近期，一封由北京興鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)出的《致廣州市紀(jì)委監(jiān)委駐市國(guó)資委紀(jì)檢監(jiān)察組》的舉報(bào)信，在地產(chǎn)人的朋友圈廣泛傳播。

北京興鼎是何身份呢？它是黃衫木店紫京宸園的操盤方，同時(shí)也是中建智地的子公司。

這封舉報(bào)信的內(nèi)容是什么呢？主要是舉報(bào)北京越秀相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)董某、趙某濫用職權(quán)，致使國(guó)有資產(chǎn)遭受重大損失，已涉嫌構(gòu)成國(guó)有公司、企業(yè)人員失職罪。

舉報(bào)信中提到，“自南地塊蓄客以來(lái)，越秀通過(guò)有預(yù)謀有組織的低劣營(yíng)銷行為持續(xù)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)”，“此舉嚴(yán)重?fù)p害了項(xiàng)目整體和主要股東利益 ...... ”。

按常理，作為黃衫木店雙子星共同的股東方，中建智地與越秀本應(yīng)利益共享、和平共處。就在10天前，中建智地紫京宸園和越秀璞樾還聯(lián)合發(fā)布了聯(lián)名海報(bào)，氛圍十分和諧。

那么，為何10天后，雙方卻徹底翻臉了呢？

個(gè)人覺(jué)得，主要是北京越秀的責(zé)任和利益嚴(yán)重不對(duì)等造成的。

從璞樾和紫京宸園的股權(quán)關(guān)系來(lái)看，中建智地是占股近半數(shù)的大股東，而越秀只是占比17%的小股東，卻掌握著璞樾的操盤大權(quán)，形成了多分紅、少擔(dān)責(zé)的利益格局。

▲璞樾股權(quán)關(guān)系圖

▲紫京宸園股權(quán)關(guān)系圖

如果北京越秀能夠安分守己，和中建智地一起把區(qū)域市場(chǎng)做熱，然后共同獲利，那么越秀以雙子星17%的股權(quán)拿下璞樾的操盤權(quán)，其實(shí)是比較合理的，這在地產(chǎn)圈是常見(jiàn)的綜合股本出資和操盤工作量的利益平衡方式。

然而，中建智地在舉報(bào)信中指出，越秀方?jīng)]有遵循之前項(xiàng)目股東方開(kāi)會(huì)約定的兩個(gè)地塊房源統(tǒng)一定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而是暗中對(duì)部分房源進(jìn)行調(diào)價(jià)，導(dǎo)致超3億元貨值損失。

同時(shí)，越秀方通過(guò)調(diào)整價(jià)格，使南地塊（紫京宸園）部分房源失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，造成客戶流失，影響了超22億元房源簽約。

簡(jiǎn)單來(lái)講，就是璞樾通過(guò)調(diào)價(jià)，搶走了紫京宸園的客戶。

正所謂“死道友不死貧道”，北京越秀的這一系列操作，讓雙子星兩項(xiàng)目合計(jì)超25億元的權(quán)益受到影響，這個(gè)損失相當(dāng)巨大。

基于這個(gè)損失，中建智地以大股東身份要求北京越秀“立即停止惡意攻擊”，并在11月17日中午之前交出北地塊（璞樾）的操盤權(quán)。同時(shí)，中建智地停止了對(duì)北地塊的所有審批、合同、用印及財(cái)務(wù)工作。

如果只是因?yàn)椴俦P分紅的利益問(wèn)題，越秀和中建智地的糾紛可能還不太容易說(shuō)清楚。

更大的原因，或許在于北京越秀4年前立下的軍令狀——進(jìn)京第5年，越秀北方區(qū)域要實(shí)現(xiàn)300億銷額！

平心而論，很多房企都有“進(jìn)京夢(mèng)”，但大部分都失敗了，越秀卻是個(gè)例外。

從2020年的懷山府開(kāi)始，短短5年間，北京越秀已經(jīng)積累了三大名盤：星樾、天玥、香山樾，還有著名的功德寺雙子星，以及國(guó)譽(yù)星城、璞樾等多個(gè)項(xiàng)目。

雖然沒(méi)有趕上十年前進(jìn)京的“土地紅利”黃金期，但北京越秀能拿到這么多項(xiàng)目，其中不少還是紅盤，足以證明其生存能力。

另一方面，盡管項(xiàng)目眾多，投入資金巨大，拿到的地塊也不錯(cuò)，但越秀的產(chǎn)品力和操盤水平實(shí)在一般，清盤的項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，銷售額也不理想。

據(jù)了解，近5年來(lái)，北京越秀實(shí)現(xiàn)清盤或接近尾盤的項(xiàng)目，只有位于昌平的星樾、位于石景山的天玥，以及入股的功德寺雙子星（其中，功德寺雙子星里的和樾玉鳴是由綠城操盤，和樾望云更是整體賣給了華潤(rùn)）。

要知道，項(xiàng)目不能及時(shí)清盤，會(huì)產(chǎn)生大量沉淀滯重資產(chǎn)，不僅會(huì)拖累投資回報(bào)率，還會(huì)影響新項(xiàng)目的投資與開(kāi)發(fā)。

而這么多項(xiàng)目帶來(lái)的銷售額，能否在今年實(shí)現(xiàn)300億，北京越秀壓力巨大。

據(jù)了解，在璞樾開(kāi)盤前的9月，北京越秀的銷售額為210億，還有將近90億的缺口。

因此，不難推測(cè)，北京越秀把希望寄托在璞樾的銷售上，希望通過(guò)璞樾項(xiàng)目的熱銷，在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)300億的目標(biāo)。

畢竟，如果真的在2025年實(shí)現(xiàn)300億銷售目標(biāo)，管理層的獎(jiǎng)金、升職等肯定少不了。所以，放任項(xiàng)目調(diào)價(jià)去撬客戶也就說(shuō)得通了。

從上述情況可知，越秀與中建智地不僅是合作股東關(guān)系，還是近五年來(lái)進(jìn)京發(fā)展的同行。

不同的是，中建智地穩(wěn)扎穩(wěn)打，打造出中建宸園、北京宸園、中建璞園、北京國(guó)賢府等多個(gè)名盤，還形成了名震北京的宸園系。

而北京越秀呢？雖說(shuō)旗下的“樾”系是其高端住宅產(chǎn)品線，強(qiáng)調(diào)選址城市核心稀缺地段，但“樾”系的產(chǎn)品力大家有目共睹。

以香山樾為例，香山樾有440套房，2023年下半年首次開(kāi)盤，官宣賣了285套，如今過(guò)去整整2年，仍然只有300多套網(wǎng)簽，還有100多套在售。

如今處于風(fēng)口浪尖的璞樾，其實(shí)產(chǎn)品設(shè)計(jì)由金茂操刀，科技系統(tǒng)也由金茂提供。

正因如此，即便北京越秀今年實(shí)現(xiàn)了300億銷額，也難免會(huì)遭到質(zhì)疑：北京越秀的成功，是拿地的成功，還是操盤的成功？

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