來源丨葉檀財(cái)經(jīng)（ID：tancaijing）

作者丨顧天杰
 

    以房換房 全國首創(chuàng)

7月6日，宇宙樓市中心深圳，傳出一則“以房換房，以舊換新”的消息。

有媒體發(fā)現(xiàn)了一張海報(bào)，深圳南山區(qū)一個(gè)公寓項(xiàng)目弘基翰林九錫，推出了以房換房服務(wù)。

海報(bào)上說：

普通住宅換尊貴大平層總裁私域 換商務(wù)公寓 換臨街商鋪

根據(jù)售樓處銷售的結(jié)束，以房換房原則是以舊換新、等價(jià)交換、多退少補(bǔ)。

聽起來那叫一個(gè)業(yè)界良心。

具體來說這次以房換房的規(guī)則包括：

1.只能用住宅換公寓、商鋪，不能用同類型商辦置換。 2.必須要深圳范圍內(nèi)的住宅，偏遠(yuǎn)郊區(qū)也可以。 3.開發(fā)商全權(quán)處理住宅，價(jià)格以所在小區(qū)半年或一年內(nèi)成交均價(jià)為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。 4.沒有套數(shù)限制，只要項(xiàng)目還有，都接受置換。

弘基翰林九錫2021年10月拿到預(yù)售證，分為A、B兩棟，共有232套辦公房、217套商務(wù)公寓和65套商業(yè)，這次批準(zhǔn)的預(yù)售房源都是毛坯交付。

具體來看，A棟是建筑面積343到555平米的大平層總裁公寓，毛坯均價(jià)10萬一平米。

B棟主推是35-98平米小面積公寓，2021年就已經(jīng)入市銷售，毛坯均價(jià)7.3萬一平米。

看到這里，相信各位檀香也就心里有數(shù)了。

俗話說得好，買的沒有賣的精，住宅和商辦，完全是兩個(gè)體系。

我們?cè)谫I公寓之前，一定要問清楚四個(gè)核心問題：

1.產(chǎn)權(quán)：深圳公寓一般是40到50年產(chǎn)權(quán)，極個(gè)別是70年，而住宅都是70年。 2.學(xué)區(qū)：公寓通常沒有學(xué)區(qū)，教育資源約等于零。 3.成本：商水商電、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)較高，流動(dòng)性差。 4.體驗(yàn)：表面精致裝修的公寓，通常住起來都不怎么舒服。

弘基翰林九錫的開發(fā)商是深圳本土老牌企業(yè)弘基地產(chǎn)集團(tuán)，已經(jīng)深耕了二十多年，不可能不知道上面這些簡(jiǎn)單的道理。

弘基集團(tuán)也曾經(jīng)開發(fā)過一系列優(yōu)質(zhì)住宅，比如名城公寓、南城小筑，以及深圳云科技產(chǎn)業(yè)園、鵬影廣告拍攝大樓等優(yōu)質(zhì)園區(qū)。

這樣一家本土龍頭房企，已經(jīng)淪落到靠置換商辦房產(chǎn)來盤活資金，可見深圳樓市真的很接近谷底了。

這次以房換房的項(xiàng)目剛好就在南山區(qū)塘朗地鐵站旁，附近就是南方科技大學(xué)。

假設(shè)我們用一套估價(jià)800萬的住宅，換弘基價(jià)格1000萬的公寓，那么假設(shè)沒有貸款和抵押，買家還差200萬元。

可以按照深圳購房的要求，首付8成貸款2成，還200萬元的房貸，就能完成置換。

然而事實(shí)證明，愿意用住宅換公寓的業(yè)主并不多，即使售樓處小哥也表示，目前接到了五六位客戶，愿意來換房子。

其實(shí)，弘基翰林九錫也不是沒有過高光時(shí)刻。

前面提到，2021年10月這個(gè)公寓項(xiàng)目就開售了，主推35到98平米的商務(wù)小公寓，總價(jià)200萬起步。

項(xiàng)目選房當(dāng)天就來了超過3000位客戶，買家們?cè)谑蹣翘幣牌鹆碎L(zhǎng)龍般的隊(duì)伍。

想不到一年之后，深圳樓市完全變天。

深圳市住房和建設(shè)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月7日，弘基朗寓A棟247套小戶型公寓中，僅有49套房源顯示已備案／已簽認(rèn)購書，其余均是顯示“期房代售”。

