來源丨時代財經(jīng)APP（ID：tf-app）
作者丨陳偉納

2021年的房企年報季暫時告一段落，盡管仍有數(shù)十家內(nèi)房延遲發(fā)布業(yè)績，但已公布的年報仍展現(xiàn)出過去一年房地產(chǎn)行業(yè)的寒意。

據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計，包括未經(jīng)審核的業(yè)績報告在內(nèi)，在已披露業(yè)績的30家規(guī)模房企中，有28家上市房企均有不同程度的毛利率下滑現(xiàn)象，其中14家房企毛利率低于20%。Top10房企中，中海地產(chǎn)、萬科的毛利率下降幅度均超6個百分點。

針對2021年萬科下滑的業(yè)績，萬科董事會主席郁亮甚至在業(yè)績會和《致股東》信內(nèi)公開道歉。道歉之余，萬科還下調(diào)了高管年薪，較2020年下降50%，郁亮則選擇放棄全部年度獎金，最終稅前薪酬僅154.7萬元。

事實上，降薪、裁員、區(qū)域合并、組織架構(gòu)調(diào)整等動作貫穿于2021年的地產(chǎn)行業(yè)。不過，從年報中披露的員工數(shù)量和薪酬支出來看，上述情況還未有明顯的體現(xiàn)。

包括未經(jīng)審核的業(yè)績報告在內(nèi)，在時代財經(jīng)統(tǒng)計的15家典型房企中，其中10家房企2021年雇傭員工人數(shù)有所增加（部分房企包含物業(yè)人員），另有5家房企呈現(xiàn)不同程度的減員，分別為新城控股、龍光集團、中梁控股、祥生控股、富力地產(chǎn)。薪酬支出或員工成本方面，碧桂園、新城控股、中梁控股、祥生控股等4家房企較上年同期有所減少。

此外，3家披露了高管薪酬的A股房企中，除萬科高管集體降薪外，新城控股和招商蛇口的高管薪酬與2020年水平基本持平。其中，新城控股董事長王曉松、總裁梁志誠及聯(lián)席總裁曲德君年薪均為600萬元。年薪超過500萬元的還有招商蛇口董事長許永軍、總經(jīng)理蔣鐵峰，以及萬科總裁祝九勝（2021年薪酬592.7萬元，2020年薪酬1123.1萬元）。

    萬科員工最多，地產(chǎn)減員、物業(yè)增員是趨勢

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，萬科在冊員工達到139494人，較上年增加 43.97%，平均年齡為32.77歲，平均司齡2.52年，是已發(fā)布年報房企中員工人數(shù)最多的一家；其次為碧桂園，2021年該公司共有員工100705名，較上年增加7.25%。

增員方面，除萬科外，雅居樂、綠城中國、越秀地產(chǎn)、旭輝控股、龍湖集團等5家房企增幅超過20%，其中，雅居樂的員工人數(shù)增幅達到55.62%。

數(shù)據(jù)顯示，于2021年12月31日，雅居樂共有98466名雇員，當中高級管理人員占276人及中層管理人員占2051人，而2020年同期，雅居樂共有63275名雇員，當中高級管理人員占510人及中層管理人員占1962人，公司的總薪酬成本（包括董事酬金）也由2020年的76.79億元，上漲至2021年的88.62億元。

對于人員擴充，綠城中國在年報中稱“集團銷售規(guī)模增加，故相應(yīng)人員增加。”2021年，綠城中國累計取得總合同銷售面積約1557萬平方米，實現(xiàn)合同銷售金額3509億元，同比增長21%，全年目標完成率113%。

值得注意的是，除了地產(chǎn)從業(yè)人員外，房企還增加了大量的物業(yè)從業(yè)者。

年報顯示，截至2021年末，萬科房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)共有員工17323人，較上一年減少11.84%；但物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)共有員工106945人，較上一年增加58.41%。旭輝控股披露數(shù)據(jù)稱，截至2021年12月31日，集團內(nèi)員工總?cè)藬?shù)（包括香港，下同）約25532人，其中約8041人從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、約16709人從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、約582人從事商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)。而2020年的數(shù)據(jù)中，員工總數(shù)約19649人，其中地產(chǎn)板塊約8066人、物業(yè)板塊約11263人、商業(yè)地產(chǎn)租賃板塊約320人。

