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撰文/福貴

2025年12月18日，海南將正式啟動(dòng)封關(guān)運(yùn)作。就在這一重要節(jié)點(diǎn)來(lái)臨之際，海南商業(yè)市場(chǎng)傳來(lái)新動(dòng)態(tài)：華潤(rùn)萬(wàn)象生活近期正式入駐三亞天悅城，全面接手該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理工作。

這座開(kāi)業(yè)僅兩年的海南首座輕奢購(gòu)物中心，迎來(lái)了全新的運(yùn)營(yíng)方。

一年前，曾有商業(yè)觀(guān)察愛(ài)好者發(fā)布現(xiàn)場(chǎng)照片，顯示項(xiàng)目?jī)?nèi)客流稀少，整體氛圍十分冷清。

此后，該網(wǎng)友多次分享項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況，發(fā)現(xiàn)人流狀況并未改善，即便在所謂的“旺時(shí)”，顧客數(shù)量依然不多。不過(guò)該網(wǎng)友也提到，三亞天悅城在細(xì)節(jié)打造上，在三亞人心中認(rèn)可度較高。

半年前，另有網(wǎng)友在社交平臺(tái)發(fā)文稱(chēng)，除免稅賽道外，三亞天悅城被其個(gè)人預(yù)估為三亞排名第二的購(gòu)物中心（第一為三亞大悅城），項(xiàng)目硬件條件不錯(cuò)，但首層空鋪率已超過(guò)40%。

網(wǎng)友評(píng)論指出，項(xiàng)目存在招商不力、缺乏新鮮感等問(wèn)題，也有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為其輕奢定位與三亞當(dāng)?shù)?a href="http://www.quanfeilong.cn/project/daxiaofei">消費(fèi)水平不匹配。

01

海南首家輕奢商場(chǎng)

遭遇市場(chǎng)挑戰(zhàn)？

三亞天悅城由海南本土企業(yè)慶豪地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，總建筑面積13.44萬(wàn)平方米，于2023年12月開(kāi)業(yè)，是海南首個(gè)定位輕奢的商業(yè)項(xiàng)目。

從區(qū)位來(lái)看，項(xiàng)目位于三亞中央商務(wù)區(qū)月川單元，距三亞站3.5公里、三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)10公里、三亞灣3公里，具備承接本土居民與外來(lái)游客消費(fèi)需求的地理優(yōu)勢(shì)。

開(kāi)業(yè)時(shí)，項(xiàng)目引進(jìn)了40多個(gè)首店品牌，包括Stella McCartney海南首家精品專(zhuān)營(yíng)店、CANALI海南首店、LILY海南首店、Patrizia pepe海南首店、ITIB海南首店、PUMAKIDS海南首店、三克映畫(huà)海南首店、魅KTV海南首店、三克映畫(huà)·麗畫(huà)餐廳海南首店、COLE HAAN三亞首店等。

同時(shí)，三清潭、清晨家、璞廚小院、大美西北家宴、克茗冰室、瓊州糟粕醋、椰小雞·椰子雞、M Stand、霸王茶姬、Pull-Tab拉環(huán)咖啡、LINLEE手打檸檬茶等餐飲品牌，以及李寧城市標(biāo)桿店、ANTA、特步、NEW Era、炫動(dòng)四方、康尼島等潮流戶(hù)外與娛樂(lè)品牌也紛紛入駐，為項(xiàng)目初期運(yùn)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)。

據(jù)了解，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)曾引發(fā)關(guān)注，開(kāi)業(yè)一周內(nèi)吸引了三亞50萬(wàn)+消費(fèi)人群，客流消費(fèi)提袋率達(dá)90%，高客單金卡VIP轉(zhuǎn)化率超10%，餐飲區(qū)域更是排起長(zhǎng)隊(duì)。

項(xiàng)目開(kāi)業(yè)期現(xiàn)場(chǎng)

然而，開(kāi)業(yè)不到兩年，三亞天悅城就出現(xiàn)了人氣冷清、部分品牌閉店、店員多于顧客的情況。

據(jù)海南本土媒體報(bào)道，項(xiàng)目閉店主要集中在4、5樓，6樓的天臺(tái)花園也已停運(yùn)。

這一情況也引起了三亞領(lǐng)導(dǎo)班子的關(guān)注，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾前往項(xiàng)目考察指導(dǎo)。

通過(guò)大眾點(diǎn)評(píng)查詢(xún)，目前三亞天悅城顯示有117家品牌（數(shù)據(jù)可能存在誤差），其中餐飲41家、零售48家，與此前公布的超200家品牌數(shù)量相比，差距明顯。

三亞天悅城初期基礎(chǔ)良好，為何難以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效經(jīng)營(yíng)？

有分析認(rèn)為，項(xiàng)目定位與市場(chǎng)需求存在偏差，品牌客單價(jià)較高，與三亞以大眾旅游、家庭度假為主的客群消費(fèi)習(xí)慣不匹配。

