來源丨葉檀財經(jīng)（ID：tancaijing）
作者丨顧天杰

    法拍豪宅 同名不同命

一套海景房，降價到多少才會有人買？

5折行不行？

3折夠不夠？

位于惠州惠東縣的海景房樓盤九銘嶼海給出的答案是：

1.6折海景房大甩賣

2022年5月8日，京東法拍上出現(xiàn)一套九銘嶼海133.67平米海景房。

它的最終成交價65.5萬，單價4900元一平米，相當(dāng)于市場價的4.1折，只相當(dāng)于買家買入時候價格的1.9折。

如果在貝殼找房網(wǎng)站上搜索，可以收到60套九銘嶼海二手房源，均價9164元一平米，近30天帶看4次，房屋總價在30萬到300萬不等。

他們的共同特點(diǎn)是：有價無市。

不要以為只有二三線濱海城市的遠(yuǎn)郊海景房，才能享受鬼城級別的待遇。

即使放到深圳這樣的一線城市，一旦光環(huán)散去，海景房通常也是一地雞毛。

2022年6月，深圳老牌半山海景豪宅天麓3區(qū)一棟200多平米的房子在阿里法拍上架，起拍價558萬，最后無人競價流拍。

這套房是上海浦發(fā)銀行深圳分行名下，位于鹽田區(qū)東部華僑城天麓3區(qū)萊茵莊園46棟A501房產(chǎn)。

原業(yè)主無力償還債務(wù)，在2019年把這套房作為抵債房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給浦發(fā)深圳分行。

浦發(fā)銀行從債主變成房東，多次嘗試處置這套房。

天麓A501單價2.52萬元一平米，其實(shí)不算貴，這是一套建筑面積223平米的復(fù)式住宅，2012年4月竣工后，一直保持著毛坯狀態(tài)。

天麓豪宅也有過一段屬于自己的高光時刻。

它連續(xù)2年選中國十大豪宅，由建筑大師理查德·邁耶親自操刀設(shè)計。

開發(fā)商曾經(jīng)推出過直升機(jī)看房活動，用于接待客戶的春天號直升飛機(jī)，是19座的超美洲豹AS332L，在深圳轟動一時，風(fēng)光無二。

天麓A501前后經(jīng)歷6次流拍。

最早于2018年9月上架，最初起拍價823萬，評估價格在2019年3月達(dá)到1175萬的頂峰，最后一次起拍價直降265萬元，還是流拍了。

目前從貝殼找房網(wǎng)站上，只能找到少數(shù)幾套天麓3區(qū)、6區(qū)和7區(qū)二手房，面積從223到353平米不等，單套總價在1231萬到1944萬不等。

中國過去20年大部分帶營銷噱頭的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)到特色小鎮(zhèn)、海景度假，幾乎都失敗了。

面朝大海春暖花開，只存在于幻想里，現(xiàn)實(shí)之中就變成了另一幅景象。

唯一能保住豪宅尊嚴(yán)的方法，只有將它們轉(zhuǎn)移到主城區(qū)，變成網(wǎng)紅盤。

換一種敘述故事的方式。

7月21日深圳南山區(qū)網(wǎng)紅豪宅華潤城潤府，在阿里法拍上經(jīng)過155輪競價，以3600萬元拍出，面積191.1平米，折合單價18.84萬/平米。

套豪宅起拍價2140萬，單價11.19萬/平米，低于目前市場參考價13.2萬一平米。

同樣是豪宅，同樣是法拍房，城區(qū)豪宅秒殺了海景豪宅。

即使在同一個小區(qū)里，不同時間段拍賣出去的法拍房，命運(yùn)也天差地別。

2022年2月10日，阿里法拍成交了一套華潤城潤府三期88.17平米住宅，成交價1199.65萬元，不算稅費(fèi)和過戶費(fèi)，折合單價13.61萬/平米。

這套房的拍賣過程十分艱難。

一拍流拍，二次拍賣吸引3人報名，最終成交價也只是在二手房參考價附近。

當(dāng)時深圳樓市走勢并不明朗，市面上一度傳出深圳南山區(qū)網(wǎng)紅盤走下神壇的論調(diào)。

有一個信息不能忽略：

華潤城潤府三期2018年開盤，房子不滿五年要收取接近100萬的豪宅二手稅費(fèi)，因此第一次流拍，主要是因?yàn)榭偝杀靖哌_(dá)1500萬。 僅僅過了5個月，同一小區(qū)新上架的大戶型法拍房價格飆升到3600萬，這套191.9平米的大戶型，成交單價比2月的小戶型，每平米高了5.3萬元。

