作者：黃奇帆

來(lái)源：中國(guó)金融地產(chǎn)會(huì)

本文為6月24日，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)、重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆先生受中宏國(guó)研研究院的邀請(qǐng)，進(jìn)行的疫情下國(guó)際經(jīng)濟(jì)走勢(shì)專題報(bào)告。

黃奇帆的專場(chǎng)報(bào)告共分五個(gè)部分來(lái)展開(kāi)，本文僅選取關(guān)于地產(chǎn)的部分，來(lái)自問(wèn)答環(huán)節(jié)。

問(wèn)：城市大開(kāi)發(fā)這20多年來(lái)，現(xiàn)在來(lái)講大家都在講價(jià)格是價(jià)值的一種表現(xiàn)，那么10年、20年前的房子價(jià)格到現(xiàn)在為止是漲了好幾倍，但是建筑材料實(shí)際上沒(méi)漲，除了土地漲了，人工稍微漲了，其余都沒(méi)有漲，房?jī)r(jià)大漲是什么原因？

黃奇帆：

你這個(gè)是帶有一個(gè)哲學(xué)的問(wèn)題，簡(jiǎn)單的問(wèn)題被你弄復(fù)雜了。

其實(shí)有這么幾段，1990年的時(shí)候中國(guó)還沒(méi)有房地產(chǎn)，都是單位造點(diǎn)房子分配，機(jī)關(guān)事業(yè)單位造房子分配，當(dāng)時(shí)整個(gè)中國(guó)城市居民的人均住房，是八個(gè)平方米，包括上海在內(nèi)都是人均八平方，三口之家能夠住30平方米的建筑面積，使用面積20來(lái)平方，也算是蠻好的一個(gè)像樣的家庭，但實(shí)際上這20幾平方就是一大一小的兩個(gè)居室，實(shí)際上也是很困難的，這是當(dāng)時(shí)。

1990-2000年中國(guó)開(kāi)始有房地產(chǎn)，開(kāi)始加大房產(chǎn)建設(shè)，那個(gè)時(shí)候到2000年的時(shí)候，那一年整個(gè)中國(guó)各大城市房產(chǎn)商建了1億平方米的房子。

1990年全中國(guó)所有的單位造的房子，不是房產(chǎn)商，因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)商，所有單位造的房子統(tǒng)統(tǒng)加起來(lái)，1990年沒(méi)有超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

2000年有1億平方米，不是單位造的，是房產(chǎn)商造的。也就開(kāi)始房產(chǎn)商的市場(chǎng)化。

從2000年到2010年，2010年中國(guó)造了多少房子呢？房產(chǎn)商造了10億平方米，又漲了10倍。

然后從2010年的10億，到2017年我們那一年建了17億平方米。如果沒(méi)有什么障礙房地產(chǎn)這么狂下去，是不是就會(huì)變成20億，或者再過(guò)10年變30億呢？

不可能的，因?yàn)槭袌?chǎng)飽和了，因?yàn)?990年人均住房面積8平方不夠住的，到了2000年人均住房也就到了11平方米，但是2010年中國(guó)的人均住房到了30平方米，2019年就去年統(tǒng)計(jì)下來(lái)全國(guó)城市化居民，農(nóng)民不算，城市化地區(qū)人均住宅面積48平方米，大體是50平方米。

一個(gè)人到了50平方米，三口之家150，講全國(guó)平均，這就過(guò)剩了。當(dāng)然還有住的很困難，沒(méi)有房子住。但是從人均角度講，這個(gè)到了50平方米，是平衡了達(dá)到峰值了。

到了人均50平方米，年建設(shè)量17億平方米，實(shí)際上是中國(guó)的天花板，哪怕我們中央政府不說(shuō)，房子是用來(lái)住的，禁止房地產(chǎn)再用他來(lái)炒作，我跟你說(shuō)識(shí)時(shí)務(wù)的房產(chǎn)商市場(chǎng)規(guī)則也會(huì)推動(dòng)房產(chǎn)的產(chǎn)量從高一年生產(chǎn)17億，過(guò)個(gè)3、5年降到15億、14億，而不是每年總是35%、50%往上增長(zhǎng)。