相當(dāng)于小戶型公寓去化率不到20%，大平層幾乎沒賣出去過。

在弘基集團(tuán)以房換房面前，小麥、大蒜、西瓜、水蜜桃都表示自愧不如。

花式營(yíng)銷或許能上熱搜，卻很難幫開發(fā)商多賣幾套房。

    房托 也救不了下跌

深圳早在6月中旬，就出現(xiàn)了龍華深圳北招聘看房充場(chǎng)人員的消息。

真是活久見，曾經(jīng)的一線超新星深圳，如今淪落到需要房托撐場(chǎng)面的地步了。

深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，1-6月份深圳二手住宅成交套數(shù)分別為1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套。

5-6月重新回到2000套水平，但距離常規(guī)5000套的水平差距還是比較大。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳共有57個(gè)項(xiàng)目取得批售，合計(jì)供應(yīng)新房26228套，同比2021年上半年下降3.2%，環(huán)比2021年下半年下降59.2%。

2022年上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%，環(huán)比下降31.9%。

其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，環(huán)比下降38.6%。

從成交具體分類來看，商業(yè)公寓類占比約18%，住宅占比超60%。

上半年無論是住宅還是公寓，同環(huán)比跌幅均超過了30%，市場(chǎng)持續(xù)探底。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，深圳新房非住宅可售套數(shù)為53223套，去化壓力巨大，去化周期上升至39.2個(gè)月。

根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局印發(fā)的《深圳市住房發(fā)展2022年度實(shí)施計(jì)劃》，2022年計(jì)劃批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售商品住房面積600萬平方米，約6萬套。

意味著2022下半年，至少還有超過4萬套商品住房入市。

光是7月份就有19個(gè)潛在的住宅項(xiàng)目將要進(jìn)入市場(chǎng)。

大量潛在房源入市，如此連番轟炸之下，曾經(jīng)網(wǎng)紅盤光鮮亮麗的外衣，已經(jīng)完全褪去。

日光盤的輝煌往事，只?；匚?。

有媒體報(bào)道，開盤8年，其中7年連續(xù)開盤即日光的超級(jí)網(wǎng)紅深圳華潤(rùn)城，在6月19日推出最后一批住宅合計(jì)344套房源，均價(jià)13.2萬一平米。

共有589批客戶參與選房，最后只賣出去303套，去化率88%，收入46億。

不算太差，也不能說特別亮眼。

眾所周知深圳搖新房對(duì)于買家來說，最大的樂趣在于，一手房和二手房的價(jià)格差。

比如海德園A區(qū)之前開盤均價(jià)為12.6萬元一平米，周邊二手房掛牌價(jià)普遍在18萬元一平米以上。

搖號(hào)買新房，買到就是賺到，在深圳并不是一句空話，是實(shí)打?qū)嵉恼娼鸢足y財(cái)富積累。

如今因?yàn)闃鞘猩蠞q預(yù)期減弱，大資金買家紛紛握緊了手中的籌碼，開始選擇觀望。

那么最后一個(gè)問題就是，深圳到底缺不缺購買力？

統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示2021年深圳常住人口1768.2萬人，人口密度全國第一。

還有一個(gè)容易被忽略的事實(shí)是，深圳居住用地在熱點(diǎn)城市中排名倒數(shù)，占總建設(shè)用地比例只有22.6%。

統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，深圳共有各類住房1129萬套，商品住房約189萬套、占比17%。

公共住房約55萬套、占比5%；私人自建房約577萬套、占比51%。

宿舍約192萬套、占比17%, 其他住房（含單位自建房、村集體統(tǒng)建樓、軍產(chǎn)房等）約116萬套、占比10%。

換句話說，深圳的城中村、居民自建房占比超過50%。

深圳依舊有大量的潛在居民購房需求。

一線城市北上廣深的樓市，以一種前所未有的方式，向不同方向狂奔。

降價(jià)預(yù)期疊加買家、賣家的觀望態(tài)度，導(dǎo)致不僅是深圳，所有一二三線城市的非核心區(qū)房產(chǎn)、壁壘不夠高的新房二手房，都特別難賣。

或許我們已經(jīng)很接近那個(gè)特殊時(shí)刻了。

或許我們已經(jīng)感受到。

2022年開始，一二三線城市，確實(shí)不再需要那么多的房子了。

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