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撰文/福貴

兩則關鍵動態(tài)：

1）12月2日，煙臺芝罘萬達廣場有限公司的股東名單中新增上海萬達銳馳企業(yè)管理有限公司，成為其全資控股股東。值得注意的是，去年7月萬達商管曾退出該公司股東行列；12月3日，上海萬達銳馳便退出了煙臺芝罘萬達廣場有限公司，蘇州聯(lián)商玖號商業(yè)管理有限公司接棒成為全資控股股東。

2）12月10日，南京萬達茂投資有限公司同樣新增上海萬達銳馳企業(yè)管理有限公司為全資控股股東。無獨有偶，去年9月萬達商管也退出了該公司股東行列；12月11日，該項目的控股股東變更為蘇州聯(lián)商玖號商業(yè)管理有限公司。

自2017年那場備受關注的“世紀大交易”起，萬達就開啟了資產拋售之路，通過回籠資金、引入機構投資來推進自救。尤其是近兩年，連萬達廣場這一核心資產，萬達都已售出超80家。王健林本人也在這幾年間顯得蒼老許多，不復當年喊出“小目標”、高唱《一無所有》時的意氣風發(fā)。

而近期的兩則消息顯示，萬達開始贖回此前出售的優(yōu)質資產。以煙臺芝罘萬達廣場為例，其年租金穩(wěn)定在1.2億元，凈租金回報率超6%，金街鋪位出租率常年接近100%。不過，煙臺芝罘萬達廣場和南京萬達茂隨后便被轉讓給具有國資背景的蘇州聯(lián)商玖號商業(yè)。有分析認為這是萬達償還前期融資的行為，也可能是新一輪融資動作；但也有業(yè)內人士指出，萬達的資產負債情況已得到優(yōu)化，具備回購優(yōu)質資產的條件。

八年來，萬達一直以“賣資產”的形象出現(xiàn)在公眾視野，如今出現(xiàn)贖回資產的消息，處于低谷的萬達與王健林是否即將迎來轉機？經營壓力逐漸緩解后，萬達還會選擇上市，或是通過REITs登陸資本市場嗎？

01

八年資產出售路

萬達回血信號浮現(xiàn)？

萬達危機的根源，可追溯至2016年的戰(zhàn)略決策。當時，為追求更高估值，萬達商業(yè)從港交所退市，并計劃于2018年8月31日前在A股上市，為此與中國平安、杉杉控股等財團融資300多億并簽署對賭協(xié)議。王健林對萬達私有化后再上市的規(guī)劃，基于對國內融資環(huán)境和上市進程的樂觀判斷，然而隨著國內對房地產企業(yè)融資政策的持續(xù)收緊，其A股IPO之路充滿坎坷。政策變化導致萬達資金鏈出現(xiàn)問題，王健林的“首富”頭銜也一度變?yōu)椤笆棕摗薄?/p>

為償還債務，王健林采取“刮骨療毒”式自救：2017年7月，將77個酒店資產以199.06億元轉讓給富力地產，同時把13個文旅項目91%的股權以438.44億元轉讓給融創(chuàng)中國，兩項交易總金額達637.5億元。此后幾年，萬達開啟“賣賣賣”模式持續(xù)瘦身，海外資產基本清空，房地產開發(fā)也逐步轉向輕資產模式。資產大甩賣雖讓萬達資產負債情況有所改善，但始終未動萬達廣場這一“現(xiàn)金奶?！?。

不過，300多億的上市對賭又成新難題。好在王健林人脈廣泛，2018年1月，騰訊控股作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與大連萬達簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，以約340億元收購萬達商業(yè)H股退市時引入財團持有的14%股份。但回A之路依舊艱難，萬達商管上市申請始終未獲通過。2021年，萬達商管撤回A股IPO申請，轉而以新主體珠海萬達商管赴港上市，王健林再次引入22家投資機構，包括香港鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、太盟投資集團等，獲得380億元戰(zhàn)略融資，并簽下最遲2023年10月31日前完成上市的對賭協(xié)議。當年10月，珠海萬達商管首次向港交所遞交IPO招股書，歷經四次遞交仍未成功，對賭協(xié)議再次失約。

經過數(shù)年調整，萬達公開的債務問題已大幅改善。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月29日，萬達系企業(yè)境內債已全部清償，無境內存續(xù)債；海外債主要有兩筆美元債券，總規(guī)模7億美元，分別為2026年1月12日到期的3億美元債券和2026年2月13日到期的4億美元債券，其中后者已展期至2028年2月13日。由此可見，萬達短期兌付壓力有所緩解，后續(xù)需通過運營優(yōu)化和資產盤活來穩(wěn)定局面。

02

從出售到贖回

萬達廣場資產的逆轉

2024年3月30日，大連萬達與太盟投資集團、中信資本、Ares Management旗下基金、阿布扎比投資局全資子公司及穆巴達拉投資公司簽署投資協(xié)議，上述機構聯(lián)合向大連新達盟商業(yè)管理有限公司投資約600億元，合計持股60%，大連萬達商管持股40%，王健林自此失去對萬達的絕對控股權。

引入戰(zhàn)投的同時，萬達也開始頻繁出售萬達廣場。今年5月，國家市場監(jiān)督管理總局批準太盟投資集團、高和豐德、騰訊、京東潘達、陽光人壽等企業(yè)聯(lián)合收購萬達商管旗下48家目標公司，涉及全國39個城市的48座萬達廣場。統(tǒng)計顯示，2023-2024年萬達出售超30座萬達廣場，2025年初又出售7座，加上5月打包轉讓的48座，2023年以來累計出售約85座，占2024年底全國已開業(yè)513座萬達廣場的16.6%。

而近期，12月10日南京萬達茂投資有限公司發(fā)生工商變更，原股東坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）退出，新增上海萬達銳馳企業(yè)管理有限公司為全資股東。變更記錄顯示，2024年9月大連萬達商業(yè)管理集團曾將該公司股份轉讓給坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）。南京萬達茂項目總投資150億元，包含30.4萬平方米商業(yè)面積及520米室內步行街，2018年開業(yè)。

此前的12月2日，煙臺芝罘萬達廣場有限公司也發(fā)生工商變更，新華保險旗下坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司退出股東行列，新增上海萬達銳馳企業(yè)管理有限公司為全資控股股東，同時多位高管信息變更。去年7月萬達商管曾退出該公司股東行列，煙臺芝罘萬達廣場是萬達商管第103座廣場，位于煙臺毓璜頂核心商圈，商業(yè)面積24萬平方米，年租金1.2億元，屬于萬達優(yōu)質資產。

盡管僅一天后，南京萬達茂與煙臺芝罘萬達廣場便被轉讓給蘇州聯(lián)商玖號商業(yè)管理有限公司，但接連贖回兩座萬達系商業(yè)項目的操作，仍被視為萬達已逐步緩過勁來的信號，未來可能有更多項目被贖回。

由此不禁猜測，未來萬達商管是否會再次發(fā)起上市？畢竟萬達私有化退市后再上市的目標一直未實現(xiàn)，上市或許已成為王健林的心結。此外，萬達也可能啟動REITs，隨著中國消費基礎設施公募REITs的推進，萬達擁有的一批產權清晰、運營成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定的核心商業(yè)物業(yè)，使其具備了撬動資本市場的基礎。在合適時機贖回優(yōu)質資產，可為未來REITs發(fā)行儲備底層資產，助力萬達在資本市場融資、盤活存量資產、緩解流動性壓力，同時也能讓投資者獲得回報。萬達能否借此獲得新生，仍需持續(xù)觀察。

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