來源丨易簡(jiǎn)財(cái)經(jīng)（ID：ejfinance）
作者丨95

陷入流動(dòng)性危機(jī)的佳兆業(yè)，最近接連退出四個(gè)深圳項(xiàng)目，在深圳市政府牽頭下，接盤方均是中信集團(tuán)。

這次佳兆業(yè)出售的資產(chǎn)包很大，總貨值超過500億，中信要消化，還要花上很長(zhǎng)一段時(shí)間。

據(jù)知情人透露：除了佳兆業(yè)，現(xiàn)在找上中信的開發(fā)商并不少，畢竟現(xiàn)在授信額度大，能加杠桿的接盤方并不多。

不過后續(xù)中信大概率只會(huì)接佳兆業(yè)的項(xiàng)目了。早在2015年佳兆業(yè)命懸一線的時(shí)候，中信掏出300億，成為佳兆業(yè)最大的債權(quán)人。

如今中信自己的債要不回來，采取這類債務(wù)重組模式，相當(dāng)于先鎖定這些項(xiàng)目，以確保未來一段時(shí)間內(nèi)能收回舊債。

    佳兆業(yè)四項(xiàng)目出售

7月3日，位于深圳福田的中信城開大廈項(xiàng)目掛牌亮相，該項(xiàng)目此前名為佳兆業(yè)金融科技中心。中信城開是中信集團(tuán)的全資子公司，主要負(fù)責(zé)城市更新改造和開發(fā)運(yùn)營(yíng)。

另外，佳兆業(yè)6月下旬已將深圳東角頭項(xiàng)目、金沙灣國際樂園項(xiàng)目的相應(yīng)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓到“中信系”公司名下。6月25日，佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣也已更名為“中信城開·紅樹灣”，并在7月入市。

至此，中信共接手佳兆業(yè)位于深圳的4個(gè)項(xiàng)目，涉及權(quán)益貨值合計(jì)超500億。

值得一提的是，東角頭和金沙灣兩個(gè)項(xiàng)目，曾被佳兆業(yè)視為打造貫穿深圳東西宏圖的基底。

東角頭項(xiàng)目地處深圳南山區(qū)，權(quán)益貨值約298.35億元，是業(yè)內(nèi)公認(rèn)佳兆業(yè)旗下質(zhì)量最好、貨值最高的項(xiàng)目。佳兆業(yè)還曾計(jì)劃在此打造超過迪拜塔的世界第一高樓。

但因?yàn)楸澈髲?fù)雜的股權(quán)關(guān)系，該地塊遲遲未動(dòng)工，周邊二手房?jī)r(jià)已漲至20萬元/㎡，因此它也被稱為“深圳灣最后一塊凈地”。

金沙灣項(xiàng)目則位于深圳大鵬新區(qū)，權(quán)益貨值（不含萬豪酒店）達(dá)106.08億元。2014年，佳兆業(yè)聯(lián)合生命人壽以54億元奪下該地塊，力壓中旅和華潤(rùn)置地，溢價(jià)率達(dá)58.82%，也是深圳土拍有史以來，單宗用地面積最大的地塊。

當(dāng)時(shí)金沙灣國際樂園號(hào)稱總投資近300億元，建成后將成為深圳規(guī)模最大的濱海旅游度假區(qū)。

如今佳兆業(yè)東西宏圖夢(mèng)碎，未免有些唏噓。

不過此次雙方的合作，并不是簡(jiǎn)單的一錘子買賣。中信城開是融資代建的角色，中信銀行則仍會(huì)對(duì)佳兆業(yè)提供多種資金支持，例如同意自身舊債展期等。

但無論是中信的新增融資，還是項(xiàng)目銷售回款，都將全部進(jìn)入政府監(jiān)管賬戶，優(yōu)先用于保交樓和理財(cái)產(chǎn)品兌付。后續(xù)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)還完中信的貸款，剩余的才會(huì)歸回佳兆業(yè)。

中信的加入，對(duì)于佳兆業(yè)資產(chǎn)的盤活來說是件好事。畢竟這幾處項(xiàng)目的含金量和質(zhì)量并不低，中信的背書有利于消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)信心。在中信城開加入后，上述的幾個(gè)項(xiàng)目，施工進(jìn)度都明顯變快。