從萬科和旭輝控股披露的數(shù)據(jù)可見，2021年兩家公司都加大了物業(yè)板塊的投入，萬科物業(yè)系統(tǒng)的員工人數(shù)甚至是地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)的6倍，旭輝控股物業(yè)板塊的員工則是房地產(chǎn)開發(fā)板塊員工人數(shù)的近2倍。中原地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦分析稱，受疫情影響，不少地區(qū)居民居家隔離，這對于物業(yè)公司也是一道檢驗，物業(yè)公司的服務(wù)和管理在這種情況下顯得尤為重要。

另一方面，近兩年物業(yè)公司上市頻率加快，不少房企紛紛加入拆分物業(yè)上市的陣營。4月1日，萬科的物業(yè)平臺萬物云就向港交所遞交上市申請書，結(jié)束了自11月5日宣布將擬分拆上市后，持續(xù)五個月的“冷靜期”。

    10家房企員工成本合計超600億元，人均成本龍光最高

去年下半年以來，不少房企深陷“裁員降薪”風(fēng)波，投拓崗位首當其沖，有市場消息就指出碧桂園投拓部門被裁掉，而融創(chuàng)中國投拓團隊也整體解散，相關(guān)員工轉(zhuǎn)崗至營銷、運營等部門。此外，區(qū)域合并也是房企調(diào)整的趨勢之一，如花樣年裁掉杭州團隊，佳兆業(yè)撤銷北京公司、成都公司，相關(guān)職能及人員劃歸北京集團和西南集團，龍頭萬科亦在年底倡導(dǎo)“縮衣減食”。

一位TOP10房企中層人員告訴時代財經(jīng)，雖然2021年房企暴雷的影響延續(xù)至今，但發(fā)生大規(guī)模人員變動的房企并不多，大家在裁員的同時也在擴員，一進一出相對平穩(wěn)，沒有很好也沒有很差?！艾F(xiàn)在還能發(fā)出年報的房企，并不存在太大的問題。”該TOP10房企中層人員表示。

盧文曦則以“一時一事”形容房企員工的數(shù)量變化，在其看來，2021年上半年樓市情況較好，需要大量的銷售人員進行項目鋪排，因而房企增加了很多人員，但下半年開始市場迅速降溫，整體行情發(fā)生較大變化?！氨容^明顯的是土地市場的表現(xiàn)，”盧文曦舉例表示，去年下半年房企不在公開市場拿地，導(dǎo)致大部分的投拓人員失去用武之地，很多房企首先裁掉的就是投拓人員。

盧文曦還談到，房企人員的需求在結(jié)構(gòu)上也有明顯的區(qū)別，去年上半年主要招聘的是銷售方面的人員，下半年可能是針對物業(yè)板塊進行人員補充?！拔飿I(yè)公司上市肯定是未來的行業(yè)重點，沒上市的物業(yè)公司肯定也會拆分上市。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進亦指出，物業(yè)板塊作為近幾年的新興板塊仍有很大發(fā)展空間，必然會增加大量的人力投入，加上頻頻有物業(yè)公司遞表上市，公司也需要增加雇員夯實基礎(chǔ)，可以理解為是一種“行業(yè)傾斜”。

員工人數(shù)的增加也提升了企業(yè)的人力成本。據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，2021年，包括萬科、碧桂園、龍湖集團、雅居樂在內(nèi)的10家房企在員工薪酬福利費用上的支出合計已超過600億元。

其中，2021年，萬科的薪酬福利支出最高，達到171.2億元，按其員工總數(shù)計算，平均每人的薪酬福利約為12.3萬元。而在已統(tǒng)計的10家房企中，人均支出最高的是龍光集團，2021年，龍光集團的雇員福利開支（包括董事薪酬、以權(quán)益結(jié)算的購股權(quán)開支）為14.54億元，按該集團2897名雇員計算，人均的福利開支高達50.2萬元。

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