這個(gè)是不會(huì)的，市場(chǎng)會(huì)起這個(gè)作用，這個(gè)一個(gè)概念，就產(chǎn)量的概念。

第二個(gè)就所謂價(jià)格，1990年多少錢呢？一平方米200塊，你那時(shí)候工資是多少呢？58塊。

我講這個(gè)意思，就是說(shuō)那時(shí)候的房?jī)r(jià)很便宜，到2000年的時(shí)候，這個(gè)房?jī)r(jià)差不多就是在平均上海的房?jī)r(jià)，就是在2000多塊，最貴的房子上海衡山路、高安路這些地方，房子就是7000一平方，其他地方1000多、800，均價(jià)在1000多，我的意思是說(shuō)10年漲了10倍。

然后又過(guò)了10年，上海的房子2000多塊均價(jià)，2010年到了2萬(wàn)塊，又漲了10倍，2萬(wàn)塊均價(jià)，衡山路那種房子就變成了12萬(wàn)，這意思2000年7000塊一平方，現(xiàn)在12萬(wàn)，漲了15倍，差不多翻了4番。

就這個(gè)概念。

那么你說(shuō)這是貨幣現(xiàn)象，因?yàn)槲覀兺ㄘ浥蛎?，我們的M0基礎(chǔ)貨幣，2000年是整個(gè)中國(guó)的基礎(chǔ)貨幣M0只有多少呢？只有2萬(wàn)多億，到了2010年是多少呢？20萬(wàn)億，到了現(xiàn)在是多少呢？34萬(wàn)億基礎(chǔ)貨幣。這么講是通貨膨脹，從2萬(wàn)多億變成30幾萬(wàn)億，漲了十五六倍。

我們物價(jià)怎么沒(méi)漲呢？

我剛才說(shuō)過(guò)通貨膨脹在一個(gè)封閉的系統(tǒng)里對(duì)物價(jià)來(lái)說(shuō)，你一切物價(jià)上漲都是通貨膨脹印鈔票的現(xiàn)象，但是系統(tǒng)是開(kāi)放的，如果你這個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)里面這個(gè)錢出來(lái)以后，有別的蓄水池，比如房子也是個(gè)物價(jià)，房?jī)r(jià)漲了10倍，就把錢都吸走了，那你的箱子，你家里的家具，你家里的皮鞋，你家里的其他東西可能就沒(méi)漲10倍，不會(huì)因?yàn)樨泿艥q10倍你就漲10倍。

這個(gè)時(shí)候這些商品是供過(guò)于求，產(chǎn)能過(guò)剩，想漲也漲不上去，所以一個(gè)手表200塊還是200塊，洗衣機(jī)500塊還是500塊，空調(diào)20年前要5000塊一個(gè)，現(xiàn)在可能只要2000塊一個(gè)，而你的工資從2000塊已經(jīng)漲到了2萬(wàn)塊了。

從這個(gè)意義上講，這個(gè)社會(huì)的東西好像變得東西都便宜了。對(duì)房子來(lái)說(shuō)，房子還是漲了，因?yàn)榉孔拥拇_是一個(gè)吸收通貨膨脹的概念。

在這個(gè)意義上只要房子供不應(yīng)求，而國(guó)家貨幣又在超發(fā)房子的確會(huì)漲，但是現(xiàn)在三個(gè)概念都沒(méi)了，一房產(chǎn)供不應(yīng)求概念沒(méi)了，已經(jīng)供過(guò)于求了，人均都在50平方米了，大量的房子是賣不掉的。

因?yàn)榇罅康娜思依镉?-3套，二手房現(xiàn)在要把他賣掉。你算算賬我有2000萬(wàn)的房產(chǎn)，要把他賣掉變現(xiàn)1000萬(wàn)，沒(méi)有2年、3年還賣不出去，在這個(gè)意義上其實(shí)房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)剩了，不要再想供不應(yīng)求的概念。

第二個(gè)國(guó)家現(xiàn)在的貨幣不會(huì)超發(fā)的，過(guò)去20年中國(guó)的貨幣超發(fā)，不是政府想超發(fā)，是外匯順差每年不斷的擠過(guò)來(lái)，每年有4千億美元順差，10年就是4萬(wàn)億，4萬(wàn)億美元順差了，誰(shuí)買單呢？

必須有國(guó)家把他儲(chǔ)備下來(lái)，國(guó)家就要印出20幾萬(wàn)億人民幣，把這個(gè)各種銀行企業(yè)手中的外匯買過(guò)來(lái)，這是強(qiáng)迫你的，因?yàn)橹灰型赓Y不斷進(jìn)來(lái)，外資每年一千多億投進(jìn)來(lái)，那么就是順差，然后貿(mào)易出口又是順差，這兩個(gè)順差一年4000億，逼著政府必須印鈔票把他買過(guò)來(lái)，這個(gè)買過(guò)來(lái)，這就造成中國(guó)貨幣超發(fā)，但是今后10年，整個(gè)美國(guó)整天跟我們打貿(mào)易戰(zhàn)，就是說(shuō)你中國(guó)人欺負(fù)他每年賺走他幾千億美元。