    中信行動(dòng)迅速

早在2015年，佳兆業(yè)就遭遇過一次重大危機(jī)，當(dāng)時(shí)中信也介入了。

2015年1月8日，佳兆業(yè)無法按時(shí)支付一筆已到期的2600萬美元債券的利息，成為首家美元債券違約的中資房企。24家金融機(jī)構(gòu)向法院申請(qǐng)查封佳兆業(yè)的資產(chǎn)。

彼時(shí)，佳兆業(yè)境內(nèi)最大兩個(gè)債權(quán)人正是中國銀行和中信銀行。在多級(jí)政府斡旋下，2015年下半年，佳兆業(yè)與中國銀行和中信銀行先后達(dá)成全面和解。

2016年1月，佳兆業(yè)與金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議，其中中信銀行和中信信托向佳兆業(yè)輸血300億元，佳兆業(yè)方能渡過一劫。

直到2021年11月，佳兆業(yè)旗下理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)大面積兌付預(yù)期，流動(dòng)性危機(jī)再次爆發(fā)。

而中信銀行在佳兆業(yè)內(nèi)部的存量債權(quán)仍超過100億元。在這種情況下，作為債權(quán)人的中信，只能選擇通過這種方式先鎖住項(xiàng)目，來隔離風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)債權(quán)。

因?yàn)槿绻行挪恍袆?dòng)，像東角頭等項(xiàng)目很有可能被拍賣，低價(jià)出售，比如之前招商蛇口就一直在與佳兆業(yè)溝通。后續(xù)中信要追回舊債難度就很大。

在2021年11月危機(jī)爆發(fā)后，佳兆業(yè)就已開始自救，包括處置上海和香港的相關(guān)資產(chǎn)、與招商蛇口和長(zhǎng)城資產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作的框架協(xié)議等等，但似乎只是杯水車薪。

中信銀行和長(zhǎng)城資產(chǎn)，都是佳兆業(yè)主要債權(quán)機(jī)構(gòu)，此時(shí)介入都是為了能收回舊債。但相比之下，中信的行動(dòng)則更為迅速。長(zhǎng)城資產(chǎn)只是挑選了佳兆業(yè)兩個(gè)意向合作項(xiàng)目，卻仍未簽約。

除了政府牽頭的效率，另外這也跟佳兆業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量有關(guān)。金融機(jī)構(gòu)看重的主要還是項(xiàng)目的質(zhì)量，保證單個(gè)項(xiàng)目復(fù)工交付。佳兆業(yè)還有其他質(zhì)量較差的資產(chǎn)，抵押或質(zhì)押給其他債權(quán)機(jī)構(gòu)，但這些債權(quán)人則還沒有動(dòng)力去推動(dòng)和開展類似的債務(wù)重組。

    未嘗不是一件好事

或許在外人看來，佳兆業(yè)忍痛割愛，把自己最為珍貴、價(jià)值最高的黃金項(xiàng)目拱手讓人。

但換個(gè)角度想，如果佳兆業(yè)捂著不放，任憑項(xiàng)目爛尾，到最后也沒有任何作用，債務(wù)和現(xiàn)金流問題都解決不了，曾經(jīng)大肆宣揚(yáng)的大展宏圖也只能成為泡影。

如今交由中信接盤，盤活資產(chǎn)，對(duì)于佳兆業(yè)本身，和它項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)來說都是一件好事。

想當(dāng)初王健林賣掉了含金量不低的酒店資產(chǎn)，市場(chǎng)并不看好，但在現(xiàn)在的大環(huán)境下，萬達(dá)則是“一身輕”的狀態(tài)。如果佳兆業(yè)通過“甩賣”，能夠逐步化解危機(jī)，成為第二個(gè)萬達(dá)，獲得一個(gè)涅槃重生的機(jī)會(huì)又有何不可。

另外，最近超百個(gè)爛尾小區(qū)的業(yè)主，明確告知樓盤不復(fù)工他們就停貸，也讓爛尾樓帶來的惡劣影響走向一個(gè)高潮。這對(duì)于背后的開發(fā)商和銀行來說也是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，河南鄭州已停工或延期交付樓盤占比最高，達(dá)28%。相比之下深圳為2%。

此次深圳市政府牽頭，中信迅速接盤佳兆業(yè)項(xiàng)目，盤活資產(chǎn)，推動(dòng)施工進(jìn)度，從社會(huì)層面來看，也降低了之后佳兆業(yè)樓盤爛尾率提升的可能，撫平民眾的焦慮。

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