房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，不少房企去年承受著較大壓力。行業(yè)經(jīng)歷多重挑戰(zhàn)后，隨著支持政策逐步落地，市場(chǎng)預(yù)期向好，行業(yè)逐步回歸健康發(fā)展。

面對(duì)這樣的市場(chǎng)形勢(shì)，新城控股（601155.SH）積極應(yīng)對(duì)，采取一系列富有成效的措施，保證了公司經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健有序。作為示范性房企，新城控股保持雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略聚焦，在確保財(cái)務(wù)安全的前提下持續(xù)發(fā)展。

2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1160.49億元，在“有回款的銷(xiāo)售、有歸集的銷(xiāo)售”策略指導(dǎo)下，公司2022年實(shí)現(xiàn)回款金額1329億元，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。

報(bào)告期內(nèi)，新城控股積極響應(yīng)政府“保交樓、保民生”要求，落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，將“保交付”工作列為公司運(yùn)營(yíng)管理的重中之重，將資源盡全力向保交付項(xiàng)目?jī)A斜。經(jīng)過(guò)一年的不斷奮進(jìn)，公司共實(shí)現(xiàn) 241個(gè)批次、共計(jì)13.1萬(wàn)套房源的交付。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新城控股在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、協(xié)同共進(jìn)，構(gòu)筑了公司可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)在規(guī)模上所具備的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，這兩者之間共同形成了護(hù)城河，為公司穿越周期提供了重要的保障。

就今年的安排，在開(kāi)發(fā)板塊，新城控股2023年將圍繞“保交付、守價(jià)值、筑能力、創(chuàng)未來(lái)”的經(jīng)營(yíng)方針，全力以赴完成保交付目標(biāo)；在商管領(lǐng)域，2023年新城商業(yè)正式啟動(dòng)深度運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略模式升級(jí)，回歸商業(yè)本質(zhì)。

值得一提的是，相關(guān)部門(mén)今年三月發(fā)布通知，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

這是首次將REITs項(xiàng)目申報(bào)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)公司而言意義重大。若該政策得以落地，作為雙輪驅(qū)動(dòng)代表性公司，新城控股有望獲益，其未來(lái)的發(fā)展更加值得期待。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正

在充滿挑戰(zhàn)、極為艱難的2022年，新城控股確保了現(xiàn)金流安全，并實(shí)現(xiàn)了盈利。

新城控股2022年年報(bào)顯示，公司2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1154.57億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.94億元，扣非歸母凈利潤(rùn)7.27億元。期內(nèi)，公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為20.03%。

通過(guò)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)沖刺等方式，新城控股緊抓銷(xiāo)售，并強(qiáng)化了對(duì)銷(xiāo)售回款管理的力度。

據(jù)新城控股2022年年度報(bào)告，公司2022年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1160.49億元，銷(xiāo)售面積1191.52萬(wàn)平方米。中指院發(fā)布的2022年全國(guó)房企銷(xiāo)售排行榜顯示，新城控股2022年銷(xiāo)售額位列第19名，銷(xiāo)售面積居第13位。

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)1329億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率115%（按全口徑回籠/全口徑簽約計(jì)算）。

截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)達(dá)4579.07億元。此外，截至報(bào)告期末，新城控股共有295個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積達(dá)5367.22萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）；公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到2913.60萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目），提前鎖定未來(lái)業(yè)績(jī)。

穩(wěn)定的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，為新城控股增厚現(xiàn)金流安全墊，奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金充裕；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。

基于安全可控的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，新城控股在償債方面堅(jiān)守底線思維，繼續(xù)壓降有息負(fù)債，進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

截至2022年年末，新城控股期末融資余額為712.7億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位。此外，公司聯(lián)營(yíng)合營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。

根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，新城控股做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)得以提前或到期償付，向資本市場(chǎng)展現(xiàn)了公司良好的信用和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的信心。2022年，新城控股已償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券127.91億元。

加強(qiáng)資金回籠、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)之際，新城控股還積極爭(zhēng)取在公開(kāi)市場(chǎng)融資。作為示范房企，獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)認(rèn)可的新城控股在融資端不斷獲得突破。

2022年5月，新城控股通過(guò)中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證，成功發(fā)行10億元中期票據(jù)；6月，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，這是彼時(shí)房企首筆無(wú)增信措施的美元債。

同年9月和12月，在中債增全額擔(dān)保支持下，新城控股分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù)，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來(lái)發(fā)債最低利率水平；12月，公司150億元中票注冊(cè)額度正式獲批，同時(shí)獲得多家銀行意向授信額度支持，融資渠道保持暢通。

