2023年7月，也許是中國房地產(chǎn)行業(yè)變局中的一個大拐點。

中信建投研報表示，政治局會議指出當前我國房地產(chǎn)形勢已發(fā)生重大變化，要適時調(diào)整優(yōu)化政策，為行業(yè)形勢定調(diào)……當前房地產(chǎn)行業(yè)β已至。

不久前，國家統(tǒng)計局公布了2023年上半年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降了7.9%，其中住宅投資下降了7.3%。毫無疑問，存量在取代增量。

這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)還有哪些投資機會？

答案是：物業(yè)。

有人說物業(yè)股普遍面臨運營成本上升、信息化程度不高等等問題，但是，物業(yè)管理服務是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，更是不可或缺的“軟件”。

中金公司在一項調(diào)研中指出：存量住宅競標外拓市場緩步打開、高度分化。在統(tǒng)計的全國15萬個樣本小區(qū)中，過去一年約有1.4%更換了物業(yè)公司?！熬唧w來看，我們關(guān)注到高線級城市更換物業(yè)公司頻次相對更高，且整體上樓齡越高、更換物業(yè)頻次越高?！?/span>

這說明優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理行業(yè)將擁有更多發(fā)展機遇，或許在未來也將受到資本市場的青睞。

這也是為什么萬達商管、眾安智慧生活等不同規(guī)模的物業(yè)企業(yè)在港股行業(yè)板塊整體表現(xiàn)不佳的情況下，仍然執(zhí)著于上市的原因。

問題是，上市究竟能否急萬達商管、眾安智慧生活等一眾物企之需？什么樣的物業(yè)企業(yè)才能贏得市場青睞？

未上市的焦慮，上市的未必不焦慮

相比至今未能上市成功的萬達商管，眾安智慧生活無疑是個幸運兒。

7月18日，歷時兩年、經(jīng)歷了四次遞表后，眾安智慧生活終于還是正式在港交所掛牌。

這種上市只說明了兩點：一是體量小的船好進港口；二是IPO不等于解決了問題。

此前，國務院國資委法律顧問、中國政法大學資本金融研究院院長劉紀鵬曾指出：“無論是從近500個萬達廣場對地方經(jīng)濟的繁榮和就業(yè)的帶動，還是從萬達自身的經(jīng)濟效益來看，都是一個上市的好題材?！?/span>

那么，為什么眾安智慧生活能夠比萬達商管先上市呢？

從劉紀鵬的下一句話，也許就能看出答案：“如果萬達商管能上市，解決它今天的流動性困難，所有的問題就都化解了，一定能對中國股市的帶動起到積極作用。萬達可以進行分拆式的自我革命，把航母戰(zhàn)略變成艦隊戰(zhàn)略，一分為二，在香港和大陸分別上市。”

這說明萬達商管太大了，上市路難行的焦慮不易消除。相比之下，最新總市值不過5.52億，實際募資不超過1億元的眾安智慧生活顯然更加容易“登陸”。

然而，對于眾安智慧生活來說，成功上市不等于解決了問題。

按照眾安智慧生活的發(fā)行價底價1.18港元計算，本次募集總額大約在9170萬港幣左右，相對跨度兩年的時間以及5000萬港元以上的上市費用而言，這次上市未必很“賺”。

眾安集團執(zhí)著于讓眾安智慧生活上市的原因很簡單：資金缺口。根據(jù)眾安2022年年報，2022年年底，眾安集團現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物30億元，受限資金34.8億元，一年內(nèi)到期的計息銀行及其他借款55.1億元，一年期以上計息銀行及其他借款92.3億元。

也就是說，眾安集團存在近25億的資金缺口。讓物業(yè)業(yè)務自給自足，甚至能反過來幫助到整個集團，也許是眾安智慧生活上市的初衷。

但是，從實際結(jié)果不難看出，在港股市場，物管企業(yè)上市風口已過，市場對物管企業(yè)的估值和認購意愿都下降，導致物管企業(yè)上市難以獲得足夠的募資規(guī)模和回報。

