來源丨葉檀財經(jīng)（ID：tancaijing）
作者丨顧天杰

    濟南國資委 大手筆買房

濟南國資委，成為樓市最閃亮的星。

前腳鄭州、湖州剛剛出臺鼓勵國企平臺，收購存量房源的政策，后腳濟南國資委，就主動出手收房了。

9月5日，濟南國資委官網(wǎng)發(fā)布《收購存量房源助力租賃市場——集團公開采購社會優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲備房源》文章。

濟南國資委表示，即將啟動收購存量房源，用于建設(shè)人才公寓項目。

收房的主體是濟南城市發(fā)展集團，是濟南市市屬一級國有獨資功能性企業(yè)。

濟南城市發(fā)展集團主要業(yè)務(wù)有三項。

一是統(tǒng)籌承接全市土地一級開發(fā)任務(wù)。 二是深耕城市空間優(yōu)化拓展。 三是國土空間綜合整治、自然資源開發(fā)利用。

在中國招投標公共服務(wù)平臺上，濟南城市發(fā)展集團，針對這次采購發(fā)布三則招標公告，日期為8月30日。

收購房子所在地必須是濟南歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)范圍，規(guī)模為3000套商品房，分批實施。

公告對房源提出了很多要求，一般的二手房可沒法入圍。

首先房源要布局合理、貼近中心城區(qū)，充分結(jié)合區(qū)位、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢等因素，以支持產(chǎn)業(yè)、便于就業(yè)為前提。

其次配套完善，周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等設(shè)施完善，可滿足交通出行、休閑購物、教育、醫(yī)療等生活需求。

尤其提到房源性質(zhì)上須要是整棟未出售的商品住宅或公寓，可實現(xiàn)封閉管理，整院優(yōu)先。

可以看出，濟南城發(fā)收房的目的是出租換取長期現(xiàn)金流，同時輔助城市發(fā)展。

除了濟南之外，鄭州地產(chǎn)集團，也已經(jīng)啟動了2批存量房源收購，用于人才公寓。

一句話總結(jié)就是，化解二三線樓市庫存，城投平臺已經(jīng)成為主力。

濟南毫無疑問，是樓市基本面比較差，庫存比較高，銷售情況不太好的城市之一。

根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)協(xié)會發(fā)布的《濟南市2022年上半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報告》，2022上半年，濟南住宅銷售3.53萬套，面積467.36萬平方米，均價為13705.5元/平方米。

截止2022年7月底，濟南全市商品房待售面積227.1萬平方米，同比增長30.8%。其中，住宅待售面積140.9萬平方米，同比增長31.2%。

實在賣不出去，又處于主城區(qū)范圍，能夠快速出租的房子，不如交給國資委去打理，也是一種很好的資產(chǎn)處置方式。

眾所周知2022年5月以來，濟南樓市調(diào)控已經(jīng)放松了好幾次了。

8月濟南出臺新政，將公積金貸款二套房最低首付，下調(diào)到40%。

8月26日，濟南住建局將外地戶籍家庭，在濟南買房的社保要求，下調(diào)為累計6個月社?；騻€稅，如果是大專以上則只要累計繳納3個月就行了。

姿態(tài)一再放低的背后，是二三線樓市庫存與銷售問題，完全暴露了出來。

    民營房企 剝離資產(chǎn)

就在濟南國資委，出臺文件準備買房的同時，鄭州下發(fā)了保交樓專項行動文件。

最重要的是這句話：

10月6日前，實現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工。

先做到實質(zhì)性復(fù)工，然后持續(xù)下去。

相比國企、央企背景的開發(fā)商，民營房企普遍都在剝離不良資產(chǎn)，深耕基本盤，重新樹立信心。

萬科郁亮在9月7日年度業(yè)務(wù)交流會上也說：

近幾年我說的話有變化，但我們的基本邏輯是沒變的，始終是那8個字——尊重常識、敬畏市場。

在樓市震蕩、房企收并購頻繁的時期里，優(yōu)質(zhì)城市的一二手樓盤，高品質(zhì)、物業(yè)有保障，才能進入買家的選擇之中。

當(dāng)下買家最關(guān)注的一是開發(fā)商實力，比如能不能按時交房、裝修不會減低配置等等。

這些對于急于回款的民營房企來說，是一個未知的難題。

另一邊隨著國企、央企背景的開發(fā)商兼并收購深入，行業(yè)集中度進一步加深，不能適應(yīng)市場的開發(fā)商，無論大小，終究都會被淘汰。

9月7日SOHO中國公告稱，創(chuàng)始人潘石屹、張欣夫婦確認辭職，與董事會沒有分歧。

當(dāng)然這也只是表面上離開，實際上潘石屹夫婦還是持有SOHO中國超六成的股份，一股一票投票權(quán)。

盡管牢牢把握著控制權(quán)，SOHO中國的經(jīng)營狀況也沒有因此好轉(zhuǎn)。

自從一年前被市場監(jiān)督管理局立案調(diào)查后，SOHO中國經(jīng)歷了因少繳稅被罰款，因電費加價被罰款，以及物業(yè)公司上億天價罰單等一系列動蕩。

