邏輯——一些銀行關(guān)閉線上提前還款通道、還款額度用完、提前還款申請3個(gè)月不催不處理、預(yù)約成功也不扣款等情況時(shí)有發(fā)生。

這個(gè)時(shí)候，為何不少人會(huì)“提前還貸”？

一方面，新老房貸存在一些利差。今年來，全國多個(gè)城市密集調(diào)整房貸利率，從“4字頭”的首套房貸利率下調(diào)到“3字頭”，包括東莞、中山、惠州、珠海、韶關(guān)等。而過去，房貸普遍在5%以上，甚至有6%的情況。利率相差1個(gè)點(diǎn)，200萬的房貸1年就有著2萬元的利息差。

另一方面，房貸利率與投資收益之間的利差。現(xiàn)在，很少有銀行理財(cái)產(chǎn)品有超過5%的穩(wěn)定回報(bào)率的，如果低于這個(gè)數(shù)，相當(dāng)于就虧錢了。

尤其是去年疫情調(diào)整放開，市場預(yù)期經(jīng)濟(jì)會(huì)強(qiáng)勢復(fù)蘇，導(dǎo)致債券市場大幅下跌，銀行理財(cái)有一波集中大跌，一定程度上也加劇了“提前還貸”的現(xiàn)象。

當(dāng)然，這個(gè)時(shí)候跟風(fēng)去提前還房貸，是需要慎重的。如果有大量閑錢，且穩(wěn)定回報(bào)率低于房貸利率，選擇提前還房貸是可以考慮。但手上沒余錢，需要過橋還清再轉(zhuǎn)抵押貸，將面臨資金成本以及政策的重大風(fēng)險(xiǎn)，是不太可取的。

正因?yàn)榫用穸颂崆斑€貸，也一定程度上加速了個(gè)人住房貸款余額增速的持續(xù)下滑。2022年末，總余額為38.8萬億元，全年新增4800億元，同比增1.2%，相較于2021年末下降10%，創(chuàng)下新世紀(jì)以來的最低值。

看來，銀行想要像過去那樣躺賺也很難了。

03

“這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最壞的時(shí)代”；

“這是一個(gè)智慧的年代，也是一個(gè)愚蠢的年代”；

“這是一個(gè)信任的時(shí)期，也是一個(gè)懷疑的時(shí)期”；

“這是希望之春，也是失望之冬”。

如何評價(jià)現(xiàn)在的中國地產(chǎn)行業(yè)所處的階段，我會(huì)想起英國作家查爾斯·狄更斯在《雙城記》的第一章書寫的這段話。

房地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長的黃金時(shí)代、白銀時(shí)代已經(jīng)過去了，未來是競爭激烈的黑鐵時(shí)代。適者生存、物競天擇的叢林法則也降落在了體量龐大的房地產(chǎn)身上。時(shí)代中的一?；?，落在個(gè)人頭上，可能就是一座山。落在一個(gè)行業(yè)上，亦是如此。

不過，房地產(chǎn)業(yè)在未來很長時(shí)間之內(nèi)仍然是中國的重要行業(yè)，但退出絕對C位應(yīng)該不會(huì)等待太久。從長遠(yuǎn)來看，中國擺脫房地產(chǎn)的巨大桎梏，朝著高科技產(chǎn)業(yè)大規(guī)模進(jìn)軍，無疑也是一種幸事。

不戀過去，不畏未來。每一個(gè)投資人，每一個(gè)上市企業(yè)都需要為時(shí)代的變局做好準(zhǔn)備。

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