不過(guò)這一觀(guān)點(diǎn)并非完全準(zhǔn)確，近年來(lái)多個(gè)頭部品牌加速布局海南，客單價(jià)同樣較高但銷(xiāo)售額表現(xiàn)良好，例如拉夫勞倫海南門(mén)店銷(xiāo)售增速超過(guò)大區(qū)水平，LV在三亞國(guó)際免稅城二期非免稅區(qū)的門(mén)店也成為重要銷(xiāo)售渠道。

此外，與三亞天悅城直線(xiàn)距離約1.5公里的三亞大悅城，2024年10月開(kāi)業(yè)后迅速成為熱門(mén)商場(chǎng)，開(kāi)業(yè)九個(gè)月累計(jì)接待客流超1100萬(wàn)人次，銷(xiāo)售額突破10億元。

百度地圖

三亞天悅城的現(xiàn)狀，更多源于本土開(kāi)發(fā)商缺乏大型商業(yè)體的持續(xù)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

從項(xiàng)目官方公眾號(hào)來(lái)看，2023年12月開(kāi)業(yè)后，直到2024年11月10日才發(fā)布首條消息，期間內(nèi)容空白；后續(xù)推送也無(wú)固定周期，時(shí)而間隔幾天、時(shí)而間隔半個(gè)月，僅最近幾個(gè)月推送才趨于穩(wěn)定。且內(nèi)容中品牌上新與活動(dòng)企劃較少。

在商業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)階段，項(xiàng)目與消費(fèi)者的互動(dòng)至關(guān)重要，即便硬件條件出色，也需要主動(dòng)觸達(dá)消費(fèi)端，而非被動(dòng)等待顧客發(fā)現(xiàn)。

對(duì)于慶豪地產(chǎn)而言，有兩個(gè)選擇：一是維持現(xiàn)狀等待未來(lái)機(jī)會(huì)；二是尋找專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商盤(pán)活項(xiàng)目并學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)自主經(jīng)營(yíng)積累能力。顯然，專(zhuān)業(yè)的事交給專(zhuān)業(yè)的人是更優(yōu)選擇。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活與慶豪地產(chǎn)合作后，啄春泥、山緩緩、蕓山季、泰鋪、南渡瓊樓等餐飲品牌已相繼圍擋進(jìn)駐，這正是運(yùn)營(yíng)實(shí)力差異的體現(xiàn)。

02

布局海南市場(chǎng)

華潤(rùn)展現(xiàn)強(qiáng)勁野心

華潤(rùn)萬(wàn)象生活的運(yùn)營(yíng)實(shí)力有目共睹，旗下項(xiàng)目大多表現(xiàn)優(yōu)異。

2024年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)綜合收入170.43億元，同比增長(zhǎng)15.4%；核心凈利潤(rùn)35.07億元，同比增長(zhǎng)20.1%。兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)中，物管收入占比63%、商管收入占比37%；毛利占比方面，物管為32%，商管達(dá)68%。

截至2024年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活運(yùn)營(yíng)的122個(gè)已開(kāi)購(gòu)物中心，全年總零售額2150億元，業(yè)主端租金收入262億元，同比增長(zhǎng)19.2%；其中50個(gè)項(xiàng)目零售額居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)第一，86個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入當(dāng)?shù)厍叭?/p>

2025年上半年，旗下125座購(gòu)物中心租金收入達(dá)104億元，零售額1200億元，同比增長(zhǎng)21.1%；零售額居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)第一的項(xiàng)目有53座，進(jìn)入前三的有104座，增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。

華潤(rùn)在海南市場(chǎng)的布局同樣值得關(guān)注。隨著海南封關(guān)臨近，華潤(rùn)、太古、龍湖、大悅城等頭部企業(yè)紛紛布局，引入萬(wàn)象系、太古系、天街系等頂級(jí)產(chǎn)品線(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，海南存量商業(yè)項(xiàng)目達(dá)86個(gè)，總商業(yè)體量超600萬(wàn)平方米；過(guò)去三年新開(kāi)商業(yè)規(guī)模208萬(wàn)平方米，占總存量的三分之一，發(fā)展速度迅猛。

近年來(lái)旅游市場(chǎng)火爆，消費(fèi)者出行意愿強(qiáng)烈，海南作為重要旅游目的地，成為頭部企業(yè)布局重點(diǎn)。

華潤(rùn)已在海南布局?？谌f(wàn)象城、N次方公園等項(xiàng)目，三亞萬(wàn)象城也在籌備中，三亞天悅城是其在海南的首個(gè)輕資產(chǎn)合作項(xiàng)目。

華潤(rùn)海棠灣示意圖

這意味著華潤(rùn)已在?？?、三亞兩大核心城市完成布局，引入多條產(chǎn)品線(xiàn)并實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)并舉。參考其在深圳、杭州等城市的多項(xiàng)目布局策略，未來(lái)華潤(rùn)有望在海南更多城市拓展，搶占市場(chǎng)紅利。

海南商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，獨(dú)角Mall將持續(xù)關(guān)注。

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