于是2021全年SOHO中國凈虧損高達1.2億。

資本市場也出現(xiàn)了神奇的一幕，一家中國曾經(jīng)的頭部房企，創(chuàng)始人夫妻，同時也擔(dān)任董事長和總裁，宣布辭職后股價居然逆市上漲11%。

股民心里很清楚，到底誰才是公司最大的不良資產(chǎn)。

也有人會問，難道樓市一點好消息都沒有嗎？

有，但大部分情況下僅限于一線城市。

9月1日，據(jù)上海土地市場官網(wǎng)的公告，位于上海市黃浦區(qū)核心地段的福佑路地塊歷史風(fēng)貌保護項目，成功過出讓。

拿下這塊地的是兩家公司的聯(lián)合體：

上海復(fù)祐實業(yè)發(fā)展有限公司、上海云玓企業(yè)管理咨詢有限公司

通過天眼查股權(quán)穿透，會發(fā)現(xiàn)背后的實控主體分別是復(fù)星系的豫園股份和阿里系的螞蟻集團。

根據(jù)官方的公告，黃浦區(qū)福佑路地塊隔壁就是豫園和城隍廟，未來由豫園股份主導(dǎo)項目整體開發(fā)。

項目建成后螞蟻將獲取共計地上約6萬平方米的自持辦公物業(yè)，深化在上海的金融科技、區(qū)塊鏈業(yè)務(wù)布局。

這塊擁有700年歷史的土地，遍布老舊房屋，被業(yè)界稱為上海舊改最難啃的骨頭之一。

復(fù)星阿里兩大巨頭聯(lián)手，前者負責(zé)項目開發(fā)，后者負責(zé)企業(yè)入駐。

城市更新，會成為未來樓市精細化運營后，房企必須介入項目之一。

當(dāng)然這類更新舊改的難度很大，也很復(fù)雜，包括：

1.項目流程復(fù)雜且缺乏標準化，項目周期長； 2.改造范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)居民訴求； 3.相關(guān)政策的不確定性； 4.舊改具有稀缺獨特性，幾乎不可復(fù)制。

同樣是舊改，萬科在9月7日發(fā)布會上，南方區(qū)域首席執(zhí)行官孫嘉說過，萬科從2006年起在全國范圍內(nèi)參與城市更新，南方區(qū)域目前共有城市更新項目77個。

無論是住宅還是商業(yè)，項目的周期越來越長、難度越來越大、回款越來越慢，是所有樓市從業(yè)者在2022年共同的感受。

很多年前，潘石屹還在萬通創(chuàng)業(yè)時期，有五位隊友。

他們分別是馮侖、王功權(quán)、劉軍、王啟富和易小迪。

馮侖曾經(jīng)講過一段往事。

他們六人在海南創(chuàng)業(yè)，看上了一個八棟樓的別墅項目，但賬上只有3萬塊。

于是找到投資人愿意出1300萬，讓潘石屹馮侖等人再出500萬。

對方還要派人前來考察，馮侖很緊張，大家湊了錢現(xiàn)場買襯衫和領(lǐng)帶，還送了一條金利來領(lǐng)帶給投資人。

后來馮侖立即騎著自行車跑出去寫文件辦手續(xù)，王功權(quán)將500萬元在最短的時間內(nèi)拿回來，再從銀行貸款1300萬。

賣完別墅后，公司賬上賺了300萬。

中國樓市既漫長又短暫的四十年過去了。

從最早的空手套白狼，變成高周轉(zhuǎn)拿地造樓，再到當(dāng)下的國企買房、兼并收購，民營房企剝離不良資產(chǎn)。

最終回歸城市本身，探討如何更新城市，如何用真正的高品質(zhì)住宅、優(yōu)質(zhì)服務(wù)吸引買家。

回歸造房本身，又要超越買地造樓回款這個簡單的循環(huán)。

這是一件難且正確的事。

能堅持下來的人，才能熬過樓市最低谷，看到未來。

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