來源丨證券時報

6月，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“環(huán)比顯著增長、同比降幅收窄”的向好態(tài)勢，百強房企單月銷售業(yè)績環(huán)比增長六成，上半年累計銷售業(yè)績和拿地規(guī)模同比降幅仍大，但降幅收窄。

不過，業(yè)內(nèi)人士認為，上半年房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調(diào)整，市場回暖未及預期。

預計下半年隨著寬松政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場有望逐漸回穩(wěn)，成交整體好于上半年。

    6月樓市成交略有復蘇

易居研究院智庫中心的數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國100個城市新建商品住宅成交面積為2837萬平方米，環(huán)比增長37%，同比下降34%，呈現(xiàn)“環(huán)比增速擴大、同比降速收窄”的良好態(tài)勢，同時成為今年上半年成交最佳月份。

從百強房企單月銷售業(yè)績來看，也呈現(xiàn)“環(huán)比顯著增長，同比降幅收窄”的特征。克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，6月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，環(huán)比大幅增長61.2%，同比下降43%。

其中，部分規(guī)模房企項目去化情況較佳、單月業(yè)績表現(xiàn)突出，如中海、華潤、綠城、招商、金地等企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增幅均在60%以上。

“從上半年月度成交數(shù)據(jù)看，4月份為底部，交易數(shù)據(jù)和市場預期都非常悲觀，而5~6月份則呈現(xiàn)了逐月攀升的態(tài)勢，充分說明隨著各類寬松政策的刺激，房地產(chǎn)交易行情具備了復蘇的基礎和動力?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。

對于6月成交環(huán)比拉升的原因，嚴躍進認為，這得益于寬松的購房政策和持續(xù)改善的供需關(guān)系。

一方面，4月29日中央政治局會議為各地5月份以來的政策放松指明了方向，包括行政、金融、財政、稅收等領(lǐng)域的政策持續(xù)放松，為房地產(chǎn)交易行情活躍創(chuàng)造了較好的政策環(huán)境。

另一方面，供需兩端出現(xiàn)積極的變化，房企積極做好推盤和營銷工作，而購房者的入市意愿也在增強。

    上半年銷售拿地規(guī)模降幅收窄

從上半年房企銷售和拿地累計規(guī)模來看，同比降幅仍在較高水平，但降幅收窄。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年TOP100房企累計銷售操盤金額的同比降幅達到50.3%，較1~5月有所收窄。

中指研究院指出，上半年，受各地疫情反復、需求預期偏弱等不利因素影響，房企銷售業(yè)績呈現(xiàn)負增長。其中，TOP100房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%；銷售額破千億房企9家，較去年同期（19家）減少10家；百億房企85家，較去年同期（132家）減少47家。另外，從銷售目標完成率來看，房企上半年銷售目標完成率不及1/3。

對于上半年樓市成交腰斬，克而瑞研究中心認為有三方面因素:

一是房企“爆雷”致市場信心缺失，購房者普遍擔憂項目交付甚至爛尾；

二是房價預期轉(zhuǎn)跌，“買漲不買跌”心理作用下，市場觀望情緒濃重；

三是市場需求及購買力明顯透支，而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預期下滑，首付及月供還貸壓力上升。

從房企拿地情況來看，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1~6月，TOP100房企拿地總額6594.7億元，拿地規(guī)模同比下降60.0%，降幅比上月收窄4.7個百分點。從新增貨值來看，濱江集團(8.610, -0.04, -0.46%)、華潤置地和中國鐵建(7.940, 0.04, 0.51%)占據(jù)榜單前三位，累計新增貨值分別為912億元、764億元和713億元。

杭州、寧波和北京位列代表房企拿地面積前三城市。其中，6月，北京、蘇州、杭州、寧波、合肥等熱點城市進行了第二批集中供地，房企拿地熱情略有恢復，拿地投資力度小幅回升。

從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力，民企中，濱江集團占據(jù)杭州市拿地金額榜首。

6月30日，杭州45宗地總成交金額557.2億元，本土品牌房企濱江是最大贏家，拿地數(shù)量12宗（含聯(lián)合拿地），拿地總價達225億元。

    下半年成交整體或好于上半年

盡管房企銷售業(yè)績環(huán)比有所改善，但業(yè)內(nèi)人士認為，上半年房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調(diào)整，市場回暖未及預期。

克而瑞研究中心認為，目前市場整體需求及購買力透支、行業(yè)信心不足，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力。

中指研究院也認為，4月以來各地房地產(chǎn)相關(guān)寬松政策密集出臺，政策寬松確定性增強，有利于穩(wěn)定市場預期；但伴隨疫情反復，短期市場恢復節(jié)奏仍有不確定性，預計市場會在下半年有所回穩(wěn)。

展望下半年，克而瑞研究中心認為，貨幣政策仍將延續(xù)寬松態(tài)勢，并將繼續(xù)降準、降息紓困實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)行業(yè)也將有所受益。

房地產(chǎn)金融政策或?qū)嵭心嬷芷谡{(diào)節(jié)，行業(yè)也將從去杠桿到穩(wěn)杠桿。

全面放松居民按揭貸款政策，引導房地產(chǎn)交易盡快恢復正?；?，涉及全面下調(diào)首付比例，放松限貸政策標準，繼續(xù)下調(diào)房貸利率等。

地方加緊落地救市政策組合拳，二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠拶?、限售及限價，市場壓力大的城市則仍需通過財稅刺激、房票安置等政策措施托市。

克而瑞研究中心預計，下半年，隨著地方救市政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場有望逐漸回穩(wěn)，成交整體好于上半年。

但各區(qū)域、各城市市場復蘇進度不一，那些市場需求及購買力明顯透支的三四線城市，市場真正企穩(wěn)仍需時間。

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