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2025年北京土拍已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

11月14日，海淀區(qū)上地0702街區(qū)HD00 - 0702 - 18、24、23地塊進(jìn)入“預(yù)申請”環(huán)節(jié)，起拍價(jià)達(dá)84.22億元。

三天后，該宗地成功上架，確定于12月23日產(chǎn)生買家?；ń泐A(yù)計(jì)，最終拿地者大概率是海淀本土國資海開控股，因其也是這宗地的一級土地整理者。

值得一提的是，今年北京土拍也是從海淀開啟的。朱房村的雙子地塊拍出182億元，最高競價(jià)達(dá)244輪，最終誕生了臻澐和建發(fā)海晏兩座豪宅。

當(dāng)0702街區(qū)地塊落槌時(shí)，距離年度收官僅余8天，2025年北京土拍的大致成績也能有所推測。

截至11月17日，北京2025年已賣出32宗宅地，確定待拍6宗地。若最后8天不上架新地，個(gè)別地塊出現(xiàn)溢價(jià)，花姐預(yù)計(jì)2025年北京土拍將收金1400億元左右。

這個(gè)土拍成績遜色于去年。

2024年，北京共計(jì)出讓41宗住宅用地，攬金1554億元，金額較2023年下降10.75%。（詳見《北京土拍，雙雙下滑》）

北京土拍接連兩年下滑，傳遞出的信號十分明顯。

商辦包袱有點(diǎn)重

來看看上地0702地塊的情況。

它的負(fù)擔(dān)著實(shí)不輕。

該地塊由18、24、23號三塊地組合而成，具體情況如下：

1、18號地塊為R2二類居住用地，用地規(guī)模約2.2萬平方米，地上建筑規(guī)模約4.84萬平方米，容積率2.2，建筑控高30米；

2、24號地塊為R2二類居住用地，用地規(guī)模約2.03萬平方米，地上建筑規(guī)模約4.47萬平方米，容積率2.2，建筑控高30米。

3、23號地塊為F3其他類多功能用地，用地規(guī)模約3.48萬平方米，地上建筑規(guī)模約13.23萬平方米，容積率3.8，建筑控高36米。

在花姐看來，它至少存在兩個(gè)問題：

1、小馬拉大車。其住宅建面約9.3萬平米，卻要承擔(dān)13.23萬平米的商業(yè)辦公地塊，且規(guī)定辦公面積不低于70%，約9.26萬平米。

2、兩個(gè)住宅地塊分開，無法協(xié)同，難以節(jié)省成本。

對比其西北500米的功德寺雙子——和樾望云與和樾玉鳴，它們是純住宅項(xiàng)目，樓面價(jià)在7.1萬元/平米左右，房價(jià)約10.5萬元/平米。

花姐測算，將0702街區(qū)兩個(gè)地塊的商辦和配套綜合后，住宅的起始樓面價(jià)約6.26萬元/平米。這里說明一下，其中的商辦是按3萬元/平米計(jì)算，且正常賣出的情況。

雖說它和功德寺雙子貌似有0.74萬元/平米的價(jià)差，但商辦資產(chǎn)去化困難。不過，海開控股開發(fā)的類似項(xiàng)目頤海澐頌，銷售情況不錯。

花姐預(yù)計(jì)，上地0702街區(qū)地塊大概率會以84.22億元底價(jià)成交。

特設(shè)競買資格預(yù)審環(huán)節(jié)

0702街區(qū)地塊為北京土拍帶來了新規(guī)則。

這是一份特別的《北京市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請公告》，額外設(shè)置了競買資格預(yù)審環(huán)節(jié)。

公告第二條開頭寫道：“本次掛牌出讓宗地設(shè)置競買資格預(yù)審環(huán)節(jié)，通過北京市海淀區(qū)人民政府資格預(yù)審的，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)均可參加競買”。

而之前地塊的預(yù)申請公告表述為“參加預(yù)申請企業(yè)，須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)”。

不僅如此，整個(gè)公告的條款從原來的12條增至13條。新增的這條插在第3條。

花姐認(rèn)為，有必要將這條新增條款的要求原文刊載出來。

（1）競買資格預(yù)審時(shí)間：該宗地發(fā)布正式公告之日9:00起，至競價(jià)起始日前3個(gè)工作日，競買人遞交競買資格預(yù)審申請材料。

（2）競買資格預(yù)審需提交的材料（一式兩份）如下：①競買資格審查申請文件（原件）；②營業(yè)執(zhí)照（驗(yàn)原件、留復(fù)印件）；③由當(dāng)?shù)厥袌霰O(jiān)管局出具的《企業(yè)基本信息》（驗(yàn)原件、留復(fù)印件）。

（3）受理部門：北京市海淀區(qū)人民政府，北京市海淀區(qū)長春橋路17號。

此外，公告還公布了提交預(yù)審材料的地段、時(shí)間和聯(lián)系人、聯(lián)系電話。

條款如此細(xì)致，令業(yè)界驚嘆，但未設(shè)置其它限定性條款。

這次北京土拍增加競買資格預(yù)審環(huán)節(jié)，是只針對個(gè)例——內(nèi)定買家，還是整個(gè)北京各區(qū)都會按此實(shí)施呢？

還有待進(jìn)一步觀察。

填補(bǔ)了供地空白點(diǎn)

0702街區(qū)新地此時(shí)出現(xiàn)，或許是因?yàn)楣Φ滤码p子差不多快清盤了。

和樾望云2025年3月開盤，供應(yīng)693套，成交660套，成交均價(jià)10.52萬元/平米，總金額91.17億元，地價(jià)覆蓋率143%。

和樾玉鳴2025年3月開盤，供應(yīng)444套，成交382套，成交均價(jià)10.46萬元/平米，總金額63.95億元，地價(jià)覆蓋率124%。

從供地節(jié)奏看，0702街區(qū)出新地是正常的，填補(bǔ)了供地空白。

然而，時(shí)過境遷。

畢竟，功德寺雙子已吸引了1000余個(gè)買家，再加上朱房村雙子也有部分銷售。

臻澐2025年5月開盤，供應(yīng)521套，成交117套，成交均價(jià)12.46萬元/平米，總金額27.45億元，地價(jià)覆蓋率30%。

建發(fā)海晏2025年6月開盤，供應(yīng)431套，成交230套，成交均價(jià)13.55萬元/平米，總金額67.71億元，地價(jià)覆蓋率74.9%。

總體而言，海淀上地板塊銷售情況尚可。

目前，大家都在期待中海樹村地王的到來。其戶型涵蓋洋房和疊拼兩種類型，主力戶型面積段為210 - 310㎡（洋房）、350 - 450㎡（疊拼），預(yù)計(jì)售價(jià)15萬元/平米以上。

有關(guān)0702街區(qū)三宗地的土拍結(jié)果，還需等待上架的準(zhǔn)確信息。

不過，從供地清單來看，0702街區(qū)還有一塊占地4.75萬平米的15號宅地——控高27米、容積率不詳。

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