2020-2021年上半年，港股物業(yè)板塊在整體處于上升趨勢，板塊總市值一度突破萬億港元。但2021年下半年以來，港股物業(yè)板塊平均市盈率持續(xù)下滑。這充分體現(xiàn)了資本市場對物業(yè)服務企業(yè)的認可程度下降。

港股物業(yè)服務及管理行業(yè)指數(shù)

那么，這一背景下，未來中國物業(yè)行業(yè)是否還有投資價值？

物業(yè)行業(yè)上演馬太效應？

在成熟的地產(chǎn)市場中，新房需求不會再突飛猛進，但是高質(zhì)量的物業(yè)服務需求永遠不會消失。

這里的關(guān)鍵詞是“高質(zhì)量”。

眾安智慧生活難以激發(fā)投資者關(guān)注的核心原因就是它太“小”了，以至于很難想象它能夠脫離眾安集團的影響，具備業(yè)務拓展和創(chuàng)新的能力，尋求更廣闊的發(fā)展空間。也就是在市場上和眾多物業(yè)企業(yè)競爭管理水平、數(shù)字化能力等。

根據(jù)眾安智慧生活的IPO文件，截至2022年12月31日，公司擁有在管項目95個，在管建筑面積約為1280萬平方米；合約項目139個，總合約建筑面積約為1940萬平方米。

同期，碧桂園服務除「三供一業(yè)」業(yè)務外，合同管理面積約為16.02億平方米，收費管理面積約為8.69億平方米；華潤萬象生活物業(yè)管理服務的在管建筑面積為2.91億平方米（不含購物中心項目）。

在輕資產(chǎn)、低杠桿、重運營的物業(yè)行業(yè)，圍繞數(shù)字化、智能化、綠色化不斷提升綜合管理水平是唯一出路，頭部企業(yè)毫無疑問擁有更大的競爭優(yōu)勢。

同時，作為上市的先行者，這些企業(yè)也趕上了好時候，手握更充足的資金。2020年至2021年上半年正值物管股估值的高峰期，配股募資也相對容易，比如碧桂園服務就在這兩年通過3次配股募資近250億港元。

當然，這不意味著物業(yè)賽道未來已定。

是否具有較高的專業(yè)性和技術(shù)性，在數(shù)字化與智能化浪潮中能夠提供有價值的解決方案和服務；是否具有較好的盈利能力和現(xiàn)金流能力，能夠?qū)崿F(xiàn)高毛利率和高凈利率，同時產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流，這些都是對物業(yè)企業(yè)的考驗。

只有科技硬實力和經(jīng)營能力兼具的物業(yè)企業(yè)，才能擁有較強的抗周期性和成長性，在未來長期發(fā)展中受益于社會和消費升級的趨勢。

目前來看，這種趨勢已經(jīng)很明顯了。中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個轉(zhuǎn)型期，舞臺燈光正在從高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)、低杠桿、重運營的服務商身上。

而在整個物業(yè)行業(yè)中，“質(zhì)價相符”是一個大的邏輯，也就是說優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)將擁有更大的價格優(yōu)勢。中金公司在調(diào)研報告中指出，過去一年中，每半年約有2%的住宅小區(qū)實現(xiàn)提價，物業(yè)費提價與當?shù)鼐用裣M力、以及居民對物業(yè)服務品質(zhì)的訴求有一定相關(guān)度。此外，亦有部分更換為非品牌物業(yè)公司的小區(qū)發(fā)生物業(yè)費降價，我們認為這體現(xiàn)了居民在“質(zhì)價相符”原則下的平衡與選擇。

隨著頭部物企紛紛發(fā)力存量住宅市場，強化品牌優(yōu)勢，它們的資源稟賦積累和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將轉(zhuǎn)化為更強的動力，拉開物業(yè)行業(yè)大時代的帷幕。

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