特朗普就是要進(jìn)出平衡，那意思就說(shuō)我們中國(guó)對(duì)全世界的順差一年順差4000億美元，特朗普氣不從一出來(lái)，整天說(shuō)我們賺了他4000億美元。他當(dāng)然也胡說(shuō)，4000億不叫賺，是你買我的貨，我給你商品，這怎么叫賺，這是等價(jià)交換。

但是他就這么理解的，所以你只要每年順差4000億美元，中國(guó)要把這個(gè)外匯儲(chǔ)備下來(lái)，就要發(fā)人民幣。

現(xiàn)在我們順差小了，已經(jīng)從順差4000多億美元，變成了3000多億美元，總書記也說(shuō)了我們要進(jìn)一步降低關(guān)稅，增加進(jìn)口，減少準(zhǔn)差，追求貿(mào)易進(jìn)出的平衡。真要到平衡了，就不會(huì)有那么多的外匯儲(chǔ)備要買下來(lái)了。

然后人民幣也不會(huì)因?yàn)橐I外匯而印發(fā)超額的人民幣，所以今后這種通脹現(xiàn)象也就小了。這是第二條一個(gè)是供不應(yīng)求的時(shí)代過(guò)了，一個(gè)是順差的通脹的貨幣通發(fā)的情況少了。

第三個(gè)原因就是對(duì)于房產(chǎn)的企業(yè)也會(huì)開(kāi)始控制，要知道中國(guó)最容易創(chuàng)造的公司是什么？是房產(chǎn)公司。

大家知道中國(guó)有多少房產(chǎn)商嗎？每一萬(wàn)人有一個(gè)公司，13億人包括農(nóng)民在內(nèi)，就會(huì)有13萬(wàn)個(gè)房產(chǎn)公司。上海有2000多萬(wàn)人，上海就有2000多萬(wàn)個(gè)房產(chǎn)公司，多如牛毛。

但是整個(gè)中國(guó)差不多10萬(wàn)個(gè)房產(chǎn)公司，中國(guó)前10位的房產(chǎn)公司，規(guī)模比如說(shuō)恒大，一年一萬(wàn)億銷售值的房產(chǎn)公司，這10家房產(chǎn)公司，就把中國(guó)一年剛才我說(shuō)了17億平方米差不多十幾萬(wàn)億的銷售值，80%這10個(gè)企業(yè)就做完了。

然后還有那么幾百個(gè)房產(chǎn)公司，就把99%做完了，我這么講什么意思呢？你10萬(wàn)個(gè)里面還有9萬(wàn)多個(gè)基本是僵尸企業(yè)。你要想象清楚，這個(gè)意義上全民狂熱造房搞開(kāi)發(fā)公司的熱潮過(guò)去了。所以你如果現(xiàn)在還沒(méi)搞房產(chǎn)公司你別去搞，你還不如買股票。

第二個(gè)如果你現(xiàn)在是搞了10年的房產(chǎn)公司，見(jiàn)好就收，把已經(jīng)建成的以好的價(jià)格賣掉，賺了錢轉(zhuǎn)戰(zhàn)別的地方。

當(dāng)然你如果是全國(guó)前100位的房產(chǎn)公司，你當(dāng)然可以維持著，但是工作方法上要轉(zhuǎn)型。

其實(shí)中國(guó)的房產(chǎn)商沒(méi)有香港房產(chǎn)商賺的多，因?yàn)橄愀鄣姆慨a(chǎn)商包括美國(guó)歐洲的房產(chǎn)商，他的工作慣例就是造100萬(wàn)平方米，最多賣掉40-50萬(wàn)，還有60萬(wàn)會(huì)10年、20年長(zhǎng)期的捏在手里，然后租賃。

就美國(guó)所有的房子你看在那里，50%是在租賃的，那么租賃的房，他房產(chǎn)如果升值了，始終是他的，然后他就升值了的房子10萬(wàn)元，變20萬(wàn)了，他租賃費(fèi)就會(huì)提高。