高凈值人群的信心又回來了，重新在主城區(qū)豪宅區(qū)抱團(tuán)。

貝殼找房顯示，目前華潤城三期有11套在售二手房，基本以86到89平米的兩室一廳為主，少量149到151平米的兩室兩廳，總價在1149萬到1996萬不等。

盡管2022年深圳新房供應(yīng)量充足，但區(qū)域分化依舊很大。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，南山區(qū)依舊供不應(yīng)求，光明、龍華、寶安區(qū)供應(yīng)量較大。

主力成交區(qū)域是南山，華潤城、前海潤峯府等項(xiàng)目帶動成交，均價也主要是高價盤和熱點(diǎn)網(wǎng)紅盤助力拉升上去的。

對于一線城市來說，高凈值群體最終還是會涌向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，城區(qū)豪宅既能抗通脹保值，又能自住度假，比偏遠(yuǎn)的海景房有價值得多。

    從剛需到改善再到豪宅 回歸常識

減少數(shù)量，提升質(zhì)量。

不止是高凈值富豪，開發(fā)商和政府也這么想。

上海第二輪集中供地剛結(jié)束不久。

這次合計供應(yīng)34塊地，總成交780億，平均溢價率4.49%。

奉賢和嘉定是第二輪的供地大戶。

第二輪土拍繼承了首輪土拍熱度，13幅地塊進(jìn)入一次報價階段。

保利發(fā)展和越秀地產(chǎn)聯(lián)合拿下的嘉定區(qū)嘉定新城馬陸南社區(qū)JDC1-2301單元23-01、29-01地塊，溢價率9.81%。

這塊地特點(diǎn)是配套齊全，既有優(yōu)質(zhì)教育、成熟商業(yè)和醫(yī)院，而且交通便利，距離軌道交通11號線不到1公里。

上海土拍第二天，上海城投旗下城投控股全資子公司城投置地，拿下長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)232街坊17/1丘77-01地塊。

成交樓面價10萬一平米，房地聯(lián)動價16.3萬一平米。

這塊地位于上海長寧低密度住宅核心區(qū)，非常稀缺。

周邊交通便捷，居住氛圍濃厚成熟，生活設(shè)施配套完善，屬于優(yōu)質(zhì)核心資源。

國企依舊是這一輪的拿地主力軍。

招商蛇口、保利發(fā)展兩家央企實(shí)力雄厚，各拍得5幅地塊，占比總數(shù)的近30%。

上海本地國企再次扛起大旗，上海城建、上海城投、奉賢發(fā)展、上海建工都有收獲。

越來越多的實(shí)力雄厚的國有企業(yè)，也參與到了拿地造樓的行業(yè)里，比如南昌市政、大眾和上海紡織。

在房地產(chǎn)收縮和精細(xì)化運(yùn)營前夜，樓市正在全面回歸兩個字：

常識

如果仔細(xì)觀察北上廣深的豪宅，會發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：

豪宅總價和均價呈正相關(guān)，總價越高均價越高。 1億及以上:不看單價看總價； 5000萬豪宅:單價比3000萬每平米貴3到4萬； 3000萬豪宅:單價比2000萬每平米貴2萬； 1000萬及以下:每平米均價趨于穩(wěn)定。

這也符合優(yōu)質(zhì)稀缺豪宅在高凈值人群心中的定位。

財富馬太效應(yīng)越明顯，房屋總價越高，單價也越高，更顯示出這套豪宅的獨(dú)特價值。

簡單來說就是，未來豪宅內(nèi)部也會分化，好的更好，貴的更貴。

北上廣深和日本、韓國、美國的豪宅相比，最大區(qū)別在于中后期的維護(hù)與保養(yǎng)投入，國內(nèi)豪宅的建筑時間普遍較短，投入的翻新成本總體低于海外豪宅。

當(dāng)剛需、改善和豪宅買家，連同政府和開發(fā)商，都一起重新回歸城市最核心資產(chǎn)的時候。

房地產(chǎn)行業(yè)，距離見底就不遠(yuǎn)了。

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