融資成本方面，據(jù)平安證券研究報(bào)告，截至2022年年末，新城控股整體平均融資成本6.52%，同比下降 5個(gè)BP。

步入2023年，在多項(xiàng)利好政策支持下，房企再融資環(huán)境出現(xiàn)回暖跡象。今年3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金不超過(guò)80億元；其中，24億元將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目，保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首超百億

穩(wěn)銷(xiāo)售、拓融資、持續(xù)保持公司財(cái)務(wù)安全的同時(shí)，在商業(yè)領(lǐng)域已擁有先發(fā)規(guī)模優(yōu)勢(shì)和綜合運(yùn)營(yíng)實(shí)力的新城控股，仍在持續(xù)進(jìn)階。

2022年，新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步奠定，商業(yè)對(duì)公司收益的貢獻(xiàn)、商管業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升，并貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

據(jù)新城控股2022年年報(bào)，期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首次超百億，達(dá)到100.06億元，同比增長(zhǎng)15.82%。截至報(bào)告期末，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)1319.74萬(wàn)平方米，出租率達(dá)95.13%；實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入92.24億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的7.99%。

利潤(rùn)方面，新城控股商業(yè)物業(yè)出租及管理毛利率較高，商管板塊毛利占公司整體毛利占比繼續(xù)提升。年報(bào)顯示，商管物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)期內(nèi)毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%，物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72.6%。

另外，自2021年以來(lái)，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)大幅超過(guò)當(dāng)期利息支出，2022年年報(bào)顯示，該比例為1.64倍。

市場(chǎng)持續(xù)承壓背景下，這組運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)仍維持在高位，不僅有助于新城控股抵御行業(yè)整體毛利率下行風(fēng)險(xiǎn)，也印證了公司不斷提升的商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

在市場(chǎng)低谷期，新城控股商業(yè)板塊依然能夠取得不錯(cuò)的成績(jī)，與其此前展開(kāi)的精準(zhǔn)布局及有效管理不無(wú)關(guān)系。

在過(guò)去十年間，新城控股85%的吾悅廣場(chǎng)布局于19個(gè)國(guó)家級(jí)城市群，覆蓋了全國(guó)80%的區(qū)域，服務(wù)所在城市80%的主流消費(fèi)人群，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市人流和消費(fèi)流的匯聚，形成了規(guī)模效應(yīng)。

期內(nèi)，新城控股完成15座吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，截至報(bào)告期末，公司在全國(guó)140個(gè)城市布局了194座吾悅廣場(chǎng)。

而通過(guò)統(tǒng)籌商業(yè)資源、精準(zhǔn)規(guī)劃業(yè)態(tài)，公司引入國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名及潮流品牌，因地制宜地結(jié)合地方特色品牌，高度滿足了地方商業(yè)需求，推動(dòng)城市行業(yè)內(nèi)容更新。截至報(bào)告期末，吾悅廣場(chǎng)合作品牌的鋪位多達(dá)2.8萬(wàn)家，合作品牌總數(shù)1.1萬(wàn)個(gè)，聯(lián)發(fā)品牌57個(gè)，標(biāo)桿品牌53個(gè)，多元品牌矩陣匹配商業(yè)需求。

2023年，新城控股計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入110億元，計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目20座。

為進(jìn)一步進(jìn)升商業(yè)板塊運(yùn)營(yíng)效率，基于對(duì)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析，新城商業(yè)2023年啟動(dòng)了深度運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略模式升級(jí)。

據(jù)悉，深度運(yùn)營(yíng)核心是以用戶思維為根本，通過(guò)數(shù)據(jù)賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內(nèi)容，提高吾悅廣場(chǎng)服務(wù)能力和經(jīng)營(yíng)坪效，實(shí)現(xiàn)吾悅廣場(chǎng)更大價(jià)值。與傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)思路相比，深度運(yùn)營(yíng)致力于從空間運(yùn)營(yíng)到用戶運(yùn)營(yíng)、從招商思維到經(jīng)營(yíng)思維、從客流營(yíng)造到用戶服務(wù)的轉(zhuǎn)變，構(gòu)建以用戶為核心，滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價(jià)值訴求的新型價(jià)值關(guān)系。

隨著深度運(yùn)營(yíng)這種具有更高效率的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)模式落地，新城商業(yè)的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力將進(jìn)一步提升。分析人士指出，在2023年消費(fèi)復(fù)蘇的預(yù)期下，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展機(jī)會(huì)，公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)可期，并將為新城控股實(shí)現(xiàn)更有質(zhì)量的增長(zhǎng)，提供更大的貢獻(xiàn)。