中國(guó)的房產(chǎn)商，如果拿了100億造了房子，他可能95%是借來(lái)的錢。他的土地批租不是資本金，是銀行貸款，這就借來(lái)了錢，造房子的時(shí)候又把土地一抵押，又來(lái)個(gè)開(kāi)發(fā)貸又是借來(lái)的。

賣房子的時(shí)候預(yù)售，老百姓按揭貸款，相當(dāng)于對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)房子還沒(méi)造好，已經(jīng)又借了一筆錢，整個(gè)房產(chǎn)商百分之九十幾的資金都是借來(lái)的，他就必須在一造好，兩三年里面就把他都賣掉，賣掉以后把他的債務(wù)還掉，還掉以后他當(dāng)然賺了錢，也就是賺了整個(gè)開(kāi)發(fā)價(jià)格的三分之一，意思就說(shuō)如果賣了100億的運(yùn)轉(zhuǎn)結(jié)算，他可能賺了30億、40億，這也是富翁了，他如果把這個(gè)房子留著放10年，他這個(gè)房?jī)r(jià)，是會(huì)漲多少呢？

比如說(shuō)10年漲了4倍，5年翻一番，10年翻二番，15年翻三番，這個(gè)時(shí)候他的房產(chǎn)的升值空間，大到超過(guò)他的資本利息，他只要養(yǎng)的起這個(gè)房，憋他10年就是發(fā)財(cái)。

我講的是過(guò)去20年這個(gè)概念，但是在過(guò)去20年中國(guó)的房地產(chǎn)基本上都是過(guò)手的，過(guò)來(lái)多少出去多少，在一兩年里，在房子還沒(méi)造好就開(kāi)始賣了，房子造好以后兩三年基本上都賣光。

房子真正增長(zhǎng)的空間，恰恰是兩三年以后，到10年、15年的期間，這個(gè)角度都讓我們?cè)谧娜速嵶吡?。所以最幸福的老百姓是中?guó)老百姓，是買了房的老百姓，的確是這樣。

美國(guó)人是租房的，到處打著皮包搬來(lái)搬去租房子。所以房產(chǎn)甚至對(duì)他們無(wú)關(guān)，但是房產(chǎn)對(duì)他們美國(guó)的房產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，他負(fù)債率低。

香港的房產(chǎn)商負(fù)債率在40%以內(nèi)，一般平均在30%，高的也就在40%。中國(guó)的房產(chǎn)商平均資產(chǎn)負(fù)債率85%，全國(guó)去年的統(tǒng)計(jì)。

房子還繼續(xù)造，但是三個(gè)轉(zhuǎn)軌，一負(fù)債率要降低，從80%幾要降到40%、50%，把他降下來(lái)。

第二賣房子只賣三分之一40%、50%，50%留下來(lái)出租。如果你債務(wù)在手上出租，資金周轉(zhuǎn)不了了。

你可以把出租的房產(chǎn)收到的租金就通過(guò)現(xiàn)在講的房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托，讓他們把錢，把這個(gè)房子，跟他做REITs了以后，這房子產(chǎn)權(quán)還是你的，但是REITs形成的50億的資金，算資本金的，不算負(fù)債了，這就轉(zhuǎn)了個(gè)彎，你在資產(chǎn)負(fù)債表上不是負(fù)了50億債，而是變成50億資本。

資產(chǎn)證券化了，這個(gè)是又一個(gè)概念，所以你最近看到網(wǎng)上，社會(huì)上，資本市場(chǎng)上，REITs變成一個(gè)很熱門的話題，中國(guó)的REITs幾乎沒(méi)發(fā)展，現(xiàn)在想到開(kāi)始搞了，也成立了REITs協(xié)會(huì)等等。

我講的是你要做出租的話，你必須把資金REITs轉(zhuǎn)化，你不能變成債務(wù)背在手上，一邊還利息，一邊收租金，那無(wú)法覆蓋的。

第三個(gè)你在造房子的重點(diǎn)地區(qū)不要在兩千個(gè)縣，重點(diǎn)放到三個(gè)熱點(diǎn)，就長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝或者長(zhǎng)沙武漢，意思就說(shuō)現(xiàn)在講的五大六大城市群大都市圈，超級(jí)大城市的城市圈，這些地方的房產(chǎn)還有價(jià)值的，一般地方別去碰，讓當(dāng)?shù)氐男》慨a(chǎn)公司自己搞就行了，你這個(gè)跨地區(qū)的去運(yùn)作，毫無(wú)疑義。