在過去兩年里，關于中國恒大，沒有消息，就是最好的消息。

7月17日深夜補發(fā)兩年及一期財報，公司相關人士應該暫時松了一口氣。與其說，這是向投資者，坦誠地公布賬本，不如說，是公司在尋求短期內(nèi)復牌過程中，不得不做出的補救工作。

這也讓外界，終于看到了中國恒大的家底。

超兩萬億負債

7月17日夜間，中國恒大連續(xù)披露2021年財報、2022年財報及2022年中報。這兩年，公司的整體狀況，揭開了神秘面紗。

令外界驚詫的，是債務規(guī)模。

截至去年末，公司負債總額約2.44萬億、凈資產(chǎn)-5991億元；2021年-2022年合計凈虧損超過8000億元。

也許很多人疑問，這家宇宙級房企，如何累積了巨額債務？可能早在8年前，就已埋下了問題的引信。

2015年，房地產(chǎn)新一輪樓市繁榮，并且一步步邁向高點。市場行情從一二線城市，逐漸向三四線城市發(fā)生轉移，上演縣城也瘋狂。

中國恒大正是在這個當口，大干快上，在低線城市積攢大量項目和土儲，吃到房價上漲的紅利。

此后幾年，恒大順風順水，可在興奮之中，它對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了錯覺。

當時的萬科向全行業(yè)喊話“活下去”，幾乎沒人聽出這位優(yōu)等生的話外音，大多數(shù)房企沒能剎住滾滾向前的車輪。

沒想到2020年，三道紅線以及一系列樓市調(diào)控政策高懸，房企暴雷、債務危機等排山倒海般爆發(fā)，中國恒大也不例外。

經(jīng)營開始轉好

從公司披露的財報數(shù)據(jù)來看，2021年凈虧損6862.19億元，2022年凈虧損1258.14億元，兩年合計凈虧損8120.33億元。

過去兩年，公司的虧損規(guī)模，刷新了上市房企的最高紀錄。不過，客觀來看，這兩年，公司的經(jīng)營狀況，出現(xiàn)了轉好的跡象。

2022年，公司開發(fā)中物業(yè)及待售已竣工物業(yè)撇減金額16.85億元，較上年同期3736.81億元，減少99.55%；金融資產(chǎn)減值損失123.84億元，同比減少75.42%；其他虧損凈額382.30億元，同比減少16.86%；而銷售及營銷成本、行政開支分別較上年同期減少258.77億元、98.49億元。

這一系列動作下來，公司去年經(jīng)營虧損已降至644億元，相比2021年經(jīng)營虧損5815.3億元，降幅高達88.93%。

這是內(nèi)外雙重因素作用下的結果。

在降本增效方面，減少員工更為直接。截至去年底，公司擁有員工10.29萬人（包括恒大汽車4506人、恒大物業(yè)72076人），房地產(chǎn)開發(fā)建設系統(tǒng)員工較上年減少36.9%。去年公司雇員成本為46.3億元，較上年140.7億元大降94.4億元。

在2021年9月后，公司銷售陷入停滯，隨著保交樓項目重啟，銷售自2022年4月逐步恢復，當年實現(xiàn)合約銷售額317億元、合約銷售面積390.4萬平方米，全年實現(xiàn)銷售回款357.9億元。

2023年1月至5月，公司實現(xiàn)合約銷售金額337.67億元，合約銷售面積492.58萬平方米，已累計交付12.2萬套房屋。

化債壓力仍然巨大

盡管經(jīng)營逐步轉好，中國恒大的流動性緊張狀況，并未根本改善，化債壓力依然巨大。

去年末，剔除合約負債7210.2億元后，公司的負債總額約1.72萬億，較上年增加1105.9億元。

其中，公司借款6123.9億元、貿(mào)易及其他應付款10022.6億元，分別較上年增加50.1億元、1089.2億元。另外，還有其他負債1017.4億元。

截至去年底，公司現(xiàn)有現(xiàn)金及等價物為43.34億元，上述無論哪一項債務，均無法覆蓋。另外，靠銷售回款也不可能應付接連而來的債務，持續(xù)性經(jīng)營存疑。

這也是核數(shù)師上會栢誠對公司財報無法表示意見的重要原因，且上會栢誠已明確指出，中國恒大無法在正常業(yè)務中變現(xiàn)資產(chǎn)和清償其負債。

公司因債務帶來的麻煩不斷。截至去年底，標的金額3000萬元以上未決訴訟案件合計1518件、標的金額總額累計約3953.96億元。

而且，多方已就清償未付借款、應付工程款項及日常營運款、延遲交付多個項目等對公司提出訴訟。

為此，公司也在積極變現(xiàn)資產(chǎn)。僅去年，陸續(xù)賣掉水晶城、城市之光廣場、退還廣州恒大足球場地使用權以及出售深圳商業(yè)地塊等項目，回籠資金合計超過200億元。可這在龐大債務面前，仍舊杯水車薪。

有效緩解債務，關鍵在于及時債務重組。今年3月，公司公布境外債務重組方案，預計在7月下旬向相關管轄法院申請相關協(xié)議安排的推進。

此次境外債重組主要包括A組、C組。A組涵蓋10筆美元高級擔保票據(jù)、1筆港元可轉債和1筆私人貸款，而C組包括私人貸款、回購義務以及若干境內(nèi)外擔保等債務。究竟這些債務如何安排，還有待于公司進一步公告披露。

在恒大看來，公司要想走上正軌，還得依賴2.1億平方米土地儲備的家底。公司稱，這是保交樓、逐步償清債務、恢復正常經(jīng)營的堅實基礎。

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