出品/觀點網(wǎng)

撰文/徐穎珊

從華冠天地到新薈城，再到華潤歡樂頌，這座命運(yùn)坎坷的南城購物中心，能否迎來逆襲的曙光？

2019年5月18日清晨，北京豐臺區(qū)角門路19號熱鬧非凡。紅毯上舞獅歡騰，紅毯外群眾鼓掌喝彩，共同見證“馬家堡新薈城購物中心盛大開業(yè)”。當(dāng)日，這個總建筑面積不足7萬平方米的購物中心，單日客流超10萬人次，銷售額達(dá)2000萬元，這是馬家堡購物中心的輝煌時刻。

然而，這份高光僅維持不到兩年。如今再看，建筑外墻上的“新薈城”LOGO已褪色斑駁。

2025年11月17日，中國長城資產(chǎn)的簽約消息讓沉寂的項目重回大眾視野。消息顯示，中國長城資產(chǎn)北京分公司將與華潤資產(chǎn)攜手，盤活北京馬家堡項目，打造歡樂頌購物中心。這意味著，這座歷經(jīng)六年三易主、兩次流拍的“困境資產(chǎn)”，迎來了新操盤手。

命運(yùn)多舛

故事要從2013年說起，那時項目叫“華冠天地購物中心”，是華冠商業(yè)“進(jìn)京”的首個核心商圈項目，定位為區(qū)域性綜合購物中心，目標(biāo)是成為“南城標(biāo)志性MALL”。

2013年1月20日開業(yè)時，周邊缺乏大型綜合商業(yè)體，居民購物要去9公里外的北京薈聚中心，所以華冠天地成了馬家堡居民日常消費(fèi)首選，自營超市很受老街坊歡迎。

但一場產(chǎn)權(quán)糾紛成了華冠天地衰落的導(dǎo)火索。2016年底，華冠商業(yè)與物業(yè)方因項目四層被認(rèn)定為違章建筑需拆除而爆發(fā)租賃糾紛。為避免新糾紛，華冠商業(yè)不再與商戶續(xù)約，還清退部分商戶，商場經(jīng)營混亂，客流量下滑，最終2018年退出項目。

2018年6月，同昌盛業(yè)資產(chǎn)管理有限公司接手并改造，將項目更名為“馬家堡新薈城購物中心”，就有了開頭開業(yè)的熱鬧場景。同昌盛業(yè)很重視該項目，開業(yè)當(dāng)天眾多核心管理層出席剪彩。

這是同昌盛業(yè)城市更新業(yè)務(wù)中的品質(zhì)化社區(qū)型購物中心，打破了華冠天地“超市 + 百貨”模式，升級為含餐飲、親子、影院的體驗式業(yè)態(tài)，還引入萬達(dá)影城等主力店。據(jù)同昌盛業(yè)推文，改造不到一年，開業(yè)時招商率達(dá)99%，有盒馬鮮生、優(yōu)衣庫等熱點品牌。

可惜商業(yè)運(yùn)營講究時機(jī)，新薈城開業(yè)不久就遭遇疫情，這對依賴“運(yùn)營管理費(fèi) + 業(yè)績分成”回血的同昌盛業(yè)打擊很大。2021年4月，媒體報道商場二至四層門店基本關(guān)閉，扶梯停運(yùn)，上層燈光熄滅，僅一層約10家門店營業(yè)。2023年2月，臨街商鋪和大門被封，南城商業(yè)地標(biāo)落寞收場。

新角色出現(xiàn)

對于馬家堡項目的失敗，外界說法不一，有人怪風(fēng)水，有人說時機(jī)不好，也有人認(rèn)為是運(yùn)營方實力不足。

為挽救項目，業(yè)主方北京大萬房開曾嘗試引入新運(yùn)營方。2021年中旬，傳出萬達(dá)接手新薈城的消息，地圖軟件還短暫標(biāo)注“萬達(dá)廣場(馬家堡店)”，但傳聞無果。當(dāng)時，北京大萬房開有10億余元債權(quán)逾期。

據(jù)上海聯(lián)交所，中國長城資產(chǎn)北京分公司持有北京大萬房開兩筆債權(quán)，截至2021年4月30日約100,010.99萬元，抵押物就是馬家堡購物中心物業(yè)。

2021年底，馬家堡購物中心司法拍賣，起拍價10.1億元，超2萬人圍觀卻無人報名，流拍；2022年初二次上架，起拍價降至8.08億元，折價率56%，仍無人問津。流拍原因是“標(biāo)的涉及長期租賃權(quán)、產(chǎn)權(quán)瑕疵及商戶遺留糾紛”，原部分商鋪租賃期至2029年，競買人要承接租賃關(guān)系，承擔(dān)稅費(fèi)、債務(wù)厘清等成本，門檻很高。

甚至2025年6月，長城資產(chǎn)還在北京產(chǎn)權(quán)交易所推介該項目100%股權(quán)。

兩次流拍后，中國長城資產(chǎn)找來華潤資產(chǎn)，計劃用“華潤歡樂頌”品牌盤活抵債房產(chǎn)。華潤歡樂頌品牌可追溯到2009年，最初是華潤萬家零售業(yè)態(tài)，定位區(qū)域型購物中心，功能豐富。2010年10月，全國首店在深圳南山開業(yè)，后在多地落地。不過高峰過后擴(kuò)張暫停，2020年代后成為華潤資產(chǎn)旗下專注不動產(chǎn)價值修復(fù)的運(yùn)營平臺。

歡樂頌典型盤活案例是深圳南山歡樂頌的前身“南城購物廣場”，曾是爛尾項目，經(jīng)煥新運(yùn)營轉(zhuǎn)型為家庭客喜愛的“第三生活空間”。更重要的是，華潤資產(chǎn)總經(jīng)理秦鋒曾主導(dǎo)北京望京六佰本項目盤活，積累的“AMC + 央企”合作經(jīng)驗可能是雙方合作的關(guān)鍵。

本次項目合作大概率參考望京六佰本項目，華潤資產(chǎn)股權(quán)投資入股項目公司上層SPV，資金用于改造；華潤歡樂頌提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，華潤建筑負(fù)責(zé)工程改造服務(wù)。

從華冠天地到新薈城，再到“華潤系”改造，這座南城核心購物中心能否書寫不良資產(chǎn)盤活新故事？一切要看后續(xù)行動。

本文僅代表作者觀點，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請在文